浅析房地产开发管理中的若干问题

许梦羽

沈阳市铁西区城乡开发建设办公室

浅析房地产开发管理中的若干问题

许梦羽

沈阳市铁西区城乡开发建设办公室

房地产企业作为我国国民经济体系中的支柱与基础，其所开发房屋工程项目的质量优劣将直接关系到消费者的切身利益，乃至对社会主义经济发展也有非常重要的影响。房地产开发企业经营管理者必须以长远性的战略目标为出发点，探讨技术管理领域中的各种措施与策略。通过有效的开发管理工作，能够最大限度的保障房地产项目管理实践达到预期目标，从而促进项目综合实力的提高。本文即重点针对房地产开发管理的特点以及相关要点进行分析。

房地产；开发管理；若干问题

房地产开发项目工程管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的。房地产开发项目投人资金多，施工繁杂危险性高，做好房地产开发项目工程管理是保证房地产项目顺利开发的前提。当前房地产竞争环境激烈，企业必须要制定科学、规范、有效的管理模式，加强房地产开发项目工程管理工作，从根本上确保建筑工程质量，使房地产开发企业获得最大的经济效益。

1 房地产开发特点

我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发，是由一个开发企业来负责，从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。

房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。

2 房地产开发管理中的问题

2.1 国家宏观调控力度不强

宏观调控对房地产开发管理起着举足轻重的作用，地方经济资本、城乡规划、人口指数是房地产商需要综合考虑的。我国作为集体所有制国家，集体资产是土地，国家向开发商卖出土地，群众的土地被开发商购买、建设后将房屋连带土地的形式卖给群众，价额远远超过大多居民的经济承受能力。由此可见我国对房地产开发宏观调控力度需要提高。

2.2 我国房地产开发管理不清晰

社会经济飞速发展，房地产开发竞争日益残酷，土地的价格也是持续走高，人们已经对这居高不下的房价产生惧怕。这也造成了国内房屋空置率达到警戒线，像上海、杭州这些大中型城市尤为明显，供需不能达到平衡，导致房地产开发发展受阻，人们群众的生活水平也降低，国家经济发展也将受到影响。出现这些状况的主要原因就是我国房地产开发只是一味的按照流程，竞拍开发土地，并没有根据实际情况对房地产开发科学分析其所有的价值，这就需要房地产开发管理结合人们的生活现况，市场需求制定出合理清晰的条例制度来维持其的有序发展。

2.3 项目前期可行性研究不到位

建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”，设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

3 房地产开发管理的解决措施

3.1 做好市场可行性研究的调研工作

建筑工程在发展过程中需要准确的市场信息做支撑，才能保证项目决策的准确性与实时性。传统意义上的市场信息除了市场原材料的交换信息、市场供求关系变化等信息外，还要考虑到国家的新政策、新动向等。根据这些信息优化资源配置，从而选择效益大、风险小的经营活动。

3.2 完善房地产开发项目管理中的成本管理

房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要手段，只有将房地产开发项目的成本控制好，才能节约房地产开发项目在施工过程中的成本。在房地产开发项目管理的过程中存在很多的环节，因此，为了更好的对房地产开发项目管理的成本进行有效的控制和管理，就必须对房地产开发项目管理的各个环节进行成本的管理和控制，即策划、设计、发包以及施工的所有环节进行成本的管理和控制，只有这样，才能更好的节约项目施工过程中的成本，提高开发商的经济利益。

3.3 加强项目工程质量管理

房地产开发项目管理中，加强施工质量管理是整个建筑工程质量保障的重要环节。工程质量不仅影响到工程的销售情况，在很大程度上影响着企业的生存。提高施工质量首先要做好施工前准备工作的质量控制，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，施工前要对施工的建筑材料、施工现场等进行科学的管理，是保障施工质量的前提。要对施工图纸进行仔细的分析，要对施工建筑材料进行试验，必须保证建筑材料的质量符合施工的要求。要建立起完善质量控制机制，树立质量意识达到合同质量控制目标，从而保障质量可靠性，保证房地产开发项目的建设要求及符合相关质量标准。

3.4 建立、健全合同管理体制

将房地产项目的风险分散在合同体系中，降低项目管理模式的风险系数。房地产项目管理模式中各个环节的推动实现，均会签订具体的合同，因此，整个项目在实施过程中会形成一套合同体系，通过责任分段细化，将项目管理风险分散在合同体系中。项目合同体系明确了各合同方在合同体系中的不同权利和义务，降低了建设工程实施过程中的风险系数，有力地提高了开发项目管理的效用。

(1)根据项目自身特点，制定不同风险的详细分担方案，通过具体合同条款约定合同方权利和义务，明确约定合同单方因地制宜，根据项目特殊性，有针对性地制定风险规避措施。项目风险管理整体结束后，管理者有必要及时总结经验，逐步形成项目风险管理的业务理论体系和理论成果。(2)合同管理中可以将合同性质相同或存在于同一建设程序中、能被同一合同方统一管理的风险因素组合成小风险类别，根据风险级别定义补偿级别。

面对房地产的迅猛发展，国家和市场需要科学有效的对房地产开发进行控制管理，确保在市场中房地产开发能进行良好竞争。综上所述，合理有效的监督管理方法是房地产业开发所需要的，国家的宏观调控也不可缺少，这样国内的房地产业才能得到更长远的发展。

[1]来雪莹.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].现代经济信息，2013(20).

[2]吴长令.关于房地产开发管理的问题分析[J].时代金融，2012(30)