科技时代下土地产权抵质押贷款的现状问题及相关建议

谷连杰，高晓光

（吉林财经大学金融学院，130117）

科技时代下土地产权抵质押贷款的现状问题及相关建议

谷连杰，高晓光

（吉林财经大学金融学院，130117）

怎样解决农民“融资难、融资贵”的问题，提高农村金融服务水平，增加农户收入，从而提高农民的消费能力，是我国当前经济飞速发展极其重要的一环。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出赋予农民财产权利可以间接地通过赋予农民土地产权抵质押权来实现。农民土地产权抵质押权作为农户的一项资产进行贷款融资，进而探索一条商业化可持续的农村金融发展方式。本文通过对农村土地产权抵质押贷款的现状进行分析，讨论其存在的问题，并对这些问题提出相关建议。

土地产权抵质押；法律制度；风险机制

1　农村土地产权抵质押贷款的现状

1.1农村土地产权抵质押贷款的必要性与可行性

（1）发展农村金融的需要

实施农村土地产权抵质押贷款对于发展农村金融以及农村经济发展都具有非常重要的意义。目前，一些经济较发达的地区已经陆续实施了该项措施，这在一定程度上解决了农户抵押品不足的问题，缓解了农户的资金需求难题，在很大程度上改变了原有的传统生产模式，转变为规模化、集约化生产，加速了产品的生产进程，提高了农村金融发展水平，对农村经济发展起到了一定程度的带动作用。

（2）完善农村信用担保体系

目前农村的信用担保体系是靠政府的行政力量强力维护的，从现行农村金融担保机制的运行经验上看，多数的担保机构面临着担保资金不足，很大程度上都需要政府伸出援助之手来划拨担保资金。将农村土地产权进行抵质押贷款也就是说有足够的抵押物进行抵质押，能够有效地应对和化解潜在的金融风险，这无疑是完善了农村的信用担保体系。

（3）法律制度层面上土地产权能否成为有效抵押品存在分歧

第一种观点认为，土地产权具有经营性价值，在获得有效授权和土地流转权的基础上可以成为有效的抵押物。第二种观点认为，土地产权抵质押受制于当期的法律制度，法律层面没有明确的法规条例来规定约束这项行为。第三种观点认为，政府应该修订有关法规条文来赋予土地产权的财产权能，使土地产权成为有效合法的抵押物。第四种观点认为，从农村土地使用价值、经营价值低方面考虑，很难实现抵质押物贷款所固有的风险防范功能。

1.2农村土地产权抵质押贷款的主要模式和实施效果

当前我国农村土地产权不稳定，农村土地产权交易市场不完善，以致于农村土地产权抵质押权难以实现。现实中很少将农村土地产权作为独立的抵押物，大多数情况下将农村土地产权与其他担保方式相结合，共同起到约束信贷风险的作用。在实践中，我国的农村土地抵质押贷款模式主要分为以下几种：

（1）“信用+抵押”模式；（2）“保证+抵押”模式；（3）“反担保+抵押”模式；（4）“信托+抵押”模式；（5）“土地证券化+抵押”模式。

其中“信用+抵押”模式是一种较为简单的融资模式，主要以农村土地产权作为抵质押品向商业银行进行贷款融资的我行为。“保证+抵押”模式是指农户将自己的土地产权折价入股的形式加入土地合作社，政府为入股土地合作社的农户分发土地使用权证，农户凭借它方可向商业银行进行贷款融资。“反担保+抵押”模式是指农户将土地产权抵押给第三方企业，以第三方企业为担保向商业银行进行贷款融资，当农户在规定期限到期时不能归还借款时，第三方企业可通过其抵押的土地产权进行竞标，通过所获得的土地产权流转收益来清偿债务，在债务偿清之后才能将土地产权还到农户手里。

1.3农村土地产权抵质押贷款风险防范的困境

农业生产的特殊性和脆弱性决定了进行农村土地产权抵质押贷款融资业务风险的存在。当前，各地在推行抵质押贷款业务时变相推出了抵质押加上担保贷款业务，旨在将融资的风险降到最低。可是在一下几个方面仍然存在风险防范的困境。

