奥克兰，前景广阔的北加中心带

奥克兰位于美国西海岸的旧金山湾区东部，是州内人口第8大城市，也是全美第六大都市区。西临旧金山湾，与旧金山市隔海相望。兴建于1936年的“奥克兰海湾大桥连接着两市。奥克兰港口是西海岸最大的国际港口之一，箱吞吐量达111.4万TEU，扮演着美国港口经济的重要角色，拥有码头货运量增加、就业机会大幅增多等优势。

奥克兰成了美国西部的一个中心，22层的凯泽尔中心兴建于1960年，汇聚了许多重要机构总部及全美和国际公司驻奥克兰的分部。它亦是旧金山湾内极少数仍然拥有滨水民居的城市，民居们家家户户的后院都建有私人码头，船舶可入旧金山湾和太平洋。有些建筑物直接坐落在水面，提供特殊的水上人家生活情调。除了每年的帆船运动可带来上千万元美元的直接和间接经济效应，这里具有历史悠久，风格独特的市中心餐饮购物休闲中心，丰富多彩的文化娱乐活动。

奥克兰市中心的夜生活丰富多彩，不同风格的酒吧和多姿多彩的俱乐部众多，还可以欣赏到现场音乐表演，绝对是一场刺激的视觉和听觉盛宴。

宜人气候下独特“洼地”

随着旧金山市内的房价越来越贵，奥克兰凭其干爽温暖的气候、可负担的楼价与独特的文化，近年来越来越受年轻新贵的追捧。据统计，旧金山平均租金为$3349/月，奥克兰平均租金为$2722/月，租金差距不远，而楼价却是旧金山的50%。因而奥克兰成了年轻人置业或投资客的热门地。

根据经纪人协会BayEast资料显示，2015年奥克兰挂牌上市的房屋成交数为3469，仅仅比2014年的成交数3515稍稍减少。房屋成交量几乎持平的因素主要为：1. 经济稳定，人均收入增加，出租物业回报率高，业主需要卖房套现的情况少。2. 银行法拍房的数量为每千中有2个银行屋，相比全国累计拍卖的银行屋所占比重较多，往往这些银行拍卖的房屋价值大多偏低，有些品相卖座的独栋小屋仅需稍加粉饰即能回报可观。3. 政府解决房屋供应紧张的方案迟缓，而奥克兰的房屋均价普遍亲民，很多年轻人前来此地创业便安家落户。

根据以上Zillow地产网的研究调查，2015年的奥克兰房价指数为$570，600， 较2014增长16.2%。而且预测，奥克兰的房屋价值会在2016年里增长4.8%。成交房屋中，主要以二手房为主，因为新房建造远追不上需求。同时，政府对新项目的规划审批需时较长，施工安全检验耗费时间，所以新建项目几乎寥寥无几。因而在2016年，房屋市场将持续以二手房为主。加州房地产信息公司Realtor.com的首席经济学家乔纳森表明，其该区库存流动速度（库存去化周期）也比全国平均水平显著增快。

科技新贵的进驻

不仅如此，附近的大公司如权威医疗中心凯撒医院 ，在美国拥有890万会员，覆盖8个地区、9个州和哥伦比亚特区。而Uber在2017年将入驻，他们在奥克兰市中心买下了历史悠久的西尔斯大楼，办公场地面积将达到3万平方米。创建于2009年的Uber目前是全球估值最高的科技创业公司，刚刚完成的新一轮融资估值已经达到了510亿美元。

