浅议房地产开发工程管理困境及改进措施

文/ 柏雷 上海绿地集团房地产事业二部 上海 200335

浅议房地产开发工程管理困境及改进措施

文/ 柏雷 上海绿地集团房地产事业二部 上海 200335

房地产行业的建设与人们的生活息息相关。在社会主义市场经济的条件下，促进房地产行业又好又快发展是当前的重要任务之一。本文从房地产开发工程管理的内涵出发，阐述了当前房地产开发工程管理的困境，指出项目决策的市场定位不明确，决策机制不完善；施工图设计文件变更频繁，供应迟缓以及工程承包合同不够严密，项目管理困难等不足之处，从而提出房地产开发工程管理的改进措施。企业应该加强对工程决策阶段市场可行性的研究和对工程各阶段的设计及前期工程管理的计划。通过降低甲方的分包项目，促进房地产项目经济效益的提高。

房地产；开发项目；工程管理

1、房地产开发工程管理的内涵

一般来说，工程管理是在国家相关法律规定的基础上，对房地产的建设过程进行规范和监督。此外，项目管理者还承担着控制项目周期的重要任务，确保房地产项目保质保量的完成，节约工程成本[1]。项目工程管理设计房地产建设的方方面面，通过加强对开发工程的管理，确保施工队的工作按照规范和设计图进行，从而实现企业经济效益的最大化，促进房地产行业的发展。

2、房地产开发工程管理的困境

2.1 项目决策的市场定位不明确，决策机制不完善

很多房地产工程项目决策过程过于草率，缺乏一定的科学性。项目在前期设计阶段，没有地理环境和市场情况进行充分的调查和走访，使得项目可行程度大大降低，从而影响了项目工程建设的监督，不利于房地产项目成本的节约和效率的提高。由于在初期对开发建设项目可能遇到的困难缺乏足够的判断和预测，使得项目管理过程中无法做到及时处理和解决相关问题，造成了管理效率的低下，严重影响了房地产项目的建设进度[2]。有些房地产开发商过度看重市场因素的影响，缺乏对自己企业明确的市场规划，使得房地产项目的决策缺乏科学性。这些问题都会使得房地产项目难以获得预期的经济效益，给社会经济的发展带来不良的影响。

2.2 施工图设计文件变更频繁，供应迟缓

由于项目工程调研不够细致，使得项目施工过程中很多潜在的问题没有做到全盘考虑，使得项目建设过程中设计师的工作任务加重。此外，设计图的频繁变更也导致施工单位产生混乱，不利于房地产项目安全、高效地完成。很多开发商在项目设计阶段，对设计师的工作过度干预，加大了设计师工作的难度，使得项目设计难以按照预期的方式进行，不利于设计师创意的发挥和设计图的完善，从而导致了项目管理过程效率低下，缺乏创新性。在项目设计阶段，往往是相关房地产领导进行个人决策，设计图仅仅迎合领导的需要，缺乏对实地可行性的调研，从而导致项目施工建设阶段任务频频变更，严重影响了房地产项目的施工进度，不利于项目成本的节约和效率的提高[3]。

2.3 工程承包合同不够严密，项目管理困难

由于项目前期准备工作的不足，导致项目施工过程中出现一系列问题。施工单位为了避免承担责任，只能寻找甲方进行项目协调，从而耽误了项目的施工进度，不利于项目经济效率的提高。房地产开发商和施工单位耗费大量的时间进行彼此磨合，导致双方项目推诿，给房地产项目的管理带一定的困难。在项目结束时，甲方着急进行项目的验收和检测，但是其余两方的矛盾却无法解决，给项目的顺利实施产生很大的影响。因此，在房地产开发项目过程中，项目相关必须通过合同对双方的责任和义务进行明确划分，从而确保项目的高效建设。

3、房地产开发工程管理的改进措施

3.1 加强对工程决策阶段市场可行性的研究

在项目工程前期，房地产开发商必须认识到可行性调研的重要作用，实事求是地对市场环境进行分析，从而确定科学合理的项目执行方案，确保项目高效率地执行。只有在可行性调研的基础上，房地产项目才能减少施工过程中可能出现的问题，从而降低成本，提高施工效率。房地产项目可行性的研究要制定规范的工程文件，使得从设计师到施工单位都严格按照项目规范办事，使得施工各个阶段都进行标准化作业，实现项目经济效益的最大化。在进行市场可行性研究的过程中，房地产开发商必须给市场调研以充足的财力和人力支持，确保可行性研究的科学性和系统性，从而有效指导项目开发管理工作，促进房地产行业的发展[4]。

3.2 加强对工程各阶段的设计及前期工程管理的计划

在进行房地产项目建设时，要对项目工程的建设有明确的计划。在施工前期，通过招投标的方式选拔经验丰富的设计图团队对项目施工管理过程进行规划和实际。设计团队应该遵照项目可行性报告，结合实地考察，设计出科学、合理的设计方案，从而确保房地产项目的稳步建设，促进企业经济效益的提高。在项目施工过程中，设计师要及时对施工管理各个阶段出现的问题进行方案的调整和修改，提高项目管理的效率。房地产开发商在此阶段要选拔经验丰富、实力较强的设计团队，为接下来的项目管理奠定良好的基础，促进房地产项目的高效进行[5]。

3.3 降低甲方的分包项目

在项目管理建设过程中，要对甲方分包的项目进行科学分配，明确合同规定和双方的责任义务，从而确保项目建设科学、高效地进行。在进行合同招标的过程中，房地产开发商将项目工程要求书面提供给施工团队，使其严格按照项目要求进行作业。施工单位的承包合同要对项目的内容及交接时间等做出细致的划分，避免双方后期的矛盾影响项目的进行，从而使得施工合同具有更强的实施意义[6]。通过招投标的方式可以有效选拔出最合适的施工单位，在分包合同的基础上，房地产开发商可以实现对工程质量和进度的有效监督和控制，从而防止项目施工过程中偷工减料的行为，确保房地产项目经济效益的最大化。

总结：

房地产的开发工程管理在项目建设过程中起到非常重要的作用。如果不能进行有效的管理，就会造成整个房地产项目效率降低，发生违规操作等现象，不利于房地产行业经济效益的提升，给整个社会的经济健康发展带来不良的影响。因此，企业在房地产建设时，必须提高对开发工程管理重要性的认识，有效控制项目建设的各个阶段，从而促进房地产行业的发展，维护企业的经济利益。

[1]黄志君.房地产开发项目工程管理优化研究[J].时代农机,2015,12:63-64.

[2]秦哲.浅议房地产开发工程管理困境及改进措施[J].科技经济导刊,2015,13:195-196.

[3]崔晓明.房地产开发中工程管理的应用解析[J].居业,2016,01:86+88.

[4]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展,2016,04:132-134+138.

[5]高峰.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例的研究[J].经营管理者,2016,17:311.

[6]杨丽春.探析房地产开发中工程管理的应用[J].江西建材,2015,05:269.