涉及房地产企业经营风险分析及管理措施研究思考

2016-02-18陶方红云南经济管理学院云南昆明650106

中国房地产业 2016年23期

文/陶方红云南经济管理学院云南昆明 650106

文/陶方红云南经济管理学院云南昆明 650106

当前，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱。所以，对房地产企业经营的风险分析对提前好风险防范措施有着非常重要的意义。但目前我国在房地产企业的前期决策、个人信用、销售环节等方面仍存在不足，导致了房地产企业风险的加俱。本文将从这三个方深入探讨，并从中寻找一些可行的防范措施，以供同行参考。

房地产；风险；措施

1、房地产企业所存在的风险

1.1 前期决策问题

我国对房地产行业风险的分析研究起步比较晚，在上个世纪90年代中期才开始研究，直到进入本世纪初才有比较完整的风险分析著作出来，之后房地产企业的风险才逐渐被人重视起来。从房地产企业项目开始动工到收尾阶段，前期的决策阶段非常重要，通常房地产企业之所以产生大又不稳定的风险，就是因为前期阶段决策出现问题所致。房地产企业在前期选择项目的时候，因对投资的环境、资金情况和地域分析选择等，还有对未来的销售预测，这些在前期阶段都没有制定出严谨调详的计划，那房地产项目开发一旦出现严重的问题，企业破产的机率就非常大，甚至难以挽救。

1.2 信用制度问题

自从商业银行实行个人住房可以按揭贷款之后，银行里的个人住房贷款、住房公积金的个人住房贷款不良资产率都下降许多，使得商业银行资产质量得到有效的改善。所以，个人购房贷款便成了银行优化资产的重要途径，完全忽略个人信房贷款的风险而大力发展。我国对个人的信用系统没有建立完成，对贷款人进行贷款与资信的情况，商业没有进行严格调查与监控，没有意识到个人住房消费贷款存在违约或是不愿偿还的可能性。如果贷款消费者突然失业、收入减少或死亡等，这些都会导致贷出去的款向无法收回，从而影响到房地产资金的周转。

1.3 销售环节失策

房地产企业项目过程是从竣工到验收，最后进入销售环节。而销售是非常重要的末尾环节，一个工程的盈利、利润大小等都在销售末尾的策略上。房地产的建设工程资金几乎是企业经营下去的全部支柱，如果销售措施和策略不得当而导致房地产项目销路不畅、销售困难等，房地产企业资金会因此周转不过来，或是资金不能及时收回。房地产的市场营销对项目的成败发挥着非常大的作用，所以房地产市场正确的营销决策非常重要。但一个房地产工程的建设从投入到销售阶段，其间所耗费的时间有三年左右，在这个期间，房地产市场会有什么样的变化很难估测。

2、房地产的风险管理与措施

2.1 完善前期决策

在房地产开发项目的前期，房地产的决策者首先对开发项目周边的自然环境做科学的检测，比如在这个环境里打地基是否牢固，如果是高层建筑，地基的承

受能力值要达到哪种程度等。如果是用在商业方面，那就要对该项目的选址环境进行考察，在未来项目建成后看是否有客源、消费者资源大小等情况均要掌握。如果是住宅区，那对周围的交通、比较大型的超市、菜市场等市民生活设施是否有优势都要进行细致的考虑。一个房地产企业项目要做到全方面地的考察，制定出可行性的科学决策。其次，一个房地产企业的英明决策者要合理正确的经营好房地产这个大项目，在进行多个项目建设时，应当选择不同的区位，在不同的用途、不同价值的房地产项目上进行投资，将收益分散化，让风险降低到最小，从而避免了因一个项目决策的失误导致房地产企业的巨大损失，甚至最拖垮房地产企业。所以，在做房地产企业项目前期考察时，决策者可以考虑进行分散投资，从而提高投资的成功率，得到稳定的收益。

2.2 完善信用制度

我国的个人信用制度目前尚未建成，信贷一旦出现危机，法律的责任约束力十分有限。所以，建立完善个人与企业的信用制度是急需解决的问题。在这个方面，发达国家的个人信用制度建立得比较完善，我国可以借鉴。将信用的档案机制、信用的调查机制、信用的账户机制和信用的监控评估机制一体化，然后从经济法律的角度出发，通过个人和企业的信贷行为加大信贷违约的成本，将信贷的节约风险降到最低。例如，各个商业银行可以采用互联网的方式，对一些故意违约或是采用诈骗的手段获取贷款的人，将其信息通过网络公布来，并取消他们的终身贷款资格。同时，给予按时还款的借款人信用评定等级。信用等级越高的借贷人在贷款的期限、利率水平等方面上可以获得更多的优势。除此之外，对一些用于别墅、高档商品房和住房的投资者，可以适当的提高贷款的利率，同时对一些“零首付”和“假个贷”等行为要进行有力的遏制。

2.3 完善销售环节

销售环节是一锤定音的重要阶段，房地产的前期工作全是为销售环节做出前提和准备，企业资金的回笼就取决于销售环节的措施是否得当。销售部门应根据当下市场的情况，有针对性的制定出销售的计划。而销售计划一般在房地产项目竣工前就有一定的框架，再结合该项目的综合情况和政府所出台的相关法律法规再完善销售计划。目前，房地产行业都普遍采用预售方式，这不仅减少了投资者的风险，同时对房地产的稳定收益也有着重大的保障作用。