上海房价缘何大涨？

劳佳迪

在许多生活在这片水泥森林中的人看来，这次春节过后上海房价的暴涨显得突如其来。一个宏观政策背景是：财政部等三部委推行“2·19契税新政”，再加上央行行长周小川在G20上海会议期间对于“个人住房抵押贷款占总贷款比例偏低”的表态，都为抬高上海房价预期奠定了心理基础。

资产投资荒推高房价？

中央为楼市松绑的政策本意是三四线城市去库存，为什么上海会成为本轮上涨样本？一种观点认为，核心原因是央行“放水”背景下的资产投资荒造成的，资金在用脚投票，寻求更安全的投资标的。据悉，去年中国新增货币总量达到GDP增速的两倍。

“存银行不划算，投股市不放心，买P2P不够胆，人民币还在贬，你说还有什么标的？”不止一位接受《中国经济周刊》记者采访的购房者都表达了相似的观点。以传统家庭资金配置方案看，目前央行不断降息、降准，储蓄意愿随之降低，去年6月股市异常波动后的一系列震荡已经撼动了投资者对A股的信心，一些高回报的P2P产品又有跑路之虞，投资渠道确实空前缩窄。

在这场投资荒中，一线城市房产成为资金首选的避风港。记者从一位对房地产有20多年研究的观察人士处听到一种分析：“中国人经历过股市的牛熊交替，但没有见过完整的包含波峰波谷的房地产资产价格周期，从1998年住房商品化以来，中国人眼中的房价就没有真正大跌过，地区经济、贫富差距、社会资源不平衡等因素的进一步发酵，让一线城市房产成为看上去是最安全的标的。”

事实上，这种“吸泵效应”在刚刚过去的2015年促使上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。

另从利率角度看，目前银行5年期以上贷款基准利率是4.9%，上海各银行不断提高首套房的利率优惠，现在已经从去年11月的八七折、八八折普遍降低到八五折以下，4%出头的商贷利率令向银行借钱买房变得很便宜，一定程度上也刺激了购房冲动。

楼市火爆背后的“加杠杆”魅影

记者注意到，虽然上述购房故事的主角没有涉及“加杠杆”购房，其首付资金都来自自筹，但不可否认，本轮上涨中确实飘浮着“加杠杆”魅影。

链家地产因搭建了复杂的金融衍生品系统而被认为是打造这个“魔盒”的代表之一。有市场人士称，仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。据记者了解，链家为卖房者和购房者提供的金融服务多达七八个品种，首付贷是其中最热门的品种，即为首付资金不足的购房者提供融资方案。

如果按上海目前30%的首付计算，购房的杠杆比例是3：7，在此基础上再通过首付贷融资一半的首付，那么购房的实际杠杆比例将被放大到3：17。

“房价上涨后，有的客户发现首付款差10万、20万，我们就可以提供类似首付融资的服务，客户先去央行征信系统拉一个个人征信单，我们以2%的月息借一笔相当于小额贷款的资金给客户用来过桥，当天就能拿到钱，一般都是借一两个月，借的时间太长利息过高，客户会更倾向于向亲友借。”一家提供首付贷产品的中介对《中国经济周刊》记者解释。

另据圈内人介绍，首付贷的概念由来已久，过去开发商为了尽快回笼资金，就曾推出“零首付”活动，联合金融机构为购房者提供首付融资，期限从一年到三年不等。在房价上升的预期下，平安好房、搜易贷、世联行、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介也都争相涌入这片“蓝海”。

有业内人士质疑，购房者获得的首付融资酷似去年股市牛市的始作俑者——场外配资，有朝一日房价下行将可能造成类似股灾的激烈踩踏，所以必须引起监管部门的充分重视。3月1日，国泰君安首席宏观分析师任泽平发表点评文章称，今年的楼市类似于去年股市的“水牛”“杠杆牛”，楼市正呈加速赶顶迹象。中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春也认为，杠杆型泡沫风险极大，一线城市应提高银行房贷门槛来适当收紧通过正规渠道的加杠杆行为。

但也有分析指出，由于受到刚需支撑和供需结构影响，楼市的所谓“场外配资”风险远远小于股市。同策咨询研究部总监张宏伟认为，股票配资可多达10倍，首付贷一般只能占到首付的50%，具有一定风控能力。

“一手房用首付贷的比较多，多数是由开发商做信用担保，很多要求签约后就还清。二手房分两种情况，一种是名下有房产可以做抵押的，这种情况风险比较可控；另一种是购买首套房，这种情况如果房价出现剧烈波动，会放大杠杆倍数。”一位不愿具名的机构分析师对记者表示。

无论如何，从公布的规模数据看，这类金融衍生品确实已成气候，而究竟有没有被投机炒房客利用，其风险系数亟待客观评估。世联行2015年年报显示，去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。中原集团提供的数据则显示，2015年公司新金融业务总放款金额约30亿元；2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。