特别喜欢蜗居在奥克兰的一般是年轻的IT技术人员，他们大多公司都在旧金山，虽然该区治安有些争议，贫富差距也有一定距离，但是现在势不可挡的酷范儿人士更愿意集中于此，一批批年薪10-15万白领族争相追捧这里的雅痞生活，尤其是这里的时尚与艺术互相碰撞，孕育了一个鲜明的加州“SOHO”区，在未来不可限量。在奥克兰有那么几个热区：Grand Lake、Uptown、Jack London Squar、Longfellow，这些都是年轻单身贵族住为多，房屋多以condo为主，价格在70-80万美元，追求娱乐推崇环保的生活风格；Maxwell Park和Upper Diamond以年轻家庭为主，房子多以文艺小清新风格的别墅居多，价格在 60-80万美元）；Rockridge是老旧小康聚集地，房价在80-100万美元，而且货源极少；Piedmont & Montclair是旧富区，房价在100-200万美元之间。

好地点房产甄选项目

好地点房产公司自开创以来，扎根于北加州湾区，用心待客为手段，创造出更辉煌的投资价值。顾客至上的服务与愉悦轻松的氛围，在瞬息万变的地产环境中，收获美好前景。无论是在积累或收获财富，都是一个导航的风向标，永远树立客观趋向。

The Essex物业：坐落在奥克兰的中心区域 Grand Lake，那深邃而辽阔的湖水顷刻间仿佛便能置身其中，宁静而致远的归属感就此产生；绕湖而建的露天西餐厅和酒吧彰显别具一格的生活理念，平静而不乏噪点。该项目一室一厅的公寓，2004年建筑总面积666平方英尺，总价55万美元左右。

JADE AT MONTE VISTA VILLAS物业：它位于Old Leona，紧邻580高速，Jade 联排别墅一个新造楼盘， 在2000-2500平方英尺不等，单套以70万美元起，能够眺望海湾大桥的至美海景房，地段也丝毫不会逊色。

加州奥克兰税率解析：

西雅图，生生不息的“不眠夜”

作为微软、亚马逊的总部，西雅图以其优质的经济环境与魅力无限的气候吸引了很多白领、中产。电影《北京遇上西雅图》中“北京二环厕所换西雅图别墅”成为了城中热话，也直接反应了西雅图房子的质优价廉。正是由于西雅图房产市场的健康，很多富裕人群纷纷将移民第一站放到了西雅图。在最受青睐的移民国家排榜中，美国得票率依旧居首。随着习近平主席美国之行第一站的到访，美丽的滨海城市西雅图更是成为了前最热的移民城市，随着移民数的不断增加，将会有越来越多的人投资美国房地产。

领军增长

从全美国范围来看，西雅图是与旧金山和坦帕相媲美的领涨地，根据Windermere房产披露，截止到去年年末，房价增长率从去年的7.2%攀升到8.8%，库存下降30%。现金购房还是占有绝对优势，单户住宅平均价格上涨高达5.8%，上涨金额高达美元23万5千5百元。金郡（King County）平均在八月的上涨幅度比去年同期高出近一倍，金额为45万美元。创造就业机会和稳定收入增长能够缓解价格增长带来的压力。目前，关于新房和二手房的抵押贷款申请开始减少，这可能是季节性或一个迹象，同时也显示出利率上升正在对支付能力产生影响。

以上图表来自最近一次Windermere房产数据发布，对于卖家市场而言，2015年11月房屋库存量同比14年同月下降36%，从这个数值已经非常接近历史低位，房屋攀升的势头不可小觑。全国房地产经纪人协会的研究数据专家表示，目前市场上的出售住房库存非常低，所以有可能导致房价继续上涨。美国西部地区的房地产市场已经见证了房价涨幅最大的一年，比去年价格上涨8.4%，其次是南部7.1%和中西部地区的6.5%。东北部有最小的价格涨幅，为1.8%。

涨幅比拼

正因轻轨的不断开发，新的微型小区将进步显现，更多的性能和设计密度的联排别墅将在交通便利区域出现。亚马逊、波音、微软、星巴克的带动下西雅图当地的经济将继续持续增温，强劲的住房需求在年轻的千禧代中已日渐成形，稳步推动楼市，就业市场改善和维持较低的房屋贷款利率，亦是推波助澜的另一法则。

