房地产企业成本管理控制存在的问题和解决对策

2016-02-18陈静苏州工业园区建屋发展集团有限公司江苏南京215028

中国房地产业 2016年23期

文/陈静苏州工业园区建屋发展集团有限公司江苏南京 215028

文/陈静苏州工业园区建屋发展集团有限公司江苏南京 215028

虽然当前我国房地产领域发展十分迅速，但是在快速发展中房地产领域的市场竞争压力也在逐年加大，为了进一步提升房地产企业的市场竞争能力，房地产企业就必须加强成本管理工作，减少企业支出，提高经济效益。房地产成本管理工作是房地产公企业管理工作中的重点内容。文本对阵当前房地产领域发展的实际情况，成本管理进行了分析研究，指出了当前房地产成本管理中存在的普遍问题，并提出了相应的解决措施。

房地产；成本管理；措施

近十年来，随着房地产领域一路走高，很多资金都投入到了房地产领域，众多房地产企业不断涌现出来，政府已经有意识的对该领域进行规范，导致房地产领域市场竞争进一步加剧，对企业的成本控制成为了房地产企业提升市场竞争能力的有效途径之一。当地产企业在加强成本控制工作中，必须不断创新工作措施，提升企业实力，适应市场需求。

1、房地产企业成本管理中存在的普遍问题

1.1 成本核算对象的设立不规范

为了提高成本管理的有效性，就必须认识到管理的内容是什么，确定管理工作目标，实施有效的管理措施。房地产企业成本的核算对象要按照施工各项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如，在建设商品房的时候，可以根据签订合同和工程的成本科目中设置不同的核算目标或者对象，而在当前很多房地产企业实际工作中，经常会将一个工程项目分解为很多小项目进行成本核算工作，这样不仅提高了核算工作人员的工作任务，还导致一些成本核算不符合工程的实际情况，核算之后的成本数据失去准确定和科学性，影响企业领导的决策方向，不能够发挥核算成本的作用。

1.2 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本

当前很多房地产企业都是等到工程完全结束之后才开战进行核算工作，虽然这种核算方式能够更加准确的计算出工程的实际成本支出，但是却不不能够随时反映出工程开发的动态成本支出情况，很难在工程进行过程中发现成本控制问题并且加以解决，只能够在工程结束之后才能够发现问题，只能够做到总结经验，避免此类问题的出现。

1.3 账物不一致

房地产企业在经营中涉及到很多方面，尤其是在施工过程中更加复杂，因此企业内部的财务管理工作十分重要，必须建立一套健全的管理制度对财务工作进行一步规范。在实际经营中很多企业在购买、自建拆迁用房和商品房内部划转或者调拨、销售的环节当中，都缺乏一定的管理和监督制度，很多工作都是随意进行，甚至没有经过财务手续过账，导致企业实际固定资产同账目固定资产存在差异，导致企业财务账目缺乏真实性，不能够真实反映企业的资产实际情况。这种管理混乱行为进一步导致成本核算不准确，成本管理难以进行。

1.4 工程成本核算的依据无法及时取得

当地产企业在开展成本核算的时候必须获得成本的各项真实数据，这些通常都是通过真实发票反应出来的，只有在票据的基础上才能够开展核对工作。因为施工企业如果开具发票，就必须依照发票金额缴纳一定的税，而对工程已经基本完工但房地产企业不能及时支付款项的，就不给开发票。因而加上房地产公司没有及时取得施工单位给予的有发票，成本核算无法及时进行，导致成本核算的有效性和真实性受到很大影响，企业领导在开展决策的时候没有有效信息提供参考，影响企业的进一步发展。

2、房地产成本控制和管理措施

想要在激烈的市场竞争中保持强有力的市场竞争能力，就必须进一步强化自身的成本管理水平。为了确保成本管理控制工作有序开展，就必须对影响成本控制的各种因素逐一分析、管理。

2.1 获得土地使用权成本管理

房地产企业在获得建设用地使用的成本那是固定的，这部分成本受到当地的土地价格、房屋价格等因素影响，出现的变动一般都不大，但是也需要根据当地实际情况控制土地获取成本，避免抬高房地产项目成本。

2.2 工程施工前期成本管理

房地产项目施工之前，通常的成本支出都是设计费用，在对房地产项目进行设计的时候，必须在掌握投资方对本项目需求的前提下进行，将投资方的需求通过设计方案具体化。针对设计阶段的造价成本控制是控制房地产建安阶段成本的关键环节。一般情况下，在设计阶段的成本控制分为三个阶段：一是提出设计经济和方案比选阶段。在这个阶段中，作为造价控制工作人员要在工程方案设计图纸和说明（“说”字取消）的基础上对工程实际情况进行分析，确保选定的设计方案符合工程的实际要求，并且通过设计图纸的工程量对工程的各个环节造价进行估算，形成准确的造价估算书；二是初步设计阶段。在这个阶段中，造价控制工作人员要按照设计图纸进行工程概算编制，概算编制完成后，要逐级上报，待上级部门审批通过之后才能够使用，全面与准确的编制工程预算能够更有利于项目实施阶段开展造价控制工作；三是施工图纸设计阶段。在这个阶段中，造价控制人员配合设计及工程人员进行审图，提高施工图质量和完整性，并针对施工图纸进行工程量及预算编制，复核是否存在高于概算的现象，就一些细节性内容进行磋商，在满足现行规范的基础上进行成本优化。

2.3 施工阶段

在房地产项目施工阶段，是造价成本控制主要实施环节，此阶段涉及相关各专业承包商的管理及交叉作业，工程产生成本大，是工程成本支出的重要阶段。通过对人、材、机三要素的有效控制，加强施工过程的监管和严格各工序的验收，确保项目按图施工，避免和减少变更签证的发生，将工程施工中所涉及到的成本支出控制在预算范围内，确保工程按照预算成本顺利推进。

房地产在成本控制中必须选取全面的成本核算对象，采取边建设边控制的方针，对发现的问题，早发现、早解决。财务人员是成本控制的关键因素，必须确保每笔账目清晰明了，账面与实物保持一致，所有固定资产有底可查，定期组织编制财务各项报表，为企业领导决策提供可靠的数据支持。