房地产项目管理模式研究

高 岳

天津滨海新区建投房地产开发有限公司

房地产项目管理模式研究

高 岳

天津滨海新区建投房地产开发有限公司

我国社会经济发展迅速，城市化的水平越来越高，而伴随着城市化水平进步的就是我国的房地产事业。近些年来房地产事业蓬勃发展，高楼大厦平地而起，也促生了房地产项目管理的系统性规划，但房地产作为一项投资性事业来说竞争力十分巨大，成千上万家房地产商明争暗斗，房地产项目管理系统规划的作用越来越明显，因此，本文将首先分析现代化房地产项目管理的基本特征与管理流程，并根据这两项内容分析其管理的组织结构系统，并深入探究其系统功能，以求为现代化房地产事业的发展提供理论支持和实际借鉴。

房地产项目管理模式研究

前言

房地产项目管理模式，一般是指将房地产项目管理的对象看做一个有机的系统，使这一系统能够有效运行而采用的组织及管理方法的总和。房地产项目管理模式的选用要根据项目管理的对象、内容及项目管理的基本目标来进行综合选择，可以说，了解和选取恰当的项目管理模式对于有效实现房地产项目管理既定目标，实现企业经济效益和社会效益具有至关重要的意义。

1 、我国房地产项目管理模式类型分析

1.1 设计—招标—建设模式

设计—招标—建设模式是一种比较传统的房地产项目管理开发模式，目前国内对这种管理模式的使用比较普遍。这种模式是按照一般房地产项目开发的固有模式进行项目管理，即企业先委托专业的机构进行前期的项目设计工作，然后通过公开竞标选择合适的承包机构，最后选择专门的监理机构在建设实施过程中进行监理工作。

1.2 风险型模式

这种模式是房地产企业在进行项目管理之前，聘请专业经理人，由经验丰富的经理人帮助业主及设计方共同完成项目前期的设计工作，并负责项目的施工过程管理。通常经理人会将整个项目分成一个个阶段性的小项目，每完成一个小项目就对下一个项目进行招标，也就是设计与施工同时进行。相对来说，房地产企业在进行项目管理时采用风险型模式较多，相比前两种模式，这种模式有其自身特有的优势，即可以有效地降低业主的风险，提高施工效率，有利于保证工程质量，但是难度在于如何正确选择合适的经理人，设计及施工过程中的不确定因素可能对整个项目产生不良影响等。

2 、完善我国房地产项目管理模式的对策建议

2.1 实行动态监管

房地产行业的自身特点决定了项目管理的过程中要兼顾多个方面的内容，即要适合房地产企业自身发展实际，又要根据相关项目管理的内外部环境，抓住项目管理过程中的关键环节，利用信息手段等加强对项目管理全过程中的动态监管，有效提高项目管理过程中的效率，加强项目管理过程中对每一个环节的信息的收集、分析和反馈，在进行项目管理的过程中，企业要积极协调好内部各个基础性部门之间的联系，以便收集更多、更有效的项目管理信息，为整个项目管理全过程提供可靠的信息支持，一旦发现问题及时进行改进处理，从而发挥项目管理模式在推进项目管理中的建设性作用。

2.2 提高管理人员素质

一支高水平的房地产项目管理队伍事关房地产项目管理的成败，当前我国房地产高速发展的背后却存在着专业人员不足，高水平的项目管理人员缺乏的尴尬局面，现有的项目管理人员往往缺乏扎实过硬的项目管理的理论知识和实践技能，因此，要想真正实现项目管理模式发挥高效作用，实现项目管理的既定目标，就必须加快建设一支现代化的高水平的房地产项目管理工作队伍，尤其是对于项目管理中的领导人员，如项目经理等，更要使其素质过硬，具备扎实的项目管理经验，从而更好地进行全方位的项目管理指导，为此，房地产企业要加快制定措施引进高素质的项目管理工作人员，提高项目管理工作人员整体素养，另一方面，积极通过各种培训、观摩学习等途径对现有的项目管理工作人员进行业务培训，从而更好地为房地产项目管理提供人力支持和智力支持。

2.3 加强房地产行业法律法规建设

近年来，一些房地产开发商为追求利益最大化，无视法规体制，想方设法打法律“擦边球”，在房地产项目管理领域产生了恶劣影响。主要表现为：项目的立项、投资、设计、施工和监理全部在本行业内部完成，行业垄断现象严重现场签证价量失实、无中生有建设项目不报建、不招标，罔顾法律法规在经济利益驱使下，随意将分包工程再分解，强行压价工程项目的前期市场调研、定位、可行性分析形式化，数据失实、目的性强，以顺利通过审批为主要目的等等。这些都增加了房地产项目开发的整体风险，也成为推动项目管理健康可持续发展的阻力和障碍。所以，规范房地产行业发展必须加强房地产行业的法律法规建设。与国外相比，我国在房地产项目管理制度方面还不健全，缺乏比较完善的管理制度体系建设、监管及执行从房地产行业内部来看，“行业垄断”的现象普遍存在、监管单位主体单一。因此，只有制定切实可行的政策措施，规范现有房地产项目管理规章制度中未涉及或界限模糊的“灰色地带”，才可能规避房地产项目管理中的各种隐性风险。

3 、结束语

传统的职能型管理模式已经不在适合现代市场发展的需求了，我们传统的房地产企业也应该另寻“新欢”，但是也不能完全抛弃，应该择优而留。在近几年我们企业可以采用项目型管理模式和矩阵式管理模式，这两个管理模式相对来说比较灵活，存在多样性，但在执行过程中企业应该注意管理构架的合理性，良好的管理构架才是管理系统运行的保障，在项目管理的过程中，企业应该注意管理层人员任命时筛选能力强的管理人员，一个优秀的管理人员回事项目的实施和执行能力变得尤为突出，还应该加强工作人员的培训，好的员工是培训出来的，企业既然招来员工，就有义务让员工提升自己的能力，这样对企业有极大地宣传作用。一个优秀的管理模式并不是项目成功的唯一因素，项目管理中的各部门之间的衔接，管理层人员的水平，项目每一个阶段的把控和落实等都是项目管理成功不可缺少的因素。

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