美国30个最有竞争的住宅街区，西雅图的县几乎占了半：

1.Bellevue 地区的成交量去年同期上升48%，成交均价上升32%

2.Medina/Clyde Hill/Yarrow Point地区的成交量去年同期上升108%，成交均价下降37%

3.Mercer Island地区的成交量去年同期下降3%，成交均价上升8%

4.Newcastle地区的成交量去年同期上升12%，成交均价上升20%

5.Kirkland地区的成交量去年同期上升29%，成交均价上升5%

6.Issaquah地区的成交量去年同期上升22%，成交均价下降5%

7.Sammamish地区的成交量去年同期上升26%，成交均价上升5%

Windermere甄选项目

Windermere房产公司拥有全美西北地区之最的成交量，陈凤兰及其团队协同最优秀的法律专家、建筑顾问、房检专业员等借助于先进的网络服务系统和应对机制，会为您提供物有所值的房产投资项。公司于19世纪70年代成立至今， 成为华盛顿州最受尊敬的公司。竞争者华包括盛顿大学、Nordstrom百货业及星巴克。原因是我们立志成为最受人尊敬的品牌。传承核心理念：创造社区，服务为本。

物业一：位于在市区西部Ballard， 实用面积1，030 平方英尺，售价44万美元，采光明亮生活便利，优质学区房。Ballard区是北太平洋渔船队的本营，每天提供刚渔获的新鲜海产。每年七月举办的海鲜食品节是当地的传统盛宴，人们会涌向海勒姆契特登闸欢度节日。海勒姆契特登闸是个建于1916年的宏伟建筑，能使在淡湖区驶的船舶通过26英尺深的换级驶向吉特湾的咸水区域，过往船舶不息，运营至今。

物业二：：坐落在Redmond， 西雅图东部雷德蒙特。实用面积2，318 平方英尺， 售价73.5万美元，2009年建造，毗邻华盛顿湖近高尔夫球场，高分学区房。Redmond区靠近西雅图东部，微软公司和任天堂美国分部都在这。居民以微软雇员为主，因此收入群构成了富裕的社区。

华盛顿州西雅图税率解析：

凤凰城谷东锻造轻型产业孵化器

被誉为“大峡谷之州”的亚利桑那州与加州紧邻，已成为加州高科技生产力的核心辐射地带。在2014年，凤凰城梅萨区域被福布斯列为美国第六具有竞争力的都会区。凤凰城是美国人口第6大的城市（450万人口），并且预计在2030成为美国人口第四大城市。大批高科技企业，包括intel＼ boeing＼honeywell等超过25个著名500强雇主在凤凰城大都会地区建有工厂，促进了当地大批的高科技就业。

“亚利桑那”来自印第安语，意为“少泉之地”。州内有国家公园、国家森林、野生动物保留地和其他各胜古迹34处，旅游业收入在经济中占有重要地位。主要旅游区除了科罗拉多大峡谷还有奇妙的彩色沙漠、石化森林及世界闻名的陨星坑。在2014年美国最佳旅行城市的评选中，冠军和季军分别由亚利桑那州的桑多纳和凤凰城当选。每年吸引3500万人来此地旅行。

维越国际甄选项目

房市概况

根据房地产网站zillow的数据显示，凤凰城谷东梅萨的房屋价值在过去的12月中增加了9%，是全国水平的2倍。迄今为止，梅萨地区的房屋价值已经连续增长了50个月。梅萨房价现在价格中位数为$188，000，与历史最高点为$248，000相比，仍有超过30%的增长空间，condo的平均租金水平在6%净回报/年。跟随美国的经济大势，梅萨房价2007年开始，房价下跌将近50%，2012年开始触底反弹。由于凤凰城的资本增长，生活成本低于全国水平，亚利桑那州被福布斯评为美国就业增长最好的州之一，同时根据穆迪分析公司的分析，亚利桑那州的就业机会在未来5年将以每年3%的速率增长。凤凰城梅萨地区的医疗行业价值205亿美元，提供了184，272份中等收入为58，586美元的工作。该区拥有超过50所大学和学院，这些学校提供的学位涉及各个现代和传统职业领域，包括航空学、医学、新兴科技、工程学和商业。这里不仅拥有菲尼克斯天港国际机场，从这里出发飞往全球106个城市，美国两个最大的铁路运输网（联合太平洋公司和美国伯灵顿北方圣太菲铁路运输公司的运输线路）的枢纽就在凤凰城。

