我国房地产金融的现状与对策分析

林 雪，颜廷峰

(安徽财经大学 金融学院，安徽 蚌埠 233030)

我国房地产金融的现状与对策分析

林 雪，颜廷峰

(安徽财经大学 金融学院，安徽 蚌埠 233030)

房地产行业一直是各国经济的支柱型产业，各国对于房地产调控措施的不当引起了经济金融危机的例子也比比皆是。文章通过对我国当前房地产行业的现状进行分析，并参考了美日两国因楼市泡沫引发的危机，对我国当前房地产行业中存在的问题提出了针对性的建议。

房地产；去库存；金融机构

2008年美国次贷危机引发了人们对房地产金融风险的反思。如今，我国的经济发展即将到瓶颈期，产业结构面临转型升级，房地产市场的一线城市房价居高不下，三四线城市却库存积压，对比之下令人不安。一方面，应该看到金融机构在提供住房贷款时面临的巨大需求，另一方面是住房抵押担保的不安定因素在上升，对金融业的稳定发展造成了隐患。

在房地产金融改革的问题上，已有不少学者从不同侧重点对此作出了分析与研究。人民银行天津分行课题组通过对房地产金融的理论研究提出，应当重视房地产市场的市场规律与运行周期，同时应当建立合理的房地产金融资金筹集机制，以图有所变革。李志锋认为，具有部分银行功能的受金融当局监管较少的“影子银行”，其金融风险的存在显而易见，因此，应当规范此类金融机构的行为，加强不足的监管，引导市场的健康发展。杨俊杰分析了房地产价格波动对宏观经济的作用，得出了房价的上升将导致消费的减少而投资增多，且其对于GDP的拉动作用并不持久，有效期仅为三年的结论。文凤华、张阿兰等通过定量分析得出，房地产价格与金融脆弱性相互影响的这种反馈机制是引发经济金融危机的根本因素，应当成为政府改革的着手点。

一、产业转型背景下房地产金融的现状

纵观全国，我国的房地产市场呈现北上广深四个一线城市房价居高不下，房源供不应求现象，资金的不断流入更是加剧了这种现象。与此同时，还应当注意到2015年上海的外来人口首现净流出15万，可见由于生活成本过高已导致人才的走失，未来对于一线城市的创新力与发展前景的影响还待观望。据2015年数据显示，我国东部的大多数二线省会城市房价也呈现上涨势头，2016年以南京、杭州、合肥为代表的二线城市，也多出现凌晨排队买房的现象，可见，房价的上涨势头已传导至二线城市。在一二线城市，房地产金融风险主要由于房地产开发企业购置的土地面积大于开发面积导致的土地储备贷款的隐性风险。而三四线城市是本轮清库存政策的主要对象，由于人口基数较小和人口大量流出，以及房地产企业的盲目投资行为，形成了大量的住房库存，导致了由于房地产企业投资贷款而出现的坏账呆账。

根据近几年的政策产业法规，对形成房地产金融行业的现状的起因分析如下：

1.自2008年金融危机之后，我国开始实行扩张性的货币政策，释放出了大量资金，而这些资金多流入到对GDP有明显增速作用的房地产行业。与此同时，银行等金融机构为了追求利润最大化，也不断地提供房贷投资支持，使房地产行业持续升温。

2.由于历史原因，我国一二线城市的教育、科技、资本资源较为集中，吸引了大量的外来人口流入，由于城市本身人口基数较大，推动房价一路走高，并伴随着房价走高的速度与程度渐猛，又进一步诱发了人们的投资需求。由于城市发展的客观因素，居住用地占建筑用地的比重有限，在一二线城市中，出现房产因供不应求而价格居高不下的恶性循环局面。反观三四线城市，由于资本、人才资源的缺少，导致了城市的发展存在天然短板，本身对于住房的需求就不够旺盛，且房地产在三四线城市作为投资品的价值不足，出现了严重的供过于求。

3.我国目前处于产业转型的背景下，产业结构面临升级。习近平主席指出“新常态”的三个特征为速度变化、结构优化、动力转化，经济增速放缓不可避免，而各地政府面对产业转型的压力，都把房地产业当做保增速的救命稻草，更加剧了房地产业一二线城市房产天价，三四线城市库存难去的问题。

4.由于资本的逐利性，房地产行业的高利润率促使银行等金融机构对房地产开发商和置业者双向提供贷款，推动房价走高，高过基础价格后，使消费者产生房价上涨的预期，促使房地产泡沫愈演愈烈。且2016年央行发布非限购城市首套房商贷首付比例可降至20%，又进一步刺激了楼市的升温。

5.自2008年美国次贷危机后，我国长时间采取积极的财政政策与稳健的货币政策，利率与税率的下降促进了投资的增加，我国的城市化进程的加快和各地交通的改善使得我国的房地产市场热度大大增强。

