依法治国，房地产还有捷径吗？

文/ 沙梵　东方今典集团信阳房地产公司 河南郑州 450000



依法治国，房地产还有捷径吗？

文/ 沙梵东方今典集团信阳房地产公司 河南郑州 450000

近几年国家出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控和支持，在坚持依法治国前提下，取得了显著有效的成果。在新常态经济下，房地产业只有通过转型和创新才能不断健康发展。

依法治国；新常态；房地产业；转型创新

近十几年来，房地产业在我国国民经济中地位不断提升，房地产业的发展在推动国民经济前进的同时也在逐步改善着人们的居住条件。与此同时，伴随着其迅速的发展，也暴露了许多不足之处。如房地产供求总量的失衡、投资规模的加大、缺乏理性的消费结构等，这都是当前房地产业飞速发展所带来的一系列问题。为改善房地产业出现的不良因素，实现房地产业的良性循环发展，近几年国家出台一系列政策进行宏观调控和支持，在坚持依法治国条件下，取得了显著有效的成果。

一、“法”、“规”与房地产的关系

1.依法治国

房地产投机是中国地产泡沫形成的最直接原因。在十八届四中全会提出“依法治国”的会议主题，强调要把权力关进笼子里。继打老虎拍苍蝇，三严三实，八项规定等一系列活动开展以来，使得官不敢贪，不为利益铤而走险，相应制度逐步完善，不会为利益帮助开发商提供方便。避免了：1、地方政府为建设城市配套工程或补充财政，毛地急于出让，但紧接着就是征地拆迁补偿问题，2、土地出让在前，规划制定在后，后制定的区域控规与出让条件发生变更问题，而牵涉土地从新出让，或随意修正控规问题，3、先开工后完善手续，或边办手续边建设的种种问题。

2.政府的宏观调控是房地产业健康稳定发展的决定性因素

政府通过不断深化改革.理顺政府职能，当好房地产行业总设计师，调节房地产行业各个环节，确保各项政策措施落实到位.从房地产产业链的房企准人、土地供应、规划设计、施工建设、房产交易、金融配套和财务税费等不同调控范围准确切人。规范房地产投资、房地产价格、房地产结构和房地产市场各环节的运行秩序。

3.完善立法、依法行政

房地产政策法规的不断完善是决定房地产行业发展的一个至关重要的因素。只有一个完备的法律规范体系、高效的法治实施体系、严密的法治监督体系、有力的法治保障体系才能保证房地产业的健康稳定的发展。推进房地产税收立法，推行房地产统一登记，将房地产市场调控权下放给地方政府，实行分层次调控和差别化调控，逐步取消问责、约谈和限购、限价、限贷等政策，房地产业逐步朝着常态化方向发展。要求行政权力下放，更好的放权，避免权力集中，加速企业发展。

4.堵截漏洞

依法治国的房地产不再有投机取巧，不再有空子可钻，新常态下的泡沫已逐一击破。这一系列法规的出台将使房地产投机无空子可钻。逐步完善现有法律法规，降低过多的行政干预。加大对房地产企业和从业人员违反法律、法规的惩罚力度，让失信者因为违反法律、法规所遭受的损失远远大于其不当得利。房地产业涉及到多个政府职能部门，这就要求相关职能部门要严格依照现有房地产法律、法规、部门规章、规范性文件要求，依法行政。

二、寻找捷径，转角超车

花无百日红，在经济新常态下，一旦行业发展出现拐点时，市场就进入了一个新的风险与机遇并存的现状。宏观政策环境、中观行业环境、微观市场环境的变化将房地产行业置于一个绝然不同的大背景下。未来整个房地产行业将向专业化、规范化和精细化的方向发展，这将是每个房地产企业都必须面对的变革与挑战。处在这个变革的时代，每个房地产企业都必须思考自己未来的路怎么走。

1.新常态下，房地产业的创新与转型

1.1层出不断的地王，告诉我们房地产并非走入末途，市场还有它应有的发展空间。但这也不是肯定的告诉我们，只要有资金有实力就可以虽已涉足，房地产低门槛时代已经过去。现在的市场要有思路，更多的要务实求真，理性选择，认清市场，转型创新。面对经济从高速发展回归中的新常态，房地产企业生存发展之道必然和以往有很大的不同。每家企业都会有自己独特的发展之道，但其共同点唯有坚持‘创新’之道。

1.2转型升级

公司的良性运转，是实现投资、建设、收益到再投资的良性循环。我们在转型升级、稳健发展的核心指导下，也应良性发展。在新常态经济体系下，对房地产企业来说是一个难得的机遇。不断深化改革，对企业转型升级适应新时期的发展要求。房地产企业发展需要具备对整个行业深入的洞察力，以及对市场的把握力，不断转型升级、与时俱进，才能立于不败之地。

1.3不断创新，多元化发展

创新是一个企业发展永恒不变的主题，唯有创新才能不被时代和市场所淘汰。对房地产企业而言，如何在新时期下实现企业的不断创新至关重要。一些地产企业已经将目光转向互联网、瓶装水、奶制品等，我们也要有步骤的开发多元化产品以此占有市场份额。东方今典集团通过不断的探索、创新、实践已经积累了多行业、多领域开发的宝贵经验和大量资源，这定将东方今典今后的转型升级的引擎加足更大的马力。

三、个人谈管理

1.由于房地产项目本身存在着周期长、风险大等问题，导致大部分房地产企业在运营管理方面的不足。一些企业在相关管理初期只看重项目计划管理，这就造成了项目运营管理工作的实施困难。鉴于此，房地产项目管理的相关部门应对各职能部门的工作进程进行定期的检查，进而确保各部门能严格按照企业的计划管理实施工作。

2.每个行业都会经历一个由初创期、成长期、成熟期和衰退期的发展演变过程，我们将这个过程称为生命周期，房地产也不例外。随着消费市场的成熟竞争格局悄然改变，尤其在当下经济下行的大背景下，政策风险、金融风险、市场风险、法律风险等风险一起汇聚，让房地产企业如履薄冰。制定科学合理的规划，在当前经济新常态下，对企业未来规划，制定战略目标是首要工作。一个清晰的发展方向和目标是企业未来几年的发展保障。既避免草率出击市场受挫，又防止坐失良机利益受损。我认为我们首先要“做体检”，也就是先了解清楚企业的自身状况，同时要对未来经济有足够的认识，在满足这两者要素的基础上，制定企业中长期战略，真正搞明白我们应该“什么时间干、什么位置干、干什么、谁来干、怎么干”等问题。

［1］刘志峰.房地产走向技术兴业［J］.中国房地产业.2014.11

沙梵（1979.5-）河南郑州，法学本科（函授）单位：东方今典集团信阳房地产公司，副总经理，研究：法学专业如何参与房地产管理。