机会有限，等待发掘

国人殊不知在亚利桑那州的凤凰城里更有发掘投资价值的机会，就如同上海人抱着发展的眼光低门槛购入昆山花桥板的房产的投资，一路助涨当地的房产价值。凤凰城的谷东是富饶、教育水平高、经济活跃的地区。

教育在亚利桑那而言是主要经济产业，梅萨公立学校是全亚利桑那州最大的学区。梅萨市议会正在扩张和吸引更卓越的教育机构，并且致力于发展有利于创造高薪工作的优质项目。2014年，梅萨重新开发了三幢占地面积大于85，000平方英尺的城市空置建筑，并将其改造为现代的教室，会议室，社区活动室，营养研究室，工程研究室，以及供学术，管理，研究的区域。航空航天、飞行及制造业，高科技及信息技术领域的新的教育项目正在开发中。

维越国际是一家充满活力、非常专业的海外房产投资咨询公司。其专业的顾问团队专注于为中国企业和高净值人群提供北美房地产全方位服务。拥有资深北美背景和了解中国文化的双重优势，可以为中国高净值人群提供北美第一手投资情报和一站式无微不至的房产顾问服务。

多布森湾俱乐部精装公寓物业：它属于梅萨第一个规划社区——多布森庄园内。距离凤凰城市中心20分钟车程。这是有40年历史板块，在当地被评为凤凰城东部峡谷“最佳居住地”。1999年，多布森庄园的开发全面建成竣工。多布森湾俱乐部作为该板块内度假型高配置的condo社区尤为稀缺，又由于没有新的土地建造新房，经常是一房难求。两房面积为810-1136平方英尺（另附曾148-188平方英尺露台和16平方英尺储藏室）。三房面积为1596平方英尺（另附赠246平方英尺露台和16平方英尺储藏室）。两房总价12万-15万美元之间，三房总价17-18.5万美元之间。

遁入英国，“税税”大不同

今年英国经济步伐将有所调整，去年持续执行通货紧缩政策，但是否将尾随美联储这一政策而实施加息呢？首先可以肯定得是，苏格兰议会大选已不能再发起一轮独立公投，伦敦市长一职也面临再次更迭，针对希斯罗机场地区的扩张一定会加大，该区的房价一定会带动走强，当然除伦敦以外的的地区也将看涨。

再者，美联储的加息已坐实，受到此消息的压制，英镑兑美元跌至低位。虽然英磅可能适度贬值，但英国央行不急于效仿美联储的脚步，现在判断通胀率还为时颇早，总体而言薪资增长放缓，就业率亦是稍有起色，这都令英央行感觉没有迫切升息的压力。至此看来，通货紧缩和低利率皆对2016年的增长有所助益，可能零售产业将迎来其中某些方面的挑战，或将造成边际利润的削减。在住宅市场中，积极的刺激因素包括英国经济持续增长，借贷成本相当低 。

在仲量联行2016年1月刚发布的报告中，全球资本市场研究部总监David Green Morgan认为，自上次市场高位以来，游戏规则已经发生巨大变化，伦敦成交额已超过2007年的水平。这引发了一些人的担忧，认为在几个季度后国际房地产市场可能开始下跌。但实际情况并非如此，在那些最受青睐的城市，仍有腾挪的空间。伦敦土地资源有限，不像澳洲，有充足的新房房源。国内房地产资产价格过高和贬值风险，是资产配置全球化的重要推手。

