农村宅基地使用权流转问题及对策

李胜

农村宅基地使用权流转问题及对策

李胜

（利川市国土资源局都亭国土资源所 湖北利川 445400）

我国农村目前的宅基地使用权制度存在许多不合理之处，导致宅基地交换价值和使用价值的降低，不利于农业产业结构调整和耕地保护，使得城乡差距越来越大，与此同时也将农民限制在固定地点。要想解决这些问题，最重要的一点就是放开使用权流转，从而能够保证宅基地的使用效率、做到与城乡同步发展，在根本上确保城乡居民能够自由迁徒。当然，要想实施这一制度，还需结合农村集体土地所有权制度、土地税收制度、低保制度等相关政策的配套改革。

使用权；宅基地；配套改革

1 引言

近年来，我国城镇建设速度迅猛，使得越来越多的人意识到宅基地的经济价值，从而为了获得更多利益而在私下进行交易，但由于相关的法律制度还不是非常健全，导致在交易过程中出现许多问题，经常发生流转纠纷，严重影响了国家的稳定与人民的财产安全，尽快的解决农村宅基地使用权的流转问题，引起了政府以及社会各界的广泛关注。

2 我国农村宅基地使用权制度存在的问题

2.1 利用效率低下

相比于城市用地，我国农村宅基地利用效果并不是十分理想，其主要表现为：

（1）使用价值的浪费。我国农村宅基地存在严重的闲置现象。尽管“一户一宅”的原则在我国《土地管理法》中有明确的规定，但同时，我国历来都有房屋的继承现象，这导致许多农民在实际上拥有多处宅基地。由于我国规定禁止流转宅基地的使用权，使得农民无法处理多余的宅基地而只能使其闲置，甚至更为严重的是，有部分地区形成了只有房屋而无居民的“空心村”。除此之外，自从我国实施改革开放，大量农民外出务工，导致农村居民大量流失，也在一定程度上造成了农村宅基地的闲置。当然，除了上述原因之外，还存在着管理部门粗放管理、村干部私批用地、非法倒卖等现象，也大大加剧了宅基地闲置的问题。

（2）交换价值的丧失。只有在我国的农村也建立起社会主义市场经济的良好秩序，才能够长期稳定的进行改革开放事业的发展。在《物权法》中明文规定我国的宅基地使用权作为一项物权，也就是为了将宅基地使用权市场化的改革。《物权法》中也明确说明了制定这项法制主要是为了发挥物的效用，其中就包括交换价值。然而，目前我国完全禁止进行宅基地使用权的流转，实际上这项政策法规对于宅基地交换价值的发挥造成了致命的影响，使得宅基地利用效率严重降低，在根本上与我国相关法律《物权法》相违背，不符合其物尽其用的主旨思想。我国改革开放中后期阶段，农村经济增长相对较为缓慢的一个重要原因就在于此。

2.2 阻碍农业发展

在我国农业发展的历程中，最为重要的就是调整农业产业结构和保护耕地两项工作，但是在我国现行宅基地使用权制度下，很难同时做到这两项对于农业发展至关重要的工作。

（1）在我国的相关法律法规中，着重强调对于农村集体土地，要给予充分的保护，但与此同时，禁止宅基地使用权流转的规定却与上述思想和主旨严重不符。近年来我国农业人口逐步增加，使得宅基地的需求量也随之上涨，但同时又不能够通过流转而获得相应的宅基地使用权，大量的需求无法得到满足，必然会对耕地造成一定的威胁。事实证明，我国近年来耕地面积越来越少，而减少的耕地，一大部分就被用作建设用地，这是一个非常值得我们注意的问题。

（2）《农村土地承包法》的相关规定使得我国农业朝规模化、集约化、产业化方向发展，这对于我国农村土地利用效率的提高有十分明显的效果，是我国农业长期稳定发展并且走向现代化的重要举措。然而，禁止宅基地使用流转的政策导致农民将自己所占用的农业用地转让承包给他人之后，农村房屋却成了最大的后顾之忧，使其不能够另谋职业，这在很大程度上影响了《农村土地承包法》的实施效果，从而对培育农村经济市场和调整产业结构的产生了不利的影响。

