浅谈“营改增”后房地产企业的纳税筹划

2016-03-12辽宁师范大学会计系姚美祺金花妍

中国商论 2016年35期

辽宁师范大学会计系姚美祺金花妍

浅谈“营改增”后房地产企业的纳税筹划

辽宁师范大学会计系姚美祺金花妍

从2016年5月1日起，我国开始实行全面的“营改增”，这就意味着营业税已退出历史舞台，在未来的时间里，增值税将会成为我们国家最重要的一个税种。在实行“营改增”过程中，我国逐步推行并完善，直到2016年5月1日才全部完成。而房地产行业就是在2016年税制改革当中新增加的。由于房地产业刚刚加入到缴纳增值税的行列之中，而大多数人并不太了解新的有关规定，以及纳税筹划在企业当中的重要地位。因此，本文以房地产企业“营改增”后一些相关的新规定及纳税筹划进行了简单说明与分析。

营改增增值税房地产纳税筹划

2016年5月1日，房地产行业正式从缴纳营业税改为增值税。根据财政部颁布的公告通知当中可以看出，有很多针对房地产开发企业的具体实施规定已陆续推行。在我国，房地产行业的利润较高，企业通常会采取办法进行避税，以提高企业利润。因此，在实行“营改增”后，合理、有效的纳税筹划对整个房地产行业来说非常重要。本文将从“营改增”具体实施规定的角度出发，研究房地产行业的纳税筹划并给予相关建议。

1 我国房地产行业的发展现状

近十年来，随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人们有能力去买房子作为生活用房或者进行投资以及我国的经济繁荣吸引到了越来越多的外国投资者的目光。这都加大了我国对于房地产的需求，最终使得整个房地产行业在我国的发展速度达到了一个史无前例的高度，房地产企业间的竞争也愈发激烈。但是在今年，由于我国人民币汇率的连续下跌，大大增加了房地产开发企业的海外还款压力，同时因房屋出现了供大于求的现象和全行业为了响应国家提出的“供给侧改革方案”。就以上这些情况来看，我国房地产行业的发展趋势已经由高速增长转变为缓慢增长，甚至出现了下降趋势。

2 “营改增”后房地产业的具体实施办法

在我国，房地产业涉及的范围非常广泛，会计核算也很复杂。因此，对于“营改增”后的房地产企业来说，它的会计核算和纳税筹划工作都将进行一个全面变动。我国在对房地产企业实施“营改增”时，首先会将纳税人根据相应的年应征增值税销售额的标准将他们划分为一般增值税纳税人和小规模纳税人。它的划分标准是如果该纳税人当年应征销售额小于等于500万元的为小规模纳税人；大于500万元的为一般纳税人。并且规定了税率为11%。房地产企业在缴纳增值税时，具体的实施办法有以下几点。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)及现行增值税有关规定，自2016年5月1日起，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税的征收管理执行了以下规定。

(1)房地产企业的一般纳税人在销售自建房屋时，应以收取的全部价款和价外费用之和扣减支付对应的土地价款后的余额为销项税额的计算依据，然后用计算后的销项税额减进项税额后的余额作为企业当期应该缴纳的增值税。在销售2016年5月1日之前的房产时，企业可以选择按照简易的计税方法去缴纳增值税，它的增值税额是用全部的价款和相关的价外费用之和乘以税率的5%。如果企业选择了简易的计税方式，那么它在36个月内不得将简易的计税方式变更为一般的计税方式。如果企业采取预缴税款的方式，则它在预收款项时，应该按照3%的预征收率来缴纳增值税。预缴税款的规定适合所有的纳税人。

(2)若该房地产企业是小规模纳税人，则它在销售自建的房屋时，应该按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期的销售额为依据再乘以5%的征收率计算出当期应该交纳的增值税。若企业已预缴了税款，则应该用计算出的增值税额扣减当期的预缴税款，未抵减完的税款可以在下一期继续进行抵减。

对于发票开具的具体实施办法有以下方面。

(2)小规模纳税人在销售2016年5月1日后的自建房屋时，可以开具增值税的普通发票。如果购买方需要开具增值税专用发票，则该纳税人可以向它的主管国税机关申请代开发票；在销售2016年4月30日之前的房地产时，已经收取并向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款且未开具营业税发票的，以及向其他个人销售自行的房地产开发项目时，不可以申请代开增值税专用发票。

