现阶段我国房地产市场管理研究

2016-02-18张英山东省聊城市茌平县住建局山东聊城252100

中国房地产业 2016年23期

关键词：住房政策管理

文/张英山东省聊城市茌平县住建局山东聊城 252100

现阶段我国房地产市场管理研究

文/张英山东省聊城市茌平县住建局山东聊城 252100

随着经济的不断发展，我国的房地产市场出现了严重问题，加强对房地产市场的管理十分迫切。本文分析了房地产的供需情况和房地产市场管理面临的问题，然后针对这一些问题，提出了一些相应对策。

房地产市场；有效需求；管理

1、引言

当前我国的房地产问题并不是简单的市场问题、经济问题，而是系统性的综合问题。人民群众住房问题特别是城市化住房问题的最终解决是要依赖政府调控甚至直接提供的。结合我国的房地产发展实际情况，再借鉴发达国家的成功经验，我相信我国的房地产市场会走上正确的轨道，得到良性的健康的发展。

2、我国房地产市场和管理当前面临的主要问题

2.1 房地产市场供需结构问题

房地产市场整体呈现供大于需的现象，但并不代表房地产市场真正需求不足，而是系统性通病导致的有效需求不足。首先从城市化进程来看，城市住房面积和城市化扩张来看整体上符合城市化的发展特征，这也是未来城市化的发展趋势，是城市化发展的必要阶段，总体房地产的需求还是不断增加的。其次，通常以经济适用房为主的住房供应体系并未建立;经济适用房和廉租房建设比例较小且未落实到真正缺少住房的人群中;在监管不到位的情况下，商品房越来越向大户型、高档化的方向发展。同时受住房建设结构性体制和房地产资金来源等系统性因素的影响，房地产价格过高导致的有效需求动力不足。也就是说人口随着城市化的发展，也逐步向往走进城市并享受城市化的福利，但受城市保障性住房少，商品化住房价格过高的影响，往往人们难以承受巨大的房价负担。

2.2 房地产市场管理方面

2.2.1 房地产市场管理定位问题。房地产本质上是保证人民有房可住的一项民生工程，但是在我国，随着经济的发展，房地产市场经济成为各地经济发展的一项支柱产业，并依托房地产的发展出现了许多虚假繁荣的现象。房地产的商品化特征与民生工程的保障特性在一定程度上出现了背离的关系。

2.2.2 房地产市场存在多头管理。当前我国负责房地产管理的部门众多，甚至国务院也参与我国房地产市场的管理、协调。房地产市场的开发建设流程以及政策的制定与执行都由不同的部门进行管理。这种房地产管理体制多部门职能交叉、政策各异，不仅会降低了管理效率，而且很难统一协调出现的问题。另外，中央的房地产宏观调控政策由于本身政策不够具体，地方利益与中央政策利益不一致的情况下，地方政府部门容易打擦边球，使得政策很难得到落实。

2.2.3 房地产市场管理的相关政策及法律缺失。我国却没有一套完整的、系统化、规范化的针对房地产市场的法律法规。在房地产市场调控的过程中，地方政府一方面以解决公众对住房的需求为目标，另一方面，地方政府作为土地出让方，收到政绩因素的影响较大，希望在房价上涨中获益。地方政府的双重身份相互矛盾，使得地方政府在房地产调控时无法全面贯彻落实调控政策。

2.2.4 住房相关保障体制不健全。现阶段，我国的房地产调控管理主要是政策性文件，缺乏一套较规范、完整的住房保障制度。首先，我国在经济适用房的投入严重不足。其次，因公共住房，廉租房等保障性住房建设缺乏税收和土地收益，地方政府缺乏积极性。再次，各地方出台的住房保障制度有排斥部分外来人口的现象。另外，住房公积金制度不健全，房地产开发资金贷款制度不规范，贷款来源主要来源于银行，且存在重复性放贷现象。

