我国发展REITs的重要意义

王 巍

(郑州国控西城建设有限公司，河南 郑州 450000)

1 REITs概述

房地产投资信托基金是“Real Estate Investment Trusts”的直译，英文缩写为REITs。REITs是一种专业投资于房地产项目的投资基金，获得并持有房地产，通常是收益性房地产，一般形式为公司或商业信托；REITs实际来讲是一种房地产行业的产业基金证券化，通过发行权益凭证的方式，集合社会上不特定多数投资者(自然人与法人)的资金，由专业投资机构进行投资经营管理，运用各种不同的房地产项目、业务和证券等形成投资组合，并将投资收益以派息的方式按比例分配给投资者，使投资者分享到房地产行业发展的成果。国际范围内的REITs属于基金的性质，从募集方式上来讲少数采取私募，而大部分属于公募，这一点与我国房地产信托仅为私募的募集方式有极大的不同。

表1 主要国家(地区)REITs模式比较

REITs最早起源于19世纪初，而真正发展起来是在20世纪60年代的美国。1960年，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，标志着现代的房地产投资信托基金正式创立。后来世界各国受到启发，引入这种新型融资方式，并结合各自国家的特点通过专门的立法，推出与本国国情相适应的REITs模式。主要国家(地区)REITs模式如表1所示。

2 REITs的主要特点

REITs具有以下特点：一是能够有效地聚集社会上的闲散资金，小投资者用少量的钱就可以进行房地产投资。二是可以抵御通货膨胀。房地产具有很强的保值增值功能，在通货膨胀造成物价上扬时，房地产会同步上扬，保持价值的稳定，甚至稳中有升，进而使以房地产为资产基础的REITs价值随之提升，实现抵消通货膨胀的作用。三是具有高流动性。REITs改变了房地产资产变现困难，流动性差的特点，它是一种证券化的金融产品，是具有高流动性的有价证券，有利于投资者的灵活退出，因此能够吸引更多的投资者。四是优化投资组合，有效分散风险。一只房地产投资信托基金的规模一般比较大，可以广泛投资于各种房地产项目。运作基金的团队具有高度的专业化，经验丰富，通过系统分析，使得基金的投向更加科学合理，极大地提高安全性，同时获得较高收益。五是享有税收优惠。多数国家对于REITs的投资者都有税收优惠，一般在公司层面无需纳税，仅对投资者收到的投资收益征收所得税。而对于一般公司利润进行股东分红来讲，则需要在公司层面和股东层面两次征税。

3 REITs的分类

根据不同的分类方法，可将REITs作如下分类：

第一，REITs按照资金投向大致分为三类：权益型(Equity REITs)，抵押型(Montgage REITs)，混合型(Hybrid REITs)。权益性REITs主要投资并经营收益性房地产，收益主要来自于租金，还有房地产升值；抵押型REITs是向房地产的拥有者或是运营者直接提供抵押贷款，或是通过购买房地产抵押支持证券间接提供资金给房地产项目，收益来自于利息收入；混合型REITs，就是权益性REITs和抵押型REITs的混合模式，既投资并经营房地产，也提供抵押贷款或购买抵押支持证券，既有租金收入，也有利息收入。在各国目前运作的REITs中，权益性REITs是主导类型，占到REITs整体规模的九成以上。

第二，REITs按照组织形式不同可分为契约型和公司型。契约型REITs是依据信托契约而成立的，一般有投资者、基金管理公司和基金托管机构三方，基金管理公司作为受托人，接受委托人(投资者)的委托，进行房地产领域的投资与管理。公司型REITs是依照《公司法》成立的，投资者通过购买公司股份进行投资，公司经营管理团队进行基金的投资管理。

第三，按照募集方式的不同，可分为私募行REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公开的方式向特定的个人或机构投资者募集资金，不得公开宣传，也不能上市交易。公募型REITs是以公开发行的方式面向社会公众募集资金，需要经过相关部门严格审批。

第四，根据运作方式的不同，可分为开放式REITs和封闭式REITs。开放式REITs的基金份额数量可以变化，在存续期内，投资者可以根据自身情况进行申购或赎回。封闭式REITs的发行数量在基金成立时就已经确定，在存续期内不发生变化，投资者只能在二级市场上进行交易。

