基于PPP模式的我国养老地产发展模式

桑培东，陈晓蓁

（山东建筑大学,济南 250101）

基于PPP模式的我国养老地产发展模式

桑培东，陈晓蓁

（山东建筑大学,济南 250101）

通过分析目前我国养老地产的发展现状，概括现存的运营模式，找出目前开发中的问题;通过借鉴国外成熟的养老地产模式，提出通过PPP模式，公私合作发展养老地产，规范市场秩序，提高养老服务质量，满足市场需求，并指出项目各阶段运营的具体方式。

养老地产；PPP；运营模式

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.07.048

1 引言

目前，随着我国老年人口不断增加，老年人口的需求越来越不容忽视，养老成为亟待解决的难题。挑战与机遇并存，养老地产开始进入众房地产商的视野。保利集团副总裁胡在新在接受采访时曾说：“养老地产将是房地产行业未来最大的风口。”可见许多大房地产商对养老地产是有所期待的。但目前我国的养老地产仍处于起步与探索阶段，存在许多问题，其中盈利困难不容忽视。这就使养老产业遭受“外热内冷”的尴尬境地。因此，要实现养老地产的健康发展，就离不开政府资金的支持和税收优惠政策。本文认为,通过运用PPP模式发展养老地产，利用政府的资金和良好的信誉，与私营企业先进的技术和经营经验，实现社会利益最大化，取长补短，合作共赢，才能使养老地产快速健康发展。

国外的养老模式已非常成熟，在美国，最大的产业不是地产也不是金融，是大健康产业，大健康产业的切入点是养老产业，面对目前市场上不断增加的需求，如何迎合市场建立真正符合消费者需求的产品是开发商们正在思考的问题。

2 我国养老地产现状

在2000年的人口普查中，我国65岁以上老人总数已经达到人口总数的7%，按照国际标准已属于老龄化社会。近15年来，老龄化人口数量持续增加，加上“计划生育政策”使“421”

模式家庭增加，2个人要赡养4个老人、抚养1个孩子，养老压力很大。养老难、未富先老的问题越来越明显，建立全方位的养老服务体系已刻不容缓。在“十三五”计划中，养老工作作为发展重点被提出，致力于以居家养老、社区养老为主流，提高养老服务质量，迎合社会需求，使老年人老有所养、老有所依。

鉴于养老地产与一般的商业地产相比，有其特殊性，首先在选址方面，要求交通方便，环境优美；其次，在小区规划上，要考虑无障碍设计、健身场地和措施、绿化率要高等；最后，要求有相应的配套服务，超市、药店、老年人活动中心等。这就决定了养老地产是一类投资大、资金回收期长、各方利益关系复杂的地产模式。目前，我国的养老地产运营模式主要有3种。

2.1 租赁模式

此种运营方式是开发商建好住宅后，只租赁不销售，签订一定时间的租赁合同，在租赁期内，房客可享有物权法规定的一切权利，租赁期满后将房产回收，这样可以提高房产的利用率，降低养老房产的成本，确保养老房产真正为所需要的人居住，并且可以重复使用。这种模式资金回收虽然稳定但速度较慢，不符合私营企业的需求，因此，若想推崇这种模式，还是需要政府主导，开展以福利性质为目的的养老地产。

2.2 出售模式

此模式与商业地产类似，均由开发商负责养老地产的建设与出售，并回收成本获利。这种模式虽然资金回收快，但失去了养老地产为老年人服务的本意，无法保证满足老年人的相关需求。

2.3 租赁+持有模式

这种运营模式是指通过构建综合性的养老服务社区，社区内包括各种配套设施，比如医疗、购物、娱乐等，开发商通过出售社区内房屋和租赁配套物业回收成本。这种模式和国外的养老模式类似，例如在美国，开发商利用政府提供的财政支持、保险公司提供稳定资金、通过信托基金融资等渠道拓宽资金来源，使开发商更有获利保障。而我国更多的采用酒店式管理，通过会员制来稳定资金流。这种模式不仅对开发商有利，也吸引了保险行业的眼球。当然，此种模式需要政府财政的大力支持。

3 当前养老地产开发中存在的问题

近年来，随着养老地产的发展，示范性项目和工程越来越多，但各种模式的养老地产均有其局限性与风险，可以说虽然经历了十几年的发展，养老地产仍然处于起步阶段，从发展历程来看，主要存在以下问题：

3.1 规划设计不合理

目前许多养老地产项目，只是打着养老旗号，实际还是商业地产，并不能突出体现对老年人需求的满足。建筑功能配置不合理，尤其对不能自理的老年人，无障碍措施太少，护理需求也不能满足。专业的养老服务比较匮乏，导致老年人无法居住，长此以往，此类地产中业主反而大部分为40岁左右的中年人，并不符合养老地产的初衷。

满足老年人的需求，不仅仅是建筑入口、电梯按钮、设置坡道等基础服务设施，还需要很多细节上的设计，比如套型设计要确保老人能够进行无障碍的视觉和听觉交流，卧室中床铺的高度、大小、软硬度等也需要依据老年人的要求特殊设计，插座和开关的位置也要尽量减少老年人的弯腰频率等，总之，只有深入了解老年人的需求，坚持“以人为本”的设计理念，才能获得消费者的认可。

