论不动产统一登记制度的意义

王玉明

摘 要：2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》的实施，标志着我国不动产统一登记制度的正式实施。结束了多年分散登记制度的历史，它的实施对维护不动产权利人的合法权利，规范不动产登记和我国房地产市场，推动社会经济发展，都具有非常重要的意义。本文从不动产统一登记制度的内容、意义及困难进行了阐述与分析。

关键词：不动产统一登记；《不动产登记暂行条例》；职能整合

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.06.195

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。自此标志着不动产统一登记制度的正式建立。随着全国第一本不动产权证的发放，不动产统一登记工作在各地陆续开展开来。《不动产登记暂行条例》的实施对规范我国不动产登记、管理，保护不动产权利人合法财产权，方便企业、群众，都具有重要的意义。

1 不动产统一登记的内容

1.1 不动产统一登记提出的背景

随着我国社会的迅速发展和现代市场经济发展的不断推进，以前实行的不动产分散登记体制的各种弊端逐渐出现，显然已满足不了我国社会经济活动的要求。原先的分散登记，在农村，当事人就要到多个不同的部门办理不同证件，在城市，当事人最少也要办两个证。各种各样的证书，直接造成了群众办证的各种不便，间接地增加了时间和金钱上的成本，同时，降低了相关单位的办事效率，造成了社会管理效益和资源资产利用效益的低下，并且交易活动不安全等。因此，多个部门管理造成的职能重叠、权利归属不明、重复登记等现象的存在，损害了权利人的合法权益。在《物权法》中虽然明确提出了不动产统一登记制度建立，但此制度一直未能真正建立并实行。

在国家确定整合不动产登记职能以前，国土资源部已开展了相关研究，组织相关单位收集整理亚洲、欧洲、大洋洲等世界各个国家和地区的不动产登记法律法规资料，对此展开深入研究，形成了我国自己的理论基础和立法基础。

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、土地登记、草原登记、林地登记的职责，统一由一个部门负责。2013年11月，国务院常务会议明确提出由国土资源部负责指导监督全国房屋、土地、林地、草原、海域等不动产统一登记职责，做到登记簿册、登记机构、登记依据和信息平台的“四统一”。 2014年7月，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。9月、10月，有关部门先后通过召开座谈会、部门协调会及实地调查研究，不断优化和完善征求意见稿，并形成暂行条例草案稿，报送国务院。同年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，于2015年3月1日起执行。

1.2 不动产统一登记的内容

根据《暂行条例》，不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《暂行条例》中不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等都适用于本《暂行条例》。《暂行条例》规定以下不动产权利要办理登记：

（1）集体土地所有权；

（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（3）森林、林木所有权；

（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（5）建设用地使用权；

（6）宅基地使用权；

（7）海域使用权；

（8）地役权；

（9）抵押权；

（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

实施后，在登记职责上，《暂行条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导和监督；不动产登记原则上由所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记；跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。

不动产统一登记制度实施后，不动产权利人已经享有的不动产权利，不会因登记机构和登记程序的改变而受到影响，《暂行条例》实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

2 不动产统一登记制度的意义

2.1 提高政府办事效率和水平，维护不动产权利人合法财产权

2015年4月13日，国土资源部、中央编办联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，要求地方各级人民政府要切实落实好不动产登记职责和机构整合工作任务。整合不动产登记机构和职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变的重要内容，对提高政府办事效率和公信力，尤其是对保护不动产权利人的合法财产权，方便企业和群众，都具有非常重要的意义。同时也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。

原有的不动产分散登记，因是由不同部门管理和登记的，很容易造成农林、农牧以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不清，从而引发各种矛盾纠纷；或者因各部门登记方法及规程技术等的不同，造成不动产权利的重叠遗漏等问题。而不动产登记制度的实行明确了不动产权利的划分和归属，并记载于登记簿上公示。不动产登记统一实施后，可以更好地明确当事人的不动产权利界线，减少矛盾纠纷，更好地维护当事者的不动产物权，保障不动产交易安全，维护正常的市场秩序。

不动产登记机构和职责的整合实现了不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，大大减少了其中的办证环节，群众不必再跑来跑去在一个窗口就可以实现办理，轻松拿到证书，为企业节约了时间和金钱成本。

2.2 实现不动产信息共享

根据《暂行条例》，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应纳入这一平台，实现了国家、省、市、县四级登记信息的互通共享，有利于依法查询不动产信息，带来工作上便利。

不动产登记信息的共享，能够有效遏制官员在房地产领域的腐败。通过该平台可以依法查询到某个人的不动产信息，这必然会对打击官员腐败起到一定的积极作用。同时，因房产信息能够准确地查询到，从而为国家对房产进行调控提供了真实客观的依据，国家可以通过调整利率等货币政策，可以使房产资源配置得到优化，有效调控房地产市场。

3 不动产统一登记面临的困境

3.1 不动产登记机构和职责整合工作滞后

从全国来看，市、县级不动产统一登记机构和职责整合的工作进度严重缓慢，成为制约《暂行条例》实施推进的最大难题。由于实行多年的不动产分散登记，国土、农林业等一些主管部门登记记录了大量的不动产数据信息，这些信息更多地保存在市、县级的不动产登记机构。这些地方中，一些地方的登记信息还是纸质的资料，没有电子数据，而有些地方登记的信息是电子数据，数据标准不统一，成为整合这些数据并建立统一信息平台的障碍。同时，国土、农林业等部门之间信息化水平不一，并且每个地区之间也存在差异，从而加大了数据整合的难度，致使不动产登记机构和职责整合出现滞后。

此外，在进行信息联网建立信息统一平台的过程中，出现一些地方、部门不情愿进行联网的现象。在我国，房产仍然是我国公民的主要财产，有些拥有私有财产的业主，不愿意进行信息联网担心自己的私有财产暴露于大众眼前。

作为不动产统一登记制度的实施主体，市、县级的登记工作是关键。如果这两级的机构和职责整合工作缓慢或滞后，那么《暂行条例》就无法全面实施，不动产统一登记这项重大改革在全国市县两级就无法具体落实。

3.2 不动产登记面临的法律难题

在法律层面上，《暂行条例》的实施需要有相关配套的制度和法律来保障和辅助，但在土地管理法、城市管理法、矿产资源法等法律方面，存在与《暂行条例》规定不匹配的问题。此外，对于农村土地的统一登记方面，由于有些地方的登记方法不一致或标准不统一，《暂行条例》的规定也存在很严重的问题。

4 总结

不动产统一登记制度的实施目前处于试点阶段，到制度体系的基本建立还有很长的距离，其中必然会遇到各种困难。目前，做好这个过渡时期的各项工作，克服困难，逐步完善不动产统一登记制度体系，才能保证此项制度的顺利实施，维护权利人的合法权益，推动我国现代市场经济的迅速发展。