不动产经营租赁服务的具体规定，房地产企业的一般纳税人在出租2016年4月30日之前取得的不动产时，可以选择简易的计税办法，按照5%的征收率计算应交增值税税额。企业在向不动产所在地预缴税款后，应该向机构所在地的主管税务机关纳税申报；在出租2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产时，应该按照3%的预征收率在不动产所在地预缴税款。

3 “营改增”对房地产业的影响

3.1 “营改增”可以避免多次征税

“营改增”之前，房地产企业在销售自建的不动产时，是以取得全部价款和价外费用之和为依据再乘以5%的税率来计算当期应交的营业税；“营改增”之后，企业用计算出的销项税额减进项税额后的余额作为当期应交的增值税。通过观察，我们可以发现，营业税是以销售额为计税依据。企业在进行房地产开发时，外购的建筑材料已经交了有关税费，但是在销售房屋的过程中又缴纳了一次营业税，我们可把它称之为“二次征税”，这无形之中便增加了企业税负。增值税是一项流转税，它的每个环节都是以增值额为依据来计算增值税，由此可见，缴纳增值税可以避免多次征税的问题。因此，“营改增”可以让企业重复征税的问题就此消失。

3.2 “营改增”可以提高房地产企业的税收负担

企业是通过计算销项税额与进项税额的差来得出当期应该缴纳的增值税。所以，我们可以把销项税额与进项税额作为出发点去研究企业的税负问题。研究结果如下：(1)对销项税额的分析。销项税额的计算是以销售额为依据，因此销售额的计算是我们企业应该重视的。销售额主要是与收取的价款、价外费用、土地支付款有关。这三项因素并不是企业自身能够决定的，它们常常会因为地区之间的差异、供求关系以及宏观政策等原因的变化而发生一些变动，许多房地产企业为了追求利益，经常会有意地提高房屋的价格从而获得高额的收入。而收入的增加必定会提高企业的税负。(2)对进项税额的分析。房地产企业在开发项目时，有时无法取得外购建筑材料的增值税专用发票。以下几种情况是企业经常遇到的，企业在销售建筑用和生产建筑材料所用的砂、土和石料选择简易计税办法，以3%的征收率征收增值税；销售建筑材料的企业基本上都不是一般纳税人，无法给我们开具增值税专用发票。由此可知，增值税专用发票是能否降低企业税负的一个重要凭证。

3.3 “营改增”对房地产企业营运资金的影响

房地产业开发项目一般需要很长时间才能完成。为了保证正常地运转，企业经常会采取预收款项的方式来获取充足的流动资金。但是在“营改增”之后，相关部门则要求以预售方式销售不动产的企业均要提前缴纳一部分增值税。这项政策的颁布，减少了真正能够流入企业的现金，从而影响了企业的日常经营。

4 对房地产企业纳税筹划的建议

纳税筹划通常是指职员以企业的基本情况为依据，制定出一套最适合的纳税方案来达到节税的目的。因此，对于刚刚实行“营改增”的房地产企业来说，纳税筹划的重要性不言而喻。我们可以从“营改增”对房地产业的影响角度来对它的纳税筹划提出几点建议。

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4.1 加强对抵扣凭证的管理，降低企业税收负担

房地产企业在计算应交增值税时，通常是拿抵扣凭证来进行进项税额的抵扣。一般情况下抵扣凭证是指：增值税的专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证。如果失去了该凭证，则无法抵扣。因此，企业在获得抵扣凭证之后，应该加强对这些票据的管理。第一，要对员工进行有针对性的培训，让他们熟悉并掌握与税务相关的知识，提高业务水平。第二，由于房地产企业的业务繁忙，会计核算复杂，为了避免票据丢失，应该指定员工对发票进行保管。第三，企业获取抵扣凭证时，应仔细核查票据是否符合规定，若不符合应及时告知开票人并要求他对票据予以改正。第四，因小规模纳税人无法开具增值税专用发票，企业在采购过程中，应该选择一般纳税人。只有加强对抵扣凭证的管理，才可降低企业的税收负担。

4.2 加强对员工的教育培训

房地产行业是在今年5月1日才实行“营改增”，颁布的规定对于房地产业的职员来说是陌生的。对此，企业应聘请专业人士对员工进行培训，让他们熟悉并掌握有关政策。只有在充分了解之后，员工才会在工作中制定相对应的措施为企业减少税负制造更多的利润。

4.3 制定增值税的优惠政策

房地产企业在“营改增”之后，会因为国家宏观调控政策导致税负增加。有关部门为提高企业的积极性应根据不同地区建立不同的优惠政策来帮助房地产企业健康发展，如建立政府专项资金，从而减少对企业的税收。