3 我国农村宅基地使用权流转的配套改革

当然，对于放开宅基地使用权流转的决定，也有许多相关人士和学者产生质疑和担忧，这项决定很可能带来许多弊端，例如导致宅基地发生大规模土地兼并、丧失社会保障功能等。但是笔者认为上述问题可以通过合理的制度改革来进行合理的解决和完善。

（1）有学者和相关人士认为，如果放开宅基地使用权的流转，将会导致宅基地社会保障功能的不完善甚至丧失。要想解决这个问题，政府部门可以进一步建立健全我国的低保制度，保证人民的最低生活保障。在我国发展的现阶段，已经初步建立起了我国特有的市场经济框架，在这个已经具备的基础上，更加需要认真对待“结果不平等”的问题。因为在我国进行发展和改革的过程中，政府部门必须高度关注由于先天条件而导致的公民待遇以及收入的不平等，这就要求政府必须建立健全相关的社会保障系统和制度，而在这系统中，低保是最基本的一项保障，应该作为政府建设相关社保的重要指标。并且，目前我国已经有条件和能力来建设和实行全民低保。所以我们更应该在社会保障体系统，将珍贵土地资源进行解放和发展，取而代之的是全民低保的实行。当然，要想逐渐做到宅基地使用权的流转，就必须首先建立这一制度。

（2）有关学者和专家认为，如果流转宅基地使用权，将会造成土地兼并问题大规模的发生，对于这一担忧，政府可以采取行政经济法律手段来进行约束和管理。从我国建国以来，废除封建的土地制度是我国完成的最大革命，从而在根本上实现了“居者有其地”、“耕者有其日”。如果开放宅基地的使用权，很有可能在农村出现炒房、炒地现象。我国的贫富差距本身就已经存在，土地也主要集中在少数人手中，类似于以前的地主阶级，有重新引发农民与地主矛盾的危险。要想合理解决这一问题，就必须通过经济、行政、法律手段来限制土地的过分集中。在法律方面可以考虑在立法时，限制一个主题能够购买和拥有宅基地的总量。与此同时，还可以实施买方的累进税制，即买方超过规定的面积之后，继续购买时就增加其相应比例税收，从而做到宅基地使用权改革的配套方案。

（3）有学者和专家认为如果开放宅基地使用权的流转，会导致我国的集体所有制受到威胁和损害。对于这一问题，我们完全可以适当的调整后者。不可否认，如果农村宅基地使用权流转向城镇居民，将会在一定程度上使得现行集体土地制被忽视，享有土地使用权的并不是集体成员，而原本的集体成员则不得不离开集体，不再履行相应义务和享受集体成员权利。这样一来，将会导致农村集体所有制受到前所未有的冲击。但是，我们可以借此机会适当的调整现行的集体制度。实际上，在我国当前经济体制下，农村集体制有许多不适应农村经济发展支出，甚至成了阻碍农村经济以及农村社会发展的因素，这非常值得关注和反思。

4 结束语

总之，不管如何变更宅基地使用权的流转，都要始终坚持最严格的土地制度，但同时，也不能仅仅做到禁止土地流转。实际上，当前我国许多三农问题，都是由于禁止土地使用权流转这一政策演变而来的，也严重的阻碍着三农问题的解决。如果能够做到宅基地使用权的流转，可以大大的提高农村宅基地的利用效率，做到城乡的同步协调发展，切实保障公民自由迁徙的权利和保障。同时，对于允许使用权流转所带来的负面影响，诸如集体所有制、土地兼并、社会保障等问题，我们完全可以经过一些列的改革措施而充分避免。由此可见，放开宅基地使用权的流转权限，能够解决当前所面临的各种问题，为农村经济的发展带来新的前景。

[1]何艾霏.当前农村宅基地流转现状[J].广西白色镇国土资源管理所，2015（02）：39～40.

[2]王菲.宅基地使用权流转问题分析[D].安徽大学，2014.

[3]罗凯遥.宅基地使用权流转对策[D].广西大学，2013.

[4]吕 敏.我国农村宅基地能否进行使用权流转分析[D].新疆师范大学，2013.

D922.3

A

1004-7344（2016）33-0018-02

2016-11-7

李 胜（1979-），男，助理工程师，本科，主要从事基层国土资源管理工作。