关于三线城市中小型房地产企业发展战略探讨

2016-03-01赵志仿

经营者 2016年21期

赵志仿

赵志仿

随着我国经济的发展与社会的进步，房地产企业获得了非常大的发展。但是，在新的历史发展时期，我国的房地产企业面临着发展的困境。这种困境在三线城市中小型房地产企业中表现得尤为明显。本文主要就三线城市中小型房地产企业所面临情况的背景、发展现状、未来发展战略三个方面的内容进行分析与论述。

三线城市中小型房地产企业所面临情况的背景发展现状未来发展战略

一、引言

中共十八大会议之后，新一代的中央领导集体对我国农村以及小城市的发展建设问题重新进行了发展规划与定位。其中，农业现代化、工业化、信息化、城镇化成了重要的发展方向。这种顶层的发展规划设计对我国三线城市的中小型房地产企业而言，既充满了机遇，又面临着巨大的挑战。从发展的方式来讲，三线城市中中小型企业占据了主导地位，其中，房地产企业发挥了重要作用。因此，未来国家的发展方针与政策会向这些中小型企业倾斜，以推动其发展，促进我国三线城市的进步与发展，这不仅有利于优化我国的城市结构，还有利于推动城镇化的发展水平。从就业方面来讲，三线城市中小型房地产企业的发展，有利于吸收大量的劳动力、缓解我国的就业压力、维护社会的稳定、促进我国的经济发展与社会进步，为我国实现小康社会的发展目标作出重要的贡献。因此，对三线城市中小型房地产企业所面临情况的背景、发展现状、未来发展战略进行全面的分析与论述十分必要，有利于提升其发展的质量与效率。

二、我国三线城市中小型房地产企业所面临情况的背景

三线城市指的是除北京、上海等一线城市以及沈阳、长春、哈尔滨等二线城市以外的城市，比如抚顺、鞍山等非省会城市和县级城市。从中国发展的全局以及房地产企业的集中分布情况来讲，三线城市中拥有着众多企业，尤其是房地产企业。因此，要想实现中国经济全面发展、建设小康社会的目标，促进三线城市中企业的发展，尤其是房地产企业的发展是一个非常重要的方面。而这些三线城市中小型房地产企业所面临情况的背景非常复杂，每个地区都有着不一样的特点。从整体来讲，更低的企业发展成本、政策优势、广阔的市场空间是企业发展的保障；但是，技术的相对落后、信息技术的不畅、人才的缺乏等不足会制约其发展。从发展的意义而言，促进三线城市中小型房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。由于在以上的内容中有所论述，笔者在这里就不再具体说明。［1］

三、我国三线城市中小型房地产企业发展的现状

（一）物业服务能力不强

物业服务能力不强是我国三线城市中小型房地产企业发展的一个重要的特点，造成这种发展现状的原因主要有以下几点。第一，三线城市中小型房地产企业所面临的发展环境十分复杂，众多物业公司不具有良好的经营服务的理念与长期的发展规划，由此导致其在实际工作中没有对众多业主提供优质的物业服务。这种配套的服务能力的滞后，严重影响了三线城市中小型房地产企业的市场销售，不利于其扩大市场影响力、树立良好的信誉与形象。第二，企业的规模导致这些房地产企业集中力量于房地产的开发工作，没有对自己开发的楼盘建立有效、配套的业务服务，最终影响了企业的未来发展。

（二）企业管理以家族式管理为主

我国三线城市中小型房地产企业的管理主要以家族式管理为主。这种管理方式在企业的发展初期有利于凝聚人心、形成合力、促进企业成长。但是，随着企业的进一步发展，家族式管理的弊端就严重地暴露出来。首先，这种管理模式导致企业无法建立起有效的管理方针与规定，即便是建立起管理的方式，也无法有效执行，导致其难以提升管理的效率与质量。由此带来的结果就是，房地产企业开发工程项目的质量监督与管理工作不到位，项目工程的质量与安全无法保障，严重时还会导致一些事故发生。其次，这种管理的模式无法对企业员工的整体素质进行全面的提升，更无法对企业员工的行为进行严格的约束，反而会造成管理难度的增加。最后，家族式的管理会导致中小型房地产企业的发展失去公平性与科学性，无法确保公司资源得到最大程度上的发挥。［2］

（三）资本结构单一、负债比例高

资本结构单一、负债比例高是我国三线城市中小型房地产企业发展的一个重要现状。就融资而言，我国三线城市中小型房地产企业主要依靠银行贷款，并且普遍呈现出严重的高负债的特点。随着近几年房地产市场的低迷，众多中小型房地产企业普遍利用新债还旧债的方式来维持公司的发展，最终陷入严重的企业资本恶劣循环中。

