不动产统一登记的难点与政策建议

2016-02-17杜建明乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心新疆乌鲁木齐830000

中国房地产业 2016年5期

文/杜建明乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心新疆乌鲁木齐 830000

不动产统一登记的难点与政策建议

文/杜建明乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心新疆乌鲁木齐 830000

在物权法颁布之后，不动产统一登记经历了一系列困难，也终于得以实施。然而不可否认，不动产统一登记在实施之后也仍然面临着不少难点，如何采取切实有效的措施应对这些难点，提升不动产统一登记的实施效果，成为了亟待解决的问题。以此为背景，本文对当前不动产统一登记面临的难点进行了分析，并提出了一些可行的政策建议，希望对相关的不动产统一登记管理工作者有所启示。

不动产；统一登记；难点；政策建议

前言

不动产统一登记的实施，从制度层面极大地显示出了党中央和国务院对不动产登记的关心﹑重视以及改善现状的决心。目前，我国国土部已经成立了不动产登记局，专门负责不动产统一登记的相关工作，可以说我国的不动产统一登记工作正在有条不紊﹑紧锣密鼓地进行当中。在这个过程中，尤其应当明确重点﹑克服难点，制定更加具有针对性地﹑可行性的政策建议，以实现不动产统一登记实施效果的稳步提升。

1、不动产统一登记的难点

当前，不动产统一登记的实施面临着不少难点，增加了不动产统一登记实施的阻力和挑战。总结起来，不动产统一登记面临的难点主要包括相关部门工作人员个人利益的阻力﹑登记人员业务素质不高﹑登记所需技术不够先进和完善等。

1.1 相关部门工作人员个人利益的阻力

在不动产统一登记实施之前，我国各地政府部门采取的是分散登记的不动产登记方式，手中握有较大的不动产登记权力。而在不动产统一登记实施之后，国家有了统一的不动产登记系统和登记部门，各地政府部门自然会失去登记权力，部门利益﹑个人利益面临重新洗牌的问题，一部分掌权人员将会失去暗箱操作的机会，影响到了其个人利益，自然会对不动产统一登记的实施产生抵触情绪。

1.2 登记人员业务素质不高

不动产统一登记相关从业的登记人员具备足够高的业务素质，包括知识结构﹑业务技能﹑工作责任心等。而从目前来看，我国实施不动产统一登记的工作人员普遍存在业务素质不高﹑登记效率低﹑登记效果差的问题。出现这样的问题，主要是由于我国以往采取的分散登记的登记方式，对登记人员的业务素质要求相对较低，而社会和学校也缺乏专业性的不动产统一登记人员培养渠道。

1.3 登记所需技术不够先进和完善

不动产统一登记，需要有完善的配套登记技术作为支撑。目前，我国在不动产统一登记的技术方面有待改进。一方面，在研究方式上部门测量坐标﹑测量精度不够统一，登记成果转化较为困难，同时影响了登记工作的开展效率，另一方面，在土地类型区分方面，各单位﹑各部门的划定标准和划定范围有一定区别，因而无法实现完全的信息共享。此外，在不动产统一登记系统的开发方面也存在明显的滞后性，所使用的不动产统一登记系统不够实用﹑便捷﹑全面。

2、不动产统一登记应遵循的原则

2.1 服务至上原则

以功能性为依据，可以看出不动产统一登记的主要功能体现在以下方面：确权功能﹑公示功能与管理功能。然而从事实上来分析，我国公民的不动产财产权利意识十分薄弱，“权力至上”的认识与观念仍十分严重。进行不动产登记管辖的行政行为理解，其应属于国家公共权力的范畴，不应过多干涉到当事人。在推动未来不动产登记立法中，应对登记机关的功能属性进行明确规定，并说明登记行为的服务功能与管理功能。摒弃传统的不动产登记行政管理手段，在管理行为中应以服务者的角色来维护交易秩序，保障统一登记活动顺利进行。其管理行为应以保护不动产物权为根本宗旨与唯一目标，在法律法规明确的范围内实施权利，避免公共权力超出法律范畴而对私人物权造成侵犯，在登记过程中应做好核对工作，避免登记权利与实际物权之间出现较大偏差，做好服务工作，以服务至上为工作理念。

2.2 快捷性与实用性原则

推动不动产登记信息管理平台建设，借助信息化技术，提高不动产统一登记工作效率，同时借助信息平台信息共享优势，将相关信息在相关部门内部进行资源共享，切实提高信息利用水平，提高其信息实用性。此外，还应构建不动产登记信息公开查询系统，为快捷方便的查询不动产信息提供途径。