二、我国房地产金融的发展问题

整体来看，房地产行业具有高回报率的特点，但具体到不同城市，房地产行业的回报率却各有兴衰。随着我国的国际地位不断提升，对于国内的房地产行业存在的问题，也应当做出细致的分析。

1.总体来说，我国的金融脆弱性在加剧，随着对房地产业的投资增多，而三四线城市的房地产成本回收期拉长，导致银行等金融机构的不良贷款率常年居高，外部筹资成本增加。若房价波动，短期内将严重影响银行等金融机构的正常运营。我国作为一个银行主导型国家，金融脆弱性的加剧将对宏观经济产生不良影响。尤其有泰国、日本、美国作为前车之鉴，房地产泡沫的破灭常与规模较大的经济、金融危机相关联。

2.据统计数据显示，2015年末，央行的人民币房地产贷款余额达到21.01万亿元，同比增长21%；而房地产开发贷款余额为5.04万亿元，同比增长17.9%。可以看出，我国的金融机构对房地产也存在严重的依赖，拖住了资金流入中小民营企业，使得资金在产业中分配不均，一定程度上削弱了我国经济的发展实力。并且，这种对房地产行业的依赖也随着房地产行业的复苏而加强，这也将导致我国经济的进一步结构失衡，对于我国接下来的改革都有着不可估量的影响。

3.观察世界各国利率市场化改革，由于改革前金融抑制的存在，在利率放开的三至五年内，会出现存、贷利率双升的局面，而对于我国来说，利率市场化改革与房地产去库存的同步进行，将导致房地产市场泡沫的加速破裂，而房地产作为我国的支柱型产业，必将对经济与金融的发展产生严重的不良影响。

4.我国的金融机构是以银行尤其是国有银行为主导，但在当前，传统银行业面对互联网金融的冲击越来越大，以支付宝、微信钱包为代表的在线支付平台横空出世后，银行的大量存款被转移，面对本身利润率的降低，加上房贷导致的不良贷款率的居高不下，将对银行业的生存提出挑战。

5.在一二线城市房地产投资需求的旺盛和三四线城市居民的住房需求基本饱和的现状下，应当看到，在我国的城镇化进程中，有越来越多的农民工在向城市居民转变，但因为社保体系和户籍制度等方面的原因，导致农民工群体在购房时存在困难，致使这部分需求没有被释放出来。

三、国外房地产金融的经验

纵观世界近几十年的经济发展，我们可以从美国和日本两国发现似曾相识的情景。

(一)美国的次贷危机回顾

美国在2008年发生的次贷危机，就是由于房地产市场的次级抵押贷款导致的，而美国之所以出现大量的次级抵押贷款坏账，拖累了金融流动性，正是因为房地产业的产能过剩。类似于我国的房地产业的升温过程，扩张性的货币政策和较低的利率促进了投资，利率市场化后银行因竞争激烈大量发放贷款，但是为了防止通货膨胀而提高的贷款利率又导致了房屋销售量的下降，出现了大量的信用违约，从而出现了波及全球的经济与金融危机。危机之后，美国的经济衰退与失业率问题导致国内国民情绪普遍不高，经历了漫长的寒冬才让美国的经济复苏，为此，美国与全球都付出了沉重的代价。

(二)日本的经济危机回顾

日本在20世纪90年代发生的经济危机，由于东京奥运会的举办，日本的房地产迎来了春天。“广场协议”的签订大大拖累了日本出口产品的影响力，再就是熟悉的调低利率以图促使经济升温，却使得大量资金流入了房地产行业。1989年的收紧货币政策也导致了日本股票市场泡沫的破裂，几年之后，多重因素的叠加压垮了日本的房地产行业，房地产企业的破产对日本金融机构产生了巨大影响，引发了严重的经济危机，对民众生活产生了巨大压力，且这一危机的影响力延续至今。

可以看出，美日两国的房地产业症结就在于库存积压严重，存在严重的房地产泡沫，而过快收紧贷款利率，又将压破房地产业的泡沫，拖垮本国经济。因此，警示我国政府在去库存时应注重随时关注不同发展水平的城市的房价变化，针对不同城市的不同发展情况作出温和的调整，以促进房地产行业的去库存与整体国民经济的健康发展。在调控一二线城市房价时应注意三四线城市的库存问题，在对房地产行业进行调整改革时，要关注社会各个领域阶层的联动反应，才能在房地产这一重要产业上取得较好的改革成果。

(三)值得借鉴的经验

1.分析美国次贷危机起因可以发现，美国在次贷危机之前的房价持续上涨，是为了应对高科技泡沫破灭采取的持续降息，导致的市场流动性泛滥，而金融业忽视了对泡沫的重视。加之金融监管标准与现实操作的脱节，次贷危机后，美国金融业产生了对金融监管体系的革新，私人投资者要求加强对资本金保障和抵押品管理。