2.2.5 房地产市场上的信息不对称。购房者个人信息有限，不仅对房地产领域的政策法规、建造成本、政府税费、建筑技术知识等不了解，而且对市场价格与供需情况也不清楚，对房屋指标、配套管理、物业配备等更是知之甚少。另外，政府作为监管主体常常得不到关于项目实际运营情况的信息；银行对信息的掌握不完全，使抵押物重复抵押，或被开发商用假按揭套取资金。房地产销售方凭借这些掌握的信息优势，经常利用活动炒作等手段宣传信息，或利用公司内部员工制造住房供不应求的假象，让消费者因产生的恐慌性需求而购房。

3、完善我国房地产市场管理的对策

3.1 明确房地产市场定位，合理调整住房供给结构

近年来，我国中央政府越来越重视中低收入阶层的基础性住房保障建设，不断强化住房体系的民生性，并在加大力度建设保障性住房的同时，调整住房供给结构。首先，改变我国以商品化住房为主导的住房供应模式。其次，推动保障性经济适用房建设，建立公平、公正的分配机制。另外，合理设计经济适用房和廉租房退出机制。比如经济适用房的购买者当有条件购买商品房时应将之前购买的经济适用房回售给政府。廉租房的使用者工资收入超过了申请使用廉租房的上限时，可以借鉴国外的经验，提高廉租房的租金，让使用者补一定的差额，就可以继续使用而不必搬出。

3.2 设立专门的房地产管理机构，加强政策有效实施

房地产市场的发展建设不仅是经济、社会问题，更是关系到一个国家人民群众长治久安的国家性民生问题。人民群众的住房问题如果得不到合理有效地解决，会直接影响到国家社会的稳定。所以在解决居民住房问题时，不能完全交给市场来处理，政府应该起主导作用，负主要责任。成立专门统一的房地产管理的监督机构，并调动社会力量，能有效地对地方政府的经济行为进行检查监督，以实现抑制设租、寻租的行为，防止腐败事件的发生。

3.3 建立健全与房地产发展相关的制度和法律法规

3.3.1 建立健全房地产法律法规。每年与房地产相关的政策非常多，中央政府非常重视房地产市场的良性发展，关注老百姓的住房民生问题。但是，这些政策的出台由于缺乏相应的法律作保障，没有强制力，往往都是走形式，不能真正发挥效应。所以应不断完善与土地征用相关的法律法规，与房地产金融相关的法律法规，与住房保障相关的法律法规，与住房公积金制度相关的法律法规，房地产规划相关的法律法规等。

3.3.2 完善土地出让制度。一是，完善土地的招拍挂制度。各地政府要综合考虑土地的价格、确定较合理的土地供应方式、探索土地出让的综合评标办法，以杜绝违法违规用地行为，遏制囤地、炒地现象的发生。二是，对土地出让合同实施严格管理。土地出让成交之后，政府和开发商应在规定时间内签订出让合同，开发商要在签订合同正常时间范围内缴纳土地出让金的一定比例，余额按合同的规定时间及时缴清。在设计出让合同时，应明确出让土地的面积、用途、建筑密度、容积率、开竣工时间、违约责任处理方式等等。

3.3.3 规范房地产税收体系。针对我国现行的房地产税费体系状况，首先应取消不合理不合法的收费，对合理性收费进行规范。其次，将具有税收性质的收费以税收的形式收取，从而扩大了税收的调节范围，增强税收的调控能力。另外，设置级差利得税，以抑制炒房行为。

3.3.4 建立房地产信息披露政策。为了保障广大购房者的利益，规范房地产市场管理，必须加强房地产市场信息的透明度。一是，建立专门机构对房价成本进行评估监管，并制定房地产成本信息披露政策。二是，房地产企业应严格按执行信息披露政策的要求进行信息披露。三是，设立独立的房地产价格研究机构，向购房者提供较客观、较准确的基本住房价格的参考。四是，对宣传虚假信息、欺诈性引导消费者购房的行为和房地产商予以严惩。