在看似已经达到价格和饱和度峰值的市场上寻找机会。以伦敦物业为例，尽管资产价格看似很贵，但租金增长预期同样非常好。如果投资的房产在未来前景无限，着眼于更远大的回报率，它的保值系数会更出色......只要能找到适合投资的物业。虽然趋于理智化，只要平衡好投资者的风险预测与地段和机会之间的关系，资产价格高于那些建造成本的合理物业。

土地供需关系失衡

英国著名房产信息网站Countrywide显示，伦敦在过去的五年内，一共增加了257，000户家庭，每年平均增加51，400户，预计未来的五年将会增加至每年平均56，400户。尽管政府想通过措施来刺激建房，但是远远达不到市场的需求量。实际上，过去五年的经济适用房数量却一直在递减，因此对于政府在议会上承诺将建造40万套经济适用房的计划显得不太有说服力。

从地区来看，伦敦的房价增长一直维持着最为迅猛的势头。尤其要注意的是，伦敦顶级住宅市场受秋季财政预算案的印花税改革影响有所回缩。根据英国房屋抵押贷款协会统计，威斯敏斯特区成为了伦敦房价最贵的地区，平均房屋价格为92.79万英镑；而巴尔金-达格南区则排在价格榜末尾，均价仅为26.10万英镑，仍远高于全国平均价格。同时，巴尔金-达格南区也是伦敦房屋上涨最快的地区，同比去年第一季度增长22%，纽汉区与埃菲尔德区的涨幅也超过20%，位列房价涨幅榜二三位。调查发现，大多数买家更青睐小型公寓，主要原因在于这种物业类型价格相对偏低，但收益率却明显更高。在伦敦交通便捷的地区，单身公寓更受上班族的欢迎，小型公寓的租价不会给他们带来太多的压力。

另外，英国房产属性分永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。但永居产权的房产多为独栋别墅，而租赁使用权的房产则多为公寓，一般购买时需签署相关的土地租借协议，英国的土地租借年限一般都很长，一些长达999年，而125年的租约是最常见的。英国法律允许延伸到期的土地租赁契约，土地租借协议的额外规定一般都非常合理。

盘点最新印花税

印花税从2016年4月1日启用，将向那些购买第二套购房者，以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的印花税。而现在执行在用的印花税率仍然适合于明年的自住房购房者及首套购房者，利率随购买价格的不同而调整，税率如下：

成交价格从在0-12.5万英镑之间，按照3%税率计算；成交价在英镑12.5万-25万之间，按照5%税率计算；成交价在英镑25万-92.5万之间，按照8%税率；成交价在英镑92.5万-150万之间，按照13%税率；成交价在英镑150万以上，按照15%税率。

而当前的印花税率：成交价格从在0-12.5万英镑之间，不用缴纳任何印花税；成交价在英镑12.5万-25万之间，按照2%税率；成交价在英镑25万-92.5万之间，按照5%税率；成交价在英镑92.5万-150万之间，按照10%税率；成交价在英镑150万以上，按照12%税率。以新印花税对购买价值27.5万英镑房产为例，对于那些购买27.5万英镑的买家，根据目前税率相当于3，750英镑。但是如果新政实施后，增加了额外的3%印花税，实际支出是?12，000。

仲量联行甄选项目

仲量联行最初从买卖土地起家，与五大知名咨询地产机构齐名，是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司。在英国独揽60多个新住宅项目，资源丰富，有超过4000套即将推出的新地项目。

City Island物业：

City Island是一个独一无二、激动人心的滨水社区，将把伦敦东部地区的时尚创意与金丝雀码头的现代生活方式融为一体，每套约以400万人民币起，产权999年。竣工日期预计为2016-2017年。隶属金丝雀码头，作为新一代伦敦金融城，它的锋芒毫不掩饰。在此可一览周边的金丝雀码头、O2 Arena和金融城等的绝美景致。值得一提的是City Island紧邻Waterline公园，各种潮汐阶地、防波堤、小山和平台点缀其间。