（四）企业规模小、发展能力弱

我国三线城市中小型房地产企业发展的又一个重要现状是企业规模小、发展能力弱。这种特点与房地产开发周期长、资本投入巨大的特点形成了严重的制衡，导致中小型房地产企业无法进行有效的长期资本运作和投入。除此之外，三线城市中不能进行有效的上市工作，无法进行企业债券的发行，更不能像一线城市那样利用信托以及基金的资本进行有效的融资，因此难以获得大型的房地产开发项目，无法推动企业的健康、快速发展。［3］

四、我国三线城市中小型房地产企业未来发展的战略

我国三线城市中小型房地产企业发展转型，需要从众多角度进行论述和分析。但是，总结起来可以从内部发展因素和外部发展因素两个方面着手，即利用企业自身的发展转型、行业外部的发展转型，全力促进企业发展战略的开展。

（一）差异化发展战略

差异化发展战略指的是房地产企业进行充分的市场调查、差异化的服务或者提供差异化的产品，来促进企业的未来发展。具体来讲，可以从三个方面进行论述与分析：首先，进行市场差异化发展战略。这种发展模式指的是三线城市中小型房地产企业通过有效的市场调查，寻找出市场发展的盲点与空白，进行本企业业务的充分转移；在可开发的市场与领域中全面地开拓市场空间、扩大影响力、拓展业务覆盖范围，从而树立企业的良好形象与品牌，推动其全面发展。比如推出中低价的商品房、经济适用房等等。其次，进行产品的差异化发展战略。比如进行精心的市场情况调查与发展项目科学定位，对房地产项目的地理位置、自然环境、人文环境进行充分的发掘；形成良好的宣传主题，提升项目的质量和品质；进行优质的广告宣传，扩大企业的市场影响力；树立企业优质的服务定位与产品定位，展现出特殊的企业文化与风格，全心全意为广大消费者服务。最后，进行市场营销的差异化发展战略。在当代的市场竞争中，我国三线城市中小型房地产企业要想生存与发展，就需要进行充分的市场营销，展现出特殊的营销艺术。比如网路市场营销的充分运用，有利于扩大企业的知名度与影响力。［4］

（二）多元化发展战略

我国三线城市中小型房地产企业发展转型的另一种方式为，进行多元化的发展战略。所谓的多元化发展战略指的是企业进行发展经营项目的扩展，实现公司规模的扩展。从市场行情与未来发展而言，我国三线城市中小型房地产企业的多元化发展主要有两种选择方式。第一，发展与房地产开发直接相关的物业管理。对其我们可以进行详细的分析，一是，物业管理是房地产开发后进行房屋运行、业主生活事务有效管理的一种行业。房地产企业介入物业管理有利于使自己开发的项目得到优质的管理，并进行统一性、连续性的服务；同时，优质的物业管理水平也有利于促进房地产企业市场营销工作的有效开展，提高企业房地产开发的效率。二是，物业管理的良好开展有利于房地产企业降低投资的风险，实现有效的盈利和平稳发展，还能吸收和转化一部分房地产企业的剩余人才。第二，发展与房地产行业有关的经济型连锁酒店。经济型连锁酒店的经营与管理有利于房地产企业进行投资成本的合理控制，充分发挥出房地产企业的优势，促进酒店的有效管理与发展，使企业尽快得到投资回报，从而有效解决中小型房地产企业发展经营单一的问题。［5］

（三）跨越式发展战略

跨越式发展战略的应用有利于提升我国三线城市中小型房地产企业的水平与能力。第一，进行公司发展目标的制定，对承接的项目工程进行严格的设计与规划控制，提升产品的质量与服务。第二，政府与专业的发展规划公司需要对我国三线城市中小型房地产企业的发展，给予必要的指导与帮助，这样可以使这些公司扬长补短，充分发挥出自己的优势，从而在激烈的市场竞争中赢得足够的发展空间。比如政府可以给予我国三线城市中小型房地产企业土地、资金、税收等方面的扶持和优惠，使其在市场竞争中具有一定的优势；专业的发展规划公司可以对企业的员工进行有偿的管理模式深化培训工作，全面提升员工的综合素质，为企业的发展储备人才。［6］

（四）联盟化发展战略

联盟化发展战略指的是我国三线城市中小型房地产企业需要进行有效的联合。从类型上看主要有松散型联盟、紧密型联盟两种。松散型联盟指的是企业彼此之间进行有效的分工与协作，共同进行某一个项目或几个项目的长期合作，从而提升市场竞争力、形成有力影响。紧密型联盟指的是企业彼此之间进行深入合作，进行充分的资金、技术、市场营销的往来与合作，从而提升企业的能力。除此之外，我国三线城市中小型房地产企业还可以通过股份制重组、合并等方式组成大的企业集团，提升整体实力与竞争力，以在激烈的市场竞争中求得生存，得到更好的发展。［7］