论物业管理服务模式创新与选择

李琼华

(厦门市万家合物业服务有限公司，福建 厦门 361009)

随着我国房地产支柱产业地位的形成，物业管理行业也搭上了高速发展的列车。在产权私有化的背景下，物业业主对物业资产的管理需求也从传统的“四保”(保养、保洁、保绿、保安)提升到资产投资运营管理以及对资产保值增值的期望，对物业管理内容、品质也提出了更高的要求。

1 传统物业管理与物业资产管理

传统物业管理一般包括公共设施维护、小区环境卫生维护、小区绿化管理、小区公共秩序维护等基本服务，是房地产资产管理中最为基础，也是非常重要的部分。我国《物业管理条例》第二条是这样界定的：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业务和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及相配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在我国物业管理实践中，突出反映了物业管理的社会化、专业性、服务性及市场化特征。

物业资产管理则是对传统物业管理模式的提升，是传统模式发展到成熟阶段后呈现的一种高级形态。其业务范围从基本的物业管理活动向外拓展，纵向延伸，涉及了产品定位、市场推广、租赁销售等环节，能够为客户提供包括房产价值评估、增值运作、组合投资等资产管理业务的全流程一体化解决方案，通过商业化运营，达到资产投资回报的最大化。

2 两种管理模式的对比分析

2.1 运营对象及利润来源不同

传统物业管理的利润来源以物业服务人员的劳务付出为主，物业服务以“四保”(保养、保洁、保绿、保安)为工作重心。物业资产管理则是围绕着物业资产为重心开展工作，不仅进行传统物业服务，还多方位开展运营，通过完成物业资产的保值增值的同时获取经营利润。

2.2 经营目标不同

传统物业管理的经营目标往往是清扫、保洁、消防、保安，以简单的劳务服务即可完成，核算方式和管理模式单一。而物业资产管理的经营目标增加了对物业资产运营效率的追求，在进行资产风险管理和保证经营稳定性的同时，对物业资产增值空间和利润提出了更高要求。

2.3 运营发展模式不同

传统物业管理的经营模式单一，行业间各企业运营同质化严重，基本以简单的复制粘贴模式完成企业的发展扩张，没有突出的竞争实力。而物业资产管理对于每一个物业项目进行精细化管理，综合运用各种运营方式，整合内外部资源，盘活资产存量，实现物业资产的最大增值。

2.4 盈利能力不同

在传统的盈利模式下，由于各企业的经营战略趋同、客户定位趋同、服务业务趋同、组织管理体系趋同，盈利渠道单一，导致物业公司盈利能力下降，传统物业服务本身创造的价值和利润已逐渐萎缩；而物业资产管理涉及房地产资产运作的各个环节，在收取物业管理费之外能够有效增加收益点，在进行资源整合和丰富业务内涵的同时，扩展物业管理公司的盈利渠道，为业主和投资者实现物业资产增值。

但是，传统物业管理对于物业资产管理并非毫无用处。相反，两者是相辅相承，互相促进的。传统物业管理为物业资产管理提供了原始资本积累及物质基础，物业资产管理的发展也为传统物业管理提供更大的平台和更多的机会。传统物业管理作为物业资产管理的一部分，更是物业资产管理开展的基石。开展物业资产管理并不意味着放弃传统业务，而是为了提升物业管理企业的整体竞争力，摆脱单一模式，实现企业规模和经济效益的双重增长。

表1 中国内地物业管理企业经营效益情况表(单位：千万)

3 如何做好传统物业管理向物业资产管理模式的转型升级

3.1 做好传统物业管理服务，为开展物业资产管理夯实基础

传统物业管理作为开展物业资产管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基础的服务性工作，才能得到广大业主和投资者的认可，才能为开拓物业资产管理业务夯实基础，赢得先机。做好传统物业管理服务，不仅要从“四保”(保养、保洁、保绿、保安)工作入手，还要从业主心理需求出发，贴心服务，做好业主的“管家”，加强日常的沟通和交流，建立和谐的客户关系，为后续开展物业资产管理提供坚实的后盾。

3.2 开阔眼界，转变观念，拓展物业资产管理思路

物业管理行业经过三十余年不断的探索和快速发展，既积累了大量的经验，也对推动国民经济增长，增加就业的作用日益显著。不可否认的是，在我国的物业管理实践中，仅仅展示出了其社会化专业化服务的一面，发展模式受到传统物业服务观念的束缚，并未展现出新兴的、全方位、多元化的不动产管理模式和观念。在实践中，物业管理企业可以采用更加开放、创新的观念去经营，树立物业资产管理的意识，以资产管理为目标展开思路。

3.3 完善人才选用培养机制，优化专业人才队伍，提高从业人员素质

开展物业资产管理，要求企业具备比传统物业管理更高的人才条件。完善人才选用培养机制，是为物业企业提供多元化专业人才的基础，对物业从业人员从传统物业管理业务到物业资产管理业务全链条的知识要求更为丰富。对人才培养需要未雨绸缪，采取多种渠道、多种形式，优化专业人才队伍，提高物业从业人员整体素质和专业技能。

3.4 积极参与市场竞争，在物业资产管理实践中探索和积累

相较于传统物业管理服务，物业资产管理的业务范畴广泛，涉及了包括房地产开发咨询、投资顾问、物业定位、营销策划、租赁管理、设施设备维护、运营管理、财务规划、风险管理等较长的业务链条。在市场竞争中，各物业管理企业应结合自身的经营优势，寻找参与物业资产管理的切入点和突破口，从现有客户和物业管理项目出发，开展资产管理业务，不断探索和积累经验，寻求更好的发展。

4 结语

我国物业服务企业目前普遍存在着盈利能力较低、业务内容单一的问题。不可否认的是，我国大部分物业管理企业由于服务技术、人才储备、资金实力等方面的束缚，暂时还不具备开展物业资产管理的水平和能力。对于这些企业来说，扎实传统物业管理服务，练好内功，提升服务品质，在进行企业规模扩张的基础上有选择的开拓附加增值商业模式是更为现实的选择。对于一些有基础的、拥有人才、技术、资金优势的企业，可以鼓励并创造条件开拓资产经营服务，通过延伸扩展产业链寻求新的利润增长点，不断创新服务产品，通过多元化经营让一部分企业先富起来，从而带动整个行业健康持续发展。

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