房地产去库存辩证施治策

单素敏

“去库存”的问题，其实是一个与户籍制度改革、土地制度改革、新型城镇化有关的更宏大的主题。图为上海雕塑后的楼盘建筑

1994年以来，每年岁末召开的中央经济工作会议，都是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。 回顾2011年，中央经济工作会议公报中关于房地产的提法是，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”;2012年依然强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”;2013年、2014年对“房地产”只字未提;而刚刚结束的2015年中央经济工作会议，不仅重提“房地产”，还以罕见的篇幅为“化解房地产库存”开出了药方。

从“十二五”开局到收官，中国房地产市场形势5年之间发生了明显转变。

如今，“去库存”已经被列为2016年经济社会发展的五大重点任务之一。

对此，国家高层2015年末在不同高级别会议上至少提了三次。在中央经济工作会议召开之前，12月14日的中央政治局会议就将“楼市去库存”作为重点内容进行了讨论。在此之前的11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

房地产库存压力究竟有多大？围绕“去库存”的问题，业内建言不断，讨论的热度也在持续升高。而对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，在未来至少3年内，“如何去库存”恐怕是绕不过去的经济和民生话题。

库存有多大

关于中国房地产市场上究竟有多少库存，根据不同统计口径得出的数据大不相同。

国家统计局的最新数据是，截至2015年12月末，全国商品房待售面积为7.18亿平方米，比上年同期增加了近1亿平方米，比上个月新增了2200万平方米。 如果再将对比的标尺往前拉，2005～2009年这5年中，全国商品房待售面积最高是2009年的1.99亿平方米，最低是2007年的1.3亿多平方米。

2010年国家统计局未公布年末的商品房待售面积，但据业内人士称，当年的数据也在2亿平方米以内。

7.18亿平方米待售是什么概念？

如果将待售的4.5亿平方米住宅、1.78亿平方米办公楼和商业营业用房，以及其他约9000万平方米的竣工车库等面积，折算成每套100平方米的房屋（三口之家居住）的话，7亿平方米商品房待售面积，可供2000万多人居住。

深化住房制度改革方向，应该以满足新市民住房需求为主要出发点。图为2015年11月27日，杭州举办的房展会上参观者在观看楼盘模型?

国家统计局所指的商品房待售面积，是报告期末已竣工的、可供销售的商品房建筑面积，尚未销售的部分，包括以前年度竣工的和本期竣工的房屋面积。这个“库存”也可以理解为，没卖出去的现房。安信证券分析师陈天诚认为，未竣工的在建项目（除已预售的房屋），也就是大量在建未售的期房，也应当计入库存。另外，尚未开工的土地按会计原则是记入房地产企业存货的，所以企业已拿地但尚未开工建设的部分也应计入库存。

将这两项数据加进来，陈天诚最终得出的截至2015年10月末的库存数据达98.3亿平方米。北京师范大学金融研究中心主任钟伟的测算结果是85亿～90亿平方米。另有财经评论人，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉撰文说，“宽口径”下的中国待消化库存合计规模约为140.9亿平方米。“算法不同，得出的数据也存在巨大分歧。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《瞭望东方周刊》。

顾云昌认为，可靠的库存数据是20亿平方米左右，如果按照2012～2014年的年平均销售面积12.08亿平方米来计算，消化20亿平方米只需要一年半的时间。

“我们认为半年到一年半的消化周期是正常的。”顾云昌说，“但现在的问题是城市和地区之间极不平衡。比如北上广深基本不存在明显的库存问题，但一些三四线及以下的城市，严重的需要3年甚至更久的时间。”

库存的两面性

“过去几年房地产市场发生了很大变化，认识今天库存量大的问题，只分析一个因素是不客观的。”中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊告诉《瞭望东方周刊》。在他看来，除了市场需求不足、销售增长乏力和老百姓支付能力不足之外，高层建筑越来越多、配套越来越复杂、大盘项目压销售节奏等，也是导致库存积压的原因。“拿施工周期来说，从开工到全部建成需要的时间，上世纪90年代大概不到3年，现在远不止这个周期了，有的要七八年，所以各方面因素叠加使得销售周期在延长。”对于商品房中非住宅库存接近一半的原因，冯俊认为，一方面是宏观经济增速放缓，导致市场上需要买办公楼买商铺的人少了，另一方面则可以归因于电商对实体店的冲击。他说，现在非住宅的库存压力比住宅要大。

