西宁市人民政府关于印发促进住房消费意见的通知

西宁市人民政府关于印发促进住房消费意见的通知

宁政〔2016〕60号

各县、区人民政府，市政府各局、委、办：

现将《促进住房消费的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

西宁市人民政府

2016年3月31日

促进住房消费的意见

为扩大住房消费，有效化解房地产库存，促进我市房地产市场平稳健康发展，按照中央经济工作会议、城市工作会议要求及青海省人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（青政〔2015〕58号）文件精神，结合西宁实际，提出如下意见：

一、优化用地及住房供应结构

按照严控增量、盘活存量、优化结构的思路，科学确定商品房用地年度供应计划、供应结构，合理把握供应规模、节奏，保持房地产市场供需总体平衡。

促进房地产用地结构调整。对已供应但未开发的房地产用地，可通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

优化住房供应套型结构。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，开发适销对路产品，满足市场多种需求。

二、加快推进棚户区改造

大力推进城镇棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。棚户区改造、重点项目建设等需要进行过渡安置的住房，可利用公共租赁住房进行过渡安置。

三、积极推行棚户区改造货币化安置

进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，新建项目货币化安置比例原则上不低于50%。棚户区改造货币化安置房源由政府搭建平台，通过市场筹集，房地产开发企业让利，组织居民自主购买或由政府统一购买。货币化安置中，安置房屋与原房屋等价值部分免征契税。因重点项目建设征地拆迁的，原则上不再建设回迁安置房，按照“以购代建”方式进行安置。

四、全面执行房地产交易税费优惠政策

落实财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）要求，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

五、支持居民自住和改善性住房贷款需求

各金融机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，执行最低首付比例不低于20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，执行最低首付比例不低于30%；银行业金融机构结合市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求，以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

适当放宽公积金贷款标准，对职工购买首套自住住房的，最长贷款期限放宽到25年；对申请住房公积金贷款购买首套普通商品住房的家庭，首付款比例下调至20%。

六、鼓励农牧民家庭进城购房

严格落实省政府关于农牧民进城购房财政补贴相关政策。搭建农牧民购房服务平台，提供咨询服务，为农牧民进城购房提供切实有效的线上线下服务。积极组织进城农牧民采取团购等方式购买商品住房，降低购房成本，减轻农牧民购房负担。房地产交易、地税、国税等部门开辟绿色通道，为农牧民购房交易手续办理提供便捷、高效服务。房地产开发企业要针对农牧民生活方式和习惯设计合理户型，优化人居环境，提高住房品质，提供优惠价格，增强对农牧民进城购房的吸引力。

七、积极培育住房租赁市场

积极培育经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源向社会出租。鼓励和引导房地产开发企业在商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁，或转成租赁型的养老地产、旅游地产等。也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式；鼓励房地产经纪机构和专业房屋租赁机构通过接受委托、市场收购等方式筹集房源，开展房屋租赁业务。公共租赁住房房源筹集方式由新建为主转为通过市场收购或企业与政府产权共有方式筹集，承租对象租住一定年限后，按照规定可选择申请购买所租住公共租赁住房。

八、提升居住环境和住房品质

引导房地产开发企业建设高品质住宅。大力推进住宅性能认定，引导房地产开发企业建设环境优美、设施完善、价格适中的生态、绿色、健康居住小区，有效提升住宅开发建设品质。按照“设计、施工、装修一体化”的发展理念，鼓励房地产开发企业开发建设全装修住房。大力发展绿色建筑，推广节能、节地、节材、节水、环保型住宅。

九、提升物业服务质量

开展物业服务质量提升年活动，建立市、区（县）、街道办、社区齐抓共管和部门联动的物业管理新格局；完善行业监管机制和法律法规及制度建设；提高物业服务企业物业基础管理能力和服务技能。实现物业服务标准化、规范化、精细化；增强物业企业服务意识和业主维权意识，提升物业行业的社会信誉度和业主满意度，营造安全、有序、和谐的人居环境。

十、优化房地产业发展环境

严格落实权力清单、责任清单、涉企收费清单制度，按照相关法律法规进一步规范涉企收费行为。

按照《青海省房地产开发企业信用评价管理办法》，取得4A级信用评价等级的房地产开发企业建设的其他商品房项目商品房预售资金不纳入监管，免交物业保修金；对取得3A级信用评价等级的房地产开发企业建设的其他商品房项目商品房预售资金监管及物业保修金交纳比例按40%执行；对取得2A级信用评价等级的房地产开发企业建设的其他商品房项目商品房预售资金监管及物业保修金交纳比例按60%执行。对首次进行房地产开发项目建设或信用评价等级为A级、B级的房地产开发企业建设项目预售资金监管及物业保修金交纳比例严格按100%执行。

城市基础设施配套费、人民防空地下室易地建设费推迟至办理《商品房预售许可证》时收取。

十一、建立工作协调机制

成立由市政府分管领导担任召集人，市发改、房产、规划建设、财政、国土、地税、农牧、公安、公积金中心、金融、人行西宁中心支行、行政审批等单位负责同志为成员的协调工作小组，及时协调解决房地产开发项目建设中存在的问题，确保我市房地产市场平稳健康发展。

十二、加强舆论宣传引导

强化房地产交易信息报送制度，及时主动发布土地供应、住房供应等市场动态信息。切实加强舆情监测，正确引导舆论宣传，稳定住房消费预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。加强对虚假信息、失实报道的监测查处力度，防止误导消费预期，维护房地产市场稳定。

本意见自2016年4月1日起实施，有效期至2021年3月31日。在实施期间，如遇国家及省市政策调整，按调整后的政策为准。