（1）农业的弱质性。农村土地产权抵质押贷款的还款主要来源与经营土地的收入，可是对于农业来说，一个亘古不变的法则就是农业极易受自然灾害的影响，抵御风险能力较差。一旦自然灾害严重影响到农户土地的收入，放贷机构将会损失稳定的第一还款来源，会给放贷机构带来巨大的经济损失。

（2）评估农村土地产权价值不明确。第一，我国地域辽阔，土壤、气候、人文环境、经济水平差异大，评估农村土地产权价值时会因地制宜，难以形成一套统一的农村土地产权价值评估标准，以致于不同地区的农村土地产权价值不具有可比性。其次，我国土地产权市场不健全，价格形成机制不完善，难以形成土地产权的公允价值。最后，对于评估土地产权的价值，我国缺乏专业的评估团队，在评估土地产权价值时存在不足。土地产权评估价值有误差，对可贷款的资金金额就会有影响。

2　农村土地产权抵质押贷款存在的问题

2.1法律保障的问题。缺乏明确有效的法律保障是农村土地产权抵质押贷款存在的首要问题。虽然有以上五种抵质押模式，看似已经将风险水平降到很低，一旦发生农民归还不上贷款时，缺乏有效的法规条文来补偿这些风险造成的损失。同时，又有《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》这样的法规规定农村土地产权权利禁止抵押，使农村土地产权抵质押难以获得保障。

2.2农地交易市场存在问题，缺乏有效的价格形成机制。前面提到过会有诸多因素影响土地产权价值的评估，缺乏一套统一的被大众所公认的评估标准。农地流通转让的交易市场不规范，交易的活跃度也严格影响农村的贷款规模，以及农村经济的发展状况。

2.3风险分散机制不完善，风险不可控。对于当前政府政策支持下金融服务不健全、农村信贷保险机制发展不完善、农业保险不完备、农村的社会保障机制也有待提高情况下，农村土地产权抵质押贷款对于放贷机构收回贷款来说的确潜藏着巨大风险。

3　农村土地产权抵质押贷款的相关建议

针对以上提出的问题，给出以下相关建议：

（1）针对农村土地产权抵质押贷款给予法律的支持和保障，制定相关法律条文来使农地抵质押权的保障得以落实。例如，《物权法》、《土地承包法》以及《担保法》的相关法律使农村土地承包经营权、转让以及抵质押流转过程中的权益划分更为明确，使得对土地用途的管理更为严格，农村土地抵质押后的经营权益更为明确，经营权利更为有效。

（2）落实评估土地价值机制，完善土地产权的评估价值以及农地交易市场机制。在有效的供需平衡作用下，以公开的挂牌竞价和登记的农村土地确认权为基础，构建一套覆盖整个农村体系的农地产权定价基本信息系统。

（3）建立农村土地产权抵质押业务与担保、保证、保险、信用等多种业务相结合的多层次风险防范体系。前面提到的5种模式主要是抵质押业务与其中一种业务结合以降低风险，在两种业务结合的情况下风险抵御水平不显著，试想将3种或3种以上的业务进行结合会将风险水平大大降低。

［1］中国金融四十人论坛，中国农村金融前言论丛2015［M］.中国经济出版社，2015年6月。

［2］吕静，农村产权抵押贷款：制度设想与现实障碍［D］.西南财经大学硕士学位论文，2013年10月。

［3］马鹏举，杨凌农户农村产权抵押融资意愿影响因素实证分析［D］.西北农林科技大学硕士学位论文，2013年5月。

谷连杰，吉林财经大学金融学院研究生；

高晓光，吉林财经大学金融学院应用金融系副教授，吉林农村金融研究中心研究员，研究方向：商业银行及农村金融。

The current situation of land property rights mortgage loan in the science and technology age and related suggestions

Gu Lianjie，Gao Xiaoguang
（Jilin University of Finance and Economics，130117）

The farmers' land property rights pledge rights as a farmer's assets for loan financing，and then explore a sustainable way of rural financial development.In this paper，through the analysis of the current situation of rural land property rights pledge loan，discuss the existing problems， and put forward some related suggestions.

land property rights pledge；legal system；risk mechanism