Atlas Building物业：

该项目与金融城近在咫尺，轻松到达各伦敦著名地标。据仲量联行预测，所在区域（科技城）的住宅价格未来五年涨幅将高达30%左右。每套约600万人民币起，产权999年，还未完工。全方位生活服务设施，包括24小时礼宾及保安服务、休闲吧台、健身房、游泳池和电影放映厅。

转战日本，魅力不减

自申办2020奥运会成功以来，国人对日本房产投资的热情呈现了爆发性的增长。对日本房地产的关注日渐升温。以往的投资者多为常年往来于上海和日本的企业主，或子女在日求学深造的家庭。但目前纯投资者、投资机构和国内开发商已经成为了市场上的投资主体。

首先，日本东京作为亚洲最大的城市，居住人口的密度位居世界第一。作为全球最重要的经济中心之一，未来人口的还将不断增长，保证了投资者未来的“出口战略”。同时相对于国内一线城市房价，日本房产的价格明显较低，尤其是在日元贬值背景下体现出的价格显得更具优势。2020年日本奥运效应带来巨大房产增值预期，日本房产买卖市场呈现蓬勃发展的态势。

其次，对于中国投资者来说，日本房地产市场具有地理位置上的绝对优势。相对欧美国家拥有较近的距离优势，便于投资者去日本看房及投资后的管理和监督。但是需要指出的是，日本房产分为两种：新房与二手房。新房可用于自住，但是投资回报率相对较低；二手房用于出租，由管理公司帮助协助打理。自主率比较差，一般用于投资，净收回报率。因为日本的房屋出租和美国大致一样，保护租客隐私，保证租客利益，作投资房相对合理。

再次，作为全球经济发达国家之一，日本有健全的法律制度，透明的税收制度保证了投资的安全。而为重振日本经济，日本政府也出台了一系列的利好政策。其中对国人的赴日签证政策日渐宽松，使得中国富裕阶层和中产阶层的自由出行越来越方便。

最后，高品质的日本不动产、稳定强劲的租赁市场，非常低的贷款利率，让投资者长期可以获得较高投资回报。对日本的土地还能够拥有所有权。

东京房屋销售状况

相较于2014年，2015年日本东京房屋的销售持续增长，东京都内的新建住宅几乎在期房预售期内售罄，且交房时加价转卖的情况已成常态。二手房销售市场持续活跃，房屋成交价格相较去年平均增长了29.1%。火爆的东京房产市场，同时带动了神奈川、大阪、名古屋、福冈等区域的房价一起上涨。2016年东京房屋的供给房源预测将增加4.3万套，销售增长幅度也将进一步上升。东京23区的二手房销售价格已连续17个月环比上涨，平均售价为6，000万日元/套。特别是东京都中心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涉谷区）早已突破8，000万日元/套。东京23区的房价仍以每月1.5%的幅度上涨。

房产价格走势

根据日本房产价格指数图显示，自2020年奥运会申办成功之际，日本房产的价格大幅度上涨，东京、大阪A级地区的房价已翻倍，福冈、名古屋等二线城市也以10%-20%的趋势上升中，迎来了日本房投资的最佳时机。

重金在握，稳健投资

日本房产的精湛施工技术、精致的内装、完善的设备、建筑物结构部分10年质量保证、一流的售后服务等都是国内所不能企及的，因而深受国内投资者喜爱。但在日本“一夜暴富”的投机心态不可取，关注出租回报高的区域和项目，以长期持有为目的的心态是稳健投资的基础。百特豪世总经理陈霞雯女士认为：投资者对国外的交易程序不清楚，对中介的依赖会更大，随着市场需求的激增，中介服务机构必然鱼龙混杂，选择专业可靠的中介机构非常重要。