2.3 循序渐进的工作流程

实现不动产统一登记，要求工作人员综合协调多方利益主体，并明确工作范围与标准，确保产权登记手续办理的规范性与科学性，合理设置办理流程，统一登记工作先由易到难，循序渐进，做好土地与房屋登记等基础性工作后，逐步完善不动产统一登记中的其他地上物登记工作。

3、不动产统一登记的政策建议

从理论角度来说，不动产统一登记应当以服务大众为原则，采取循序渐进的方式，达到快捷实用的现实目标。目前来看，我国的不动产统一登记仍然没有完全达到这样的目标。基于此，提供一些政策建议供参考。

3.1 化权力为服务，摆正服务意识

不动产统一登记应当是一项面向大众服务，而不是个别部门﹑人员谋取私利的工具。因此，必须采取简政放权﹑业务培训﹑绩效考核等方式，化权力为服务，摆正服务意识，使执行不动产统一登记的相关部门认识到不动产统一登记的服务性，使各个部门尽快促成不动产统一登记，让不动产统一登记尽快进入制度化﹑专业化的轨道，让不动产统一登记的果实尽快惠及人民大众。

3.2 加强从业人员的培训工作

在不动产统一登记从业人员业务素质较低的情况下，必须切实采取有效的培训措施，提升不动产统一登记从业人员的平均业务素质，让不动产统一登记工作走上正轨。一方面，要加强不动产统一登记从业人员的业务水平，使其熟练掌握先进的不动产统一登记工作方式，另一方面，要提升不动产统一登记从业人员的服务意识和工作责任心，对于责任心差﹑服务意识不强的个别人员，必须加强教育。

3.3 完善相关的规范﹑条例

在不动产统一登记这方面，我国目前的规范性文件﹑条例较少，这对不动产统一登记的科学实施造成了一定的负面影响。因此，应当结合不动产统一登记实施以来获得的相关经验﹑教训，借鉴其他国家的登记方法，结合我国不动产登记的客观现状，对不动产统一登记的相关规范性条例﹑制度进行完善﹑改进，形成一套规范性强的﹑可行性高的条例，进而指导不动产统一登记工作的科学开展。在2007年之前，我国不动产登记法律及法规建设尚存在着较多问题，法律之间的标准没有完全统一，存在着一定冲突性问题，从而为不动产统一登记带来了困难。之后我国推出了《物权法》，为不动产统一登记提供了法律依据。通过完善相关规范与条例，为推动规范化不动产登记提供支持。

3.4 设立专门性的登记机构

不动产的统一登记，需要有一个专门的﹑统一的登记机构进行宏观的协调管理，目前不动产登记机构难以统一的现状，对于不动产统一登记的深入实施是一个非常大的阻力。应当以土地为核心和基础，统一登记机构，为不动产统一登记的实施提供便利的机构条件和统筹方式，强化不动产统一登记的公共服务性质，改变不动产统一登记的行政管理性质，提升不动产统一登记的实效。在《物权法》通过后，我国不动产统一登记制度逐渐完善，相应的也设置了专门性登记机构，在开展不动产统一登记时，需要依据不动产自然属性特征与相关原则来进行，高度强化登记机构的公共服务职能，降低其行政管理观念。

3.5 对不动产统一登记工作进行严格监督

不动产统一登记工作，其中涉及很多个人利益，较为容易出现一些投机取巧﹑暗箱操作﹑以权谋私的不良行为，这会降低政府的公信力，降低不动产统一登记的实施效果，同时也是违法的。因此，非常有必要采取严格的监督方式，对不动产统一登记的相关工作进行有效监督，逐步实现不动产统一登记工作的透明化﹑公开化，遏制不动产登记中的不法行为，助力不动产统一登记工作走上正轨。为强化监督力度，可安排相关部门以定期或不定期的方式进行不动产统一登记状况抽查，针对存在的不规范问题给与严格惩罚，对于不动产登记官应引入退出机制，通过退出机制淘汰不及格登记官，提高不动产登记官队伍整体素质。

此外，进行不动产统一登记，其目的在于保障公众交易的安全性与可信性。然而在实践操作中，权利外观与标的物之间存在着分离问题，可能会导致权利形式与所描述的真实状况之间存在着一定差异。基于此，为降低或避免出现登记失误问题，需要将我国公证部门与不动产登记机构之间进行对接，在不动产登记法定程序之前采取公证审查，从而保障不动产登记的真实性与可靠性，降低登记机关操作失误风险。