3.2 养老地产盈利困难

养老地产的特殊性决定其投资回收期长、收益慢、风险大等特点，使开发商心有余悸，不敢大规模投资，只能依靠保险公司、基金投资的投资。在现存的养老地产项目中，结构化矛盾比较突出。一方面公办养老机构的入住率很高，服务质量也很好，依靠政府的财政支持，价格也比较合理；另一方面，私营养老机构的服务质量没有保障，因为前期投入大，价格也偏高，因此不受消费者青睐，入住率低。这种情况主要是由于目前开发商对养老地产的盈利模式不认可，还没有找到适合其发展的投资运营模式，相关的法律政策也没有完善，养老服务质量不高，配套设施跟不上等问题也是制约其投资的因素。

3.3 产业链待优化

在养老地产发展的初期阶段，投资各参与方之间还未形成完善的合作模式，资金投入、运营、回收等环节也不能很好的衔接。因此，完善产业链条是促进养老地产健康发展的前提，需要国家制定相关的政策、法规，通过法律手段规范市场的发展，以应对地产发展过程中出现的问题和纠纷，为市场提供1个良好的生存环境。

3.4 服务内容单调

养老地产区别于一般商业地产的特点即提供专业的养老服务。但目前，无论是服务的数量和质量都不能满足市场要

求，尤其是私营地产商开发的养老地产。因此，需要国家通过制定硬性指标来衡量养老服务的等级，给予评定，如需要开展托老服务、医疗护理工作、文娱活动中心、老年大学等多样化服务，真正组织专业化的队伍加以培训和管理，全面提升服务质量，进而提高消费者的积极性。

4 运用PPP模式发展养老地产

近年来，随着城市基础设施建设的发展，加上亚投行的建成，PPP合作模式已不再新奇，PPP模式是指通过政府向私营部门或社会组织购买产品或服务形成的一种伙伴关系，通过公共部门与非公共部门的风险分担，以社会利益最大化为共同目标，构建有利于社会基础设施建设的产品。其中，伙伴关系是首要特征，利益共享与风险分担是维持合作关系的重要条件。采用PPP模式可促进公私双方互利共赢，受到社会各界的广泛关注。

对于私营部门来说，通过与政府合作，可以与政府分担风险，使收益更有保障。同时，与政府合作可以增加自身企业的声誉和知名度，名利双收。反观政府方面，通过对私营部门进行融资，可以减轻资金压力，减少资金投入，同时，利用私营企业先进的技术和管理经验节约管理成本。可见，通过PPP模式构建公共基础设施符合各利益方的需要，可使社会利益最大化。因此，我们提倡采用PPP模式构建养老地产。

4.1 融资时期

在项目融资时期，政府应制定相关资金优惠政策，同时，对养老地产服务和运营效果进行监控，通过量化指标衡量项目的硬件设施和服务水平。根据监测结论，决定政府给予项目的优惠力度，这样既能提高私营部门参与建设的积极性，又避免地产商打“擦边球”，用养老地产的旗号做商业地产。

4.2 开发运营

在项目建成后的运营时期，要发展全方位一站式服务，例如美国打造的“持续护理社区”，根据老人不同需要，分为生活自理型、生活协助型、专业护理型，随着老人年龄的增长，自理能力逐渐减弱，可以通过这三种护理程度的选择，决定需要的服务，避免老年人频繁搬家的不便。

5 结语

随着我国养老地产的发展，政府应完善相关政策与法律法规，规范市场行为，通过向私营企业购买服务减轻财政和管理负担，同时，通过对企业的监督与管理提高养老地产的服务质量，完善服务内容，以PPP模式公私合作，优化产业结构，促进市场内部各参与方的配合，共同提高社会资源的利用效率，构建更多基础设施，满足市场需求，实现社会利益最大化。

【1】刘玉峰，李正伟.基于养老地产PFI融资模式的风险分担研究[J].中国房地产，2012（12）：62-66.

【2】夏超尘.PPP模式下养老地产参与者的角色分担[J].城乡建设，2014（6）；82-83.

【3】刘淑敏.老龄化社会背景下我国养生地产业务建构初探[J].商业时代，2012（8）：125-126.

【4】顾书桂.论养老地产的经济性质兼论以房养老的局限性[J].江海学刊，2012（5）：84-89+238.

【5】纪晓岚.我国养老地产发展模式探索基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012（32）:8-11.

【6】王振坡.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究, 2013(10)：103-109.

【7】罗福周.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012（10）：138-142.

【8】裘旭波.中国养老地产存在的问题及突破途径——中美养老地产对比分析[J].中国房地产，2013（9）：34-36.

【9】何文炯,杨翠迎.优化配置,加快发展——浙江省机构养老资源配置状况调查分析[J].当代社科视野，2008（1）：53.

Research on the Development Model of PensionReal Estate in China Based on PPP Model

SANG Pei-dong，CHEN Xiao-zhen
(ShandongJianzhuUniversity,Jinan250101,China）

Inthispaper,throughtheanalysisofthepresentsituationofChina'sold-age real estate development,summarizestheexisting modeofoperation,findouttheproblemsofthedevelopment,withreferencetotheforeignmaturepensionrealestatemodelproposedbyPPP model,public-privatepartnershipdevelopmentendowmentrealestate,standardizethemarketorder,toimprovenursingservicequality,meet theneedsofthemarket,andpointsoutthespecificwaysofprojectoperationindifferentstagesoftheproject.

pensionrealestate;PPP;operationmodel

F293.3;F275.5

A

1007-9467（2016）07-0175-03

2016-02-25

桑培东（1962～），男，山东寿光人，教授，从事工程项目管理研究，（电子信箱）1346602949@qq.com。