“有些人简单地把库存量变大当成一个非常糟糕的社会现象，这种认识我不敢苟同。”冯俊对本刊记者坦言，“如果市场始终处于明显的供小于求的短缺状态，质量差、不诚信这些问题就很难得到解决。只有在供求平衡甚至适度的供大于求，老百姓有多种选择的时候，才会使得开发商通过优质产品、价格和服务来吸引消费者，从而形成良性的市场竞争。”

一位不愿透露姓名的山东开发商告诉《瞭望东方周刊》，目前他所涉及的潍坊、东营等三线城市，有一定的库存，可市场需求也较大，“企业信誉好、工期和售后有保障，那些设计合理、品质高的产品依然不愁销售。”

顾云昌也认为，所有的商品在正常情况下都应该会是适度的供大于求。“对于一般商品市场来讲，供求关系决定价格，只不过考虑到物价指数上升和通货膨胀率，供大于求的时候商品价格有时也会涨。”他分析说。但这个规律在房地产领域的作用，从数据上来看似乎并不明显。

按照一般理解，普通商品库存积压一定会出现商家降价甩卖的情形，原料价格也会波动。但是根据国家统计局公布的数据，2015年1～12月全国商品房均价为6792元/平方米，与上月的6821元/平方米基本持平，比上年同期增长了7.4%。从地价来看，2015年1～12月，房地产开发企业土地购置面积2.28亿平方米，同比下降31.7%;土地成交价款7622亿元，同比下降23.9%;土地单价每平方米同比上涨了340元，涨幅为11.3%。

值得注意的是，在商品房待售面积同比增长15.6%、绝对量增加了近1亿平方米、去库存压力倍增的情况下，房价地价仍然分别出现了同比涨幅7%和11%的现象。

“房子的特殊性在于它是不动产，不像其他商品这边积压了可以往缺货的地方运。所以，讨论房地产的问题，无论是从库存量还是从价格来看，切忌只读总数和平均值。”顾云昌强调。

李宇嘉在一篇文章中提到，“根据调查，目前少数二线城市和600多个三四线城市的库存集中了全国近70%的量。”

由于各城市供需状况不同，城市间房价分化现象非常明显。

“从同比和环比数据来看，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，房价仍在下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在对2015年12月份房价数据的解读文章中介绍。

我国房地产市场是一个区域差异很大的市场，住房制度改革方案和相关政策都应当有弹性，给地方留下空间。

“去库存不能一刀切，管理部门应该根据不同的房地产市场出台针对性的措施。”顾云昌认为。

怎么去库存

对于中央经济工作会议提出的六大举措，顾云昌认为，“去库存”的问题其实是一个与户籍制度改革、土地制度改革、新型城镇化有关的更宏大的叙事。而这三个问题的关键就是中央所提的“农民工市民化”。

国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》显示，2014年全国总共有2.74亿农民工，人均月收入2864元。其中1.68亿的异地务工者人均居住花费是455元/月，他们中间仅有1%的人在务工地买了房。从农民工“五险一金”的参保率来看，有住房公积金的仅占总人数的5.5%……“也就是说，农民工住房条件还很差，他们不是不想买房，而是买不起。”顾云昌说。为释放潜在需求，2015年以来，中央连续出台了下调二手房营业税、降低首付款比例、放宽公积金贷款申请门槛、5次降准降息等多项楼市利好政策。

“但由于缺少银行信贷支持和其他社会福利等市民待遇，要满足农民工的购房需求从而消化房地产库存，需要加快户籍制度改革，打破土地的城乡二元结构。”顾云昌说。

在他看来，库存较大的三四线城市可以将农民工纳入保障房覆盖范围，通过货币补贴而不是继续建设房屋的方式，消化一部分商品房库存。对于购买商品房的农民工，利用税费减免、首付比例下调或者鼓励开发商适当降低房价等方式，让农民工在城市买得起房。

“另外，如果农村的宅基地可以盘活、变现，也可以补充农民工在城里买房的资金。”顾云昌说。

关于建设新型城镇化，一个理想化的图景是，农民工将宅基地出售给城市有条件的个人或企业，用所得收入在务工的城市安家，并享受与城市居民同等的社会福利、就业机会。有钱人或者政府、企业、商业机构将农村的房屋进行改造，居住或者通过经营获取收益，“许多国外的小城镇就是这么开发出来的。”顾云昌说。

