影响评估房产价格的因素

文/刘景伟 日照市国土资源局岚山分局 山东日照 276800

影响评估房产价格的因素

文/刘景伟 日照市国土资源局岚山分局 山东日照 276800

随着房地产市场的发展，二手房交易越来越多，房地产估价可以对消费者购房和投资给与参考。房地产价格受到内外部环境的影响，同时受到人们偏好的影响，房产估价影响因素众多，政策环境和房地产的地理位置，都对房产估价有着重要影响，此外住宅的通风、采光、房间功能等都对消费者心理产生影响。通过对房地产估价影响因素进行分析，可以对人们购房和房产二手交易给予价格参考。

房地产；估价；因素

房地产在经过三十多年发展，很大程度上推动了城市化的发展。随着城市化的发展，房地产行业在促进社会发展过程中，发挥了重要作用。房地产作为国家的支柱产业，在城市化发展过程中，发挥着中重要推动作用。房产二手交易、房产估价等市场随之风生水起，成为促进房地产行业发展的润滑剂，很大地服务了房地产市场的发展。房地产价格评估对房产所有者和购买者来说尤为重要。建筑是人们日常生活的主要场所，舒适的建筑需要具备良好的室内热环境、光环境、声环境和空气环境。

通过对房地产评估价格影响原因进行，总结房产价格影响因素。主要包括政治环境、地理环境、公众偏好等。房产的内在因素也对房产的价格有着重要影响，主要有采光、通风、客厅方位、功能布局等，相同的时间，房产价格有较大差异。

1、社会经济政治环境对房产价格的影响

房地产作为国家经济社会的支柱产业，国家向来对房地产行业的健康发展重点观众，房地产行业更是关系人民安居所在，与每个人生活息息相关。国家根据经济发展趋势和国家政治目标对房地产行业进行宏观调控，很大程度上影响着房地产的投资和消费。宏观政策在房产供求产生影响的重要方式是价格。房产价格在最近几年的发展中呈现稳中有升的趋势，地价成本呈现上升趋势，各地“地王”新闻不断。

2、地理位置对房产价格的影响

房地产所处的地理位置对房产价格有着重大影响，周围的交通、基础服务设施、医疗、商业等都对购房者的购房动机有着较大的刺激作用，学区房、核心商业中心等周围房产价格往往比较高。

3、房产户型对房产价格的影响

房产的社会环境和地理位置房产消费者和投资者无法左右，属于外在环境对房产价格影响，房产的内在因素对房产价格也有重大影响。通过对房产交易价格内在因素分析，可发现房产价格受到户型设计的影响较大，往往直接影响着人们满意度。通常房间的舒适度越高，房产价格就越高，居住者对室内热环境的满意度主要受到空气温度、相对湿度、热辐射等影响。室内空气热舒适度对居住者最为敏感，空气湿度是影响居住着舒适度的另一重要因素，室内空气的新鲜和流动程度也影响室内居住者的感觉。人在室内环境中，会与周围的物体相互之间产生热辐射。室内建筑的温度与环境温度差控制在3℃～4℃之间时，比较舒适。房间舒适度受到户型的平面布置的影响， 朝阳，采光、通风、客厅面积、卫生间通风等都是重要的影响因素。

3.1 采光和朝阳的影响

比较理想的户型要有3个左右房间可以朝阳，朝阳面的宽度最好在11m左右，进深不宜过深，控制在12m左右，这样的房间可以有比较好的采光和通风。一些不理想的户型，进深过大造成屋内部采光效果较差，屋内黑洞洞靠点灯进行照明，并且不利于通风。大开间小进深能够提高室内的舒适度，居住质量也高，商业价值比较大。

建筑设计规范对建筑设计进行明确标准制定，但是在进行设计的时候，为了追求更大的容积率，提高房地产收益，房地产商想尽办法增加容积率。这一方面也是高地价和规划条件的原因，在严格的规定之下，只能通过增加进深来提高容积率。开发商既要建设大空间的花园，又要达到规划标准，开发商只能通过增加建筑高度，增加进深来实现。一些地块形状限制，放两排建筑不够，放一排建筑又达不到容积率，因此增加单体的进深来实现，这在最近几年房屋建筑中使用的越来越多。

3.2 客厅最好朝南

房间客厅作为家庭生活最重要的场所之一，对整个家庭的视觉和舒适度有重要影响，一些地区对室内阳光要求较高，要求客厅有足够的阳光。目前一些高层住宅客厅朝北或者居中，客厅采光无法满足，几乎没有日照。正因为采光在家庭生活的重要性，要求客厅要有比较好的采光，边套常常更比中间套受欢迎，很多人宁愿接受西边阳光的照射，也不选择中间套。

3.3 卫生间尽可能开窗(明卫)

随着生活观念的转变，卫生间的干净、整洁、通风越来越受到重视，成为对居住环境的重要影响因素。卫生间的面积越来越大，而且卫生间的通风采光要求越来越高，明亮、通风的卫生间更受欢迎，一些档次比较高的卫生间常常把卫生间做成明卫，而一些小高层则把卫生间做成暗卫。

3.4 功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少

房间的功能布局对消费者心理有重要影响，每个房间都有明确的功能，设计师进行精心化分，房间的结构紧凑，没有先与空间，可以增加消费者高房价的心理平衡。最近几年，有很大部分，房间功能不够紧凑，功能划分不合理，一些空间不能很好的发挥功能，存在空间浪费，消费这在购房时很看重这一点。在进行二手房交易时，小户型功能紧凑的中小户型价格容易走低，。房间功能分明，走道和功能不确定的空间尽可能小，可以提高估价。

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