新形势下房屋登记的效力及其制度完善分析

2016-02-17王鑫馨平利县房产管理局陕西平利725500

中国房地产业 2016年5期

关键词：物权效力统一

文/王鑫馨平利县房产管理局陕西平利 725500

新形势下房屋登记的效力及其制度完善分析

文/王鑫馨平利县房产管理局陕西平利 725500

房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，也是政府授权下的一种合法行为。因此，为了妥善﹑安全﹑有效的进行房屋登记就需要对现有的制度采取有效的措施来完善它。

房屋登记；公示﹑公信；交易安全

1、引言

随便现代社会的不断发展，落实并完善房屋登记的制度是为了保障每一位物主的利益，同时这也是一项政策性较强﹑工作量较大的工作。在新形势下只有不断完善房屋登记的制度，才能保证房屋交易安全，提高房屋登记的效力，保障消费者的合法权益。

2、房屋登记的效力

房屋的归属权是一种绝对的权利，它的归属权为不确定的购房者，而出售者只是拥有现对权，这些都是大众所熟悉的。相对这些，房屋的拥有权需要通过一些具有公示公信的方式表现出来，让大家明确自己的合法权利。房屋作为一种不动产资源，政府应确保其登记制度应该具有公示力﹑法律性。

房屋的公示效力是指在房屋的拥有权发生改变时，必须通过一定的制度使第三方了解房屋的物权变动情况，从而保障消费者的权益避免受到不必要的伤害。根据我国相关法律规定，房屋变动后的归属权是具有法律意义的，必须按照一定的程序进行登记，在转让的过程中，只有将这些信息公示于第三方，才能让其在参与后续的交易过程中享有知情权，对自己的交易过程有一个更好的认识，具有更加理智的判断力。另外物权公示也是为了为房屋登记提供一种统一的标准和法律规范，使物主能够明确的知道自己对房屋的拥有权，能够充分的支配和利用自己的不动产，发挥物权者的权利和义务，在完善这些制度时能够减少一些不必要的纠纷，保障大家的权利。物权公示在某种意义上具有推动社会秩序价值的作用，它能够促使人们完善自己的房屋登记制度，运用法律的武器维护自己的合法权益。

房屋登记的公信力则是指通过法律途径在不动产上登记入册后，登记者就会成为真正的和法人，法律将会如实保护登记者的权益不受侵犯。房屋登记的公信力是一种完善登记制度的表达方式，它在实施的过程中承载着很重要的法律意义，能有效的保证交易安全。无论物权变动的过程中出现什么问题，也都会作为法律依据保护消费者。通过实施房屋登记的公信力不仅给消费者带来了保障，还增强了他们的底气与信心，有益于帮助合理选择交易，防止当事人上当受骗。

3、我国房屋登记制度考察

3.1 房屋登记制度的缺陷

房屋登记制度的缺陷主要表现在四个层次：第一层次，登记程序不规范，因为现阶段在我们国家没有采取关于登记的统一的法律法规，即制定统一的惯例条律和部门监管登记制度，缺乏对不动产的管理导致现况下登记制度较混乱，而且《物权法》中描述的也不是很完善，比较简单粗略，因而存在较多的漏洞；第二层次，缺乏统一的管理机构，迄今为止，在我国虽然可以查到很多对房屋登记制度方面负责的部门，但都是作为一些副业来处理，由于各个部门都有自己的行政法则，导致没有统一的管理制度，因而缺乏专门的管理部门来统一处理这一方面的问题。第三层次，适应范围不一致，现状下一些房屋登记制度仅仅适用于一些大城市和发达城市，而对于农村或城镇的房屋来说却不适用，农村这一大规模范围的房屋似乎被人遗忘了；第四层次，缺乏统一的登记登记程序，目前由于房屋登记制度被多个部门负责，导致他们各行其事，产生不同处理程序，这严重削弱了房屋登记制度的权威性，综上所述，这几个方面都是不利于房屋登记制度的发展的。

3.2 房屋登记部门工作模式存在缺点

在申请人去房屋登记部门登记时，由于申请者处于一种被控制的地位，该部门的工作人员需要对申请者的情况和现状进行审查，行政工作人员处于一种主导的地位，这种工作模式会出现一些工作上的缺陷：工作效率不高，工作质量低，工作人员私用职权，透露着浓浓的官僚气息。

4、我国房屋登记制度的完善

4.1 确定统一法规，保证交易安全

房屋登记的法律规章主要包括一些不动产物权的登记过程，因此，在完善登记制度时应该确定一个统一的登记法规，这就要求它必须具有广泛的实用性和适用性，符合社会新形势下的发展要求，同时具有发展性。它的制定也是需要经过严格的审批和全国人民投票产生，这就需要在政府的高度重视下来制定这部法规，只有这样才能充分的使其得到推广与认可，才能恰如其分的发挥这部法规的法律作用来保障全国房屋拥有者的合法权利，交易安全也能得到充分的体现。

4.2 确定统一的管理机构

确定统一的房屋登记管理机构主要包括两个方面：第一个层次，统一的部门，这就需要在全国范围内建立一个部门负责管理房屋等等不动产的登记。第二个层次，专门的部门。这个部门不能随便分配给某个政府机构，这样不便于该机构专心的工作而产生一些不必要的损失，另外这个机构的工作人员也不能是随随便便分配，应该是一些具有该方面专业知识的工作人员，就如王利明教授所说，“不动产登记机关，不问其性质如何，只要其是统一的﹑专门的国家机关即可”所以在完善我国房屋登记制度时，必须制定一个统一﹑专门的管理机构来负责，而不是作为一种可有可无的工作任务。只有这样才能确保在完善房屋登记制度的过程中，保证该项任务能够有条不絮的完成。

4.3 明确审查义务，落实责任制

根据我国相关法律规定，在完成房屋登记时，相关工作人员必须向登记者搜集相关资料和亲自去现场查看情况，根据情况合理运用法律手段进行维权。另外，我国《物权法》第二十一条规定：因登记错误，给他人造成伤害的，登记机构应当承担赔偿责任。因此，在完善房屋登记制度的同时必须明确相关人员的审查工作，落实每个人的责任，这样不仅有利于促进登记处人员的责任心和工作态度，还能有利于有效﹑合法的保护申请者的利益。

4.4 完善房屋租赁权制度

在当今社会，房屋的出租越来越多，那么在租房子期间房屋的租赁权与租客的关系也是至关重要的。在房屋租赁期间，房客具有支配权。但凡确定了房屋租赁的登记制度的，这就为租房者提供了一种安全的社会保障，从而实现在交易过程中的安全。