2.对比日本20世纪90年代的经济危机可以看出，当时的日本，企业储蓄在GDP中所占比重过高，政府赤字过高，导致需求增长乏力。在此之前，是银行大量投放低息贷款和调节机制的滞后，此处与美国类似的是对贷款发放的监管不力。

四、房地产金融改革对策与建议

前文已经分析了在我国房地产行业中存在的问题，对美日两国由房地产泡沫引发的危机做了回顾与总结，下面就此给出针对性的建议。

1.从供给侧改革的角度来看，我国的产业发展存在不均衡，当前我们的任务就是加速产业转型，将经济发展的主要驱动力从制造业转向现代服务业，督促劳动密集型产业逐步转为知识产权保护、自主创新型的企业，规避各地政府对房地产行业的依赖，实现各地经济的长久健康发展。

2.在人口政策的角度来看，我国为促进消费的增长，实现经济发展的动力转变，应当鼓励生育，为未来经济发展储备更多的消费需求。同时，应当考虑在三四线城市适当放松户籍制度，完善房地产库存积压较多地区的社保制度，释放出长期被压制的农民工与新晋城市居民的购房需求。

3.从资源分配的角度可以看到，资源在地域之间分配不均衡。为此，应当鼓励一线城市中的人力、资金、技术和自然资源向二三线城市转移，鼓励二三线城市居民自主创业，改善当地经济发展水平；完善城际交通，缩小城市之间的交流时间，为资源流动的加速创造可能。

4.在以银行为代表的金融机构之间，应当建立健康的房地产金融市场，在三四线城市收紧对房地产开发贷款的审核，抑制房产的供给。同时，建立全面的房地产金融监管体制，防范“影子银行”对于房地产的支持过度，导致其他为抑制房地产供给的措施失去效力。在此基础上，创新房地产融资方式，在金融机构之外寻找新的支点。

5.2015年人民币加入SDR后，应当更关注人民币汇率与房价的联动效应。一方面，要增强民众对人民币的信心，维持人民币兑美元汇率的稳定，保持我国经济对外的影响力。另一方面，应当监控境外资金对我国房地产市场的投资，防止大量热钱流入，加大房地产行业的泡沫。

总体来说，我国经济发展处于新常态下，正面临着社会转型的挑战，伴随着的是产业升级，经济发展放缓，将来能否跨越中产阶级陷阱尚未可知。而对于此时的支柱型产业——房地产行业的改革转型举措应当慎之又慎。

同时，对于我国目前的一二线城市房价新一轮的暴涨，三四线城市房地产库存难去，应当采取因地制宜的措施，这也对各地的领导班子提出了新的挑战。我们要正视房地产行业的困境与现状，才能从房地产领域做起，引导我国在2020年全面建成小康社会，跨越中等收入陷阱，实现经济的健康全面发展。

[1]李志锋.房地产、影子银行与宏观审慎监管机制——基于房地产金融属性视角的分析[J].财政与金融，2014，(3).

[2]杨俊杰.房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制探究[J].经济研究，2012，(S1).

[3]文凤华，张阿兰，戴志锋，杨晓光.房地产价格波动与金融脆弱性——基于中国的实证研究[J].中国管理科学，2012，(2).

[4]人民银行天津分行课题组.关于房地产金融与房地产市场的理论研究[J].华北金融，2005，(S1).

[5]周京奎.房地产泡沫生成与演化——基于金融支持过度假说的一种解释[J].财贸经济，2006，(5).

[6]中国工商银行上海市分行管理信息部课题组.房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究——兼论我国房地产金融潜在风险及政策建议[J].金融论坛，2010，(3).

[7]张平.“十三五”中国经济的二次转型——2016年中国经济展望[J].宏观视野，2016，(1).

[8]李睿.影响房地产价格因素的实证研究——基于主成分分析[J].哈尔滨学院学报，2013，(4).

[9]谭小芬，林木材.人民币升值预期与中国房地产价格变动的实证研究[J].中国软科学，2013，(8).

[10]杜敏杰，刘霞辉.人民币升值预期与房地产价格变动[J].世界经济，2007，(1).

责任编辑：魏乐娇

Real Estate Finance in China：Current Situation and Solutions

LIN Xue，YAN Ting-feng

(Anhui University of Finance and Economics，Bengbu 233030，China)

The real estate business has been the supporting business all around the world. There are a lot of cases of economic crisis due to the failure of real estate control. Based on the analysis of current situation of the real estate business in China，along with the cases of the estate crisis in America and Japan，solutions are proposed.

the real estate；destocking；the financial institute

2016-03-17

国家社科基金,项目编号：16BJY184；教育部青年基金，项目编号：12YJC790224；安徽省社科规划办基金，项目编号：AHSK11-12D10。

林 雪(1995-)，女，安徽安庆人，主要从事金融学研究；颜廷峰(1975-)，男，山东聊城人，副教授，硕士研究生导师,硕士，主要从事商业银行经营与管理、农村金融研究。

1004—5856(2016)12—0048—04

F293.3；F832

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2016.12.011