4 我国发展REITs的重要意义

REITs最初的创立主要有两方面的意图：一方面是为了解决房地产企业融资困难；另一方面是给小投资者提供一个可以参与房地产行业投资的机会，使众多的小投资者不再受到资金限制和地域限制，都能够有机会参与房地产投资，分享行业发展的成果。而这两点初衷恰恰与国内房地产开发企业所面临的融资困难与众多小投资者参与房地产投资的渠道不畅通的现状十分贴合，因此把握时机推动房地产投资信托基金发展是我国房地产金融创新的必然方向。

现阶段在国内发展REITs具有重要的意义：

第一，为房地产开发企业提供重要融资工具。REITs既参与直接的房地产开发活动，也参与物业管理的市场活动，是房地产行业重要的融资模式，REITs的发展水平在很大程度代表了该国房地产金融发展的水平。REITs通过集合社会大量闲散资金投资于房地产，参与直接开发或物业管理经营，REITs具有其他融资方式所不具备的优势，不存在现有融资方式对于国内房地产开发企业的诸多限制，能够很大程度上缓解目前房企融资难的问题，为房地产行业的有序发展提供保障。同时，发展REITs也是我国房地产行业走向成熟、走向专业化的必由之路。

第二，防范金融风险。目前来讲我国房地产行业对银行信贷融资的依赖还是非常严重。随着城市化进程的不断推进，以及人们对于住房需求依旧旺盛，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，对于社会稳定和经济健康发展仍然起着关键性的作用。因此发展REITs对于改善房地产行业的资金来源结构，降低银行业的资金风险，促进房地产金融健康有序发展，有效防范金融风险具有重要的意义。

第三，为社会闲散资金参与房地产投资提供渠道。房地产投资呈现出数量大、周期长、风险性高的特点，社会上众多的小投资者由于没有雄厚的资金和专业的投资能力，而传统投资渠道也没有给小投资者提供合适的渠道，造成小投资者无法进行房地产投资的局面，同时也造成了大量社会资金的闲置与浪费。REITs可以广泛聚集社会闲散资金，通过专业机构进行投资和管理获得利润。目前在发达国家REITs获得了广泛小投资者的认可，得到迅速的发展，为投资者获得丰厚回报的同时为房地产行业发展提供了高效的资金支持。我国房地产行业需要这样的金融模式，为房地产行业提供充足的资金支持，同时为广大投资者提供更加丰富的投资渠道。

5 发展REITs的改进措施

在我国发展REITs需要加强法制建设、人才培养和市场环境培育。

第一，加强法制建设。REITs作为一种投资产品，本身具有系统性强、综合性高的特点，需要一套严谨、完善的法律法规体系保证其规范发展。因此要建立完善相关法律法规体系，提供公平公正、公开透明的市场秩序，推动REITs的健康有序发展。应尽快完善《公司法》、《信托法》、《证券法》、《担保法》以及税收法规，并针对REITs的运作特性严格制定专项法规，如《房地产投资基金管理办法》等，规范REITs的操作，做到有法可依，避免运作漏洞，避免不规范操作损害投资者利益，同时避免对于房地产行业带来危害。

第二，加强人才培养。要加强投资管理人才的培养，推动REITs健康运行。REITs的投资管理团队既要懂金融，也要懂房地产，既要了解国家宏观经济政策、货币政策，发展战略等，也要掌握房地产行业相关知识，还要精通财务、法律、评估、税收等各个方面。另一方面，房地产开发企业也要加强自身的人才培养，从营销、工程、开发、财务等各个方面进行团队建设，提高公司管理水平，打造企业核心竞争力。

第三，加强市场环境培育。良好的市场环境是REITs健康发展的前提条件。首先要不断加强信用制度建设，不仅要有法律法规约束，同时要通过社会诚信教育、舆论导向引导，提高社会诚信意识，建立诚信的商业环境。其次要加强信息披露制度建设，加强市场信息披露，加大监管力度，避免信息不对称所带来的市场无效，培养投资者信心，建设良好的投资环境。

[1] 王晓燕．中小房地产企业融资研究[M]．北京：中国金融出版社，2012.

[2] 万荣．构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析[J]．经济问题，2010,(3).

[3] 王鑫，刘召贵．浅析房地产投资信托基金发展模式[J]．铜陵职业技术学院学报，2011,(1).

[4] 陈琼,杨胜刚．REITs发展的国际经验与中国的路径选择[J]．金融研究，2009,(9).

[5] 李志伟．房地产投资信托基金发展前景探析[J]．福建金融，2007,(6).