他认为，这样既能解决农村留守儿童、空巢老人的社会问题，又能美化乡村、缓解城市压力，但实现起来最大的难点，除了如何保证农村不乱开发之外，还是在于现行的土地制度，而这又涉及到大的法律修改问题。

2014年12月2日，习近平在中央全面深化改革领导小组第七次会议上提出，农村土地制度改革要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

而另一方面，在一线城市和热点城市，不少白领又买不起房子，房地产市场面临供给不足的问题，顾云昌认为，可以通过工厂搬迁、棚户区改造等办法来增加土地供给，同时可以通过发展二手房和租赁市场来盘活存量房，满足老百姓长期租房的需求。中央经济工作会议明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

实际上，市场上已经出现了类似的专业化租赁公司。例如我爱我家旗下的“相寓”、小米开发的“YOU+”长租公寓、链家自营租赁平台“自如寓”，等等。其商业模式是，企业从业主手里收集房源向租户出租，既能给业主带来房屋资产增值、也可以为租客提供贷款服务。目前，这类长租公寓正受到资本市场的青睐。

从不同机构、专家的分析来看，中央指导意见下的“去库存”方式是多种多样的，但涉及到制度改革、结构调整，具体落实下来也并非轻而易举。

政府的压力与动力

“除了现在的库存之外，我比较担心的是潜在供应持续减少，未来两三年以后会不会出现房价再次飞涨的情况。”冯俊对本刊记者表达了这样的担忧。

中国房地产开发集团原总裁孟晓苏在2016年1月16日的一档电视节目中也表示，“房屋具有生产滞后性的特点，光施工期就要18个月，再加上一系列审批运转，从拿地到销售需要两到三年时间，如果现在停止供应，两三年后购买力起来了房屋又可能会供不应求。”

而房地产开发投资增速持续下降、房地产开发企业土地购置面积及土地成交价继续下跌，对地方政府的财政收入来讲，压力更大。

据孟晓苏介绍，“2014年整个房地产销售下降了6.3%，本来从房改以来每年的销售额是增长26.5%，这意味着一里一外，丢掉了近三分之一的销售额，影响的数额大概是2.7万亿元。”

而彼时，财政部统计的数据显示，2014年末中国地方政府债务余额达到15.4万亿元，平均债务率为86%。“也就是说，在地方政府正急着要还债的时候，卖地收入下降了三分之一，找谁（要钱）去呢？”孟晓苏说。

去库存的要求之下，地方政府“钱从哪来”的问题仍在求解之中。不过顾云昌认为，从供给侧改革的逻辑与路径来看，通过简政放权、放松管制、减免税费等，是可以搞活市场交易，从而提高生产率增加收入的。“至于怎么鼓励购房、怎么实施优惠，恐怕需要地方政府根据自己的情况来定。”他说。

我爱我家集团副总裁胡景晖则告诉《瞭望东方周刊》，针对“发展住房租赁市场”的指导意见，目前企业还面临着几个方面的问题：一是目前房屋租赁的投资回报率太低;二是二手房、租房交易的税费较高，特别是在行业认定上所涉及到的税费过高;第三是企业融资成本和运营成本比较高。

他认为，运营成本的事情，企业可以通过内部管理、商业模式创新等自己解决，但是税费高、房价房租比低、融资成本高的问题，需要政府来调节。

“住建部下发的一个文件里，有一个住宅租赁经营的行业类别认定问题，我们是想力促发改委和相关部门把它作为服务于民生的新型现代服务产业重新认定，这样在税收、刷POS等税费上都会极大降低。”胡景晖说。

在融资的长期制度建设问题上，胡景晖认为，中国目前还没有真正的房地产信托投资基金市场（REITs），应该加快公募REITs的推出，增加普通老百姓的投资渠道，而不用再局限于“非房即股”的投资选择。

在顾云昌看来，二手房交易中“五减二”的营业税征收标准、契税、个人所得税等，政府可以加大减免力度让利于民。同时应配合房产税政策的出台，增加多套房业主的持有成本，增加政府收入的同时搞活存量房市场。

上述不愿透露姓名的开发商告诉本刊记者，“地方政府如果能够多发展产业、增加就业机会吸引人口流入，降低各项开发规费，一定会促进‘农民工市民化的政策落实。”