房地产开发项目成本控制与管理

文/于茂丽 青岛金茂置业有限公司 山东青岛 266000

房地产开发项目成本控制与管理

文/于茂丽 青岛金茂置业有限公司 山东青岛 266000

项目成本的管理对房地产开发而言是至关重要的，通过对成本的有效控制和管理，充分调动员工监管积极性，使全体员工参与到对成本控制的工作当中，更好的达到对房地产开发项目的成本的控制和管理。对开发项目使用限额设计的方式，对设计投入经费进行严格控制，针对工程质量、进度等问题进行控制，争取在施工阶段抓好对施工项目整体情况的管理。在工程中对施工技术、经济等方面采取一定的措施，工程竣工之后根据图纸对工程质量、项目等进行检验，多方面的对工程造价进行控制。

房地产；开发项目；成本控制

房地产开发项目受到工程周期、专业、政策、市场等因素的影响非常严重，在项目施工过程中，任何一个因素发生变化都可能影响到项目成本，也可以说，房地产开发项目是一个风险较高的工程。只有对施工过程中各个阶段的成本进行严格的管控，经过全面调整使开发项目具有集约性和效益型的特点，从而达到在严峻的市场条件之下获得最高的经济利益的目的。要对各个阶段、各个环节的成本管控的成效进行全面的检测，将成本控制观念贯彻到房地产开发项目的过程中，完成房地产开发项目的工程目标。

一、房地产开发项目成本控制的意义

目前，国家针对房地产开发、商品房销售价格等方面提出了相关的政策，对于商品房的价格进行制约，这就限制了房地产开发企业经济利益的获得。房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，就需要资金进行支持。于是，加强对于房地产开发项目成本的控制就成了刻不容缓的任务，只有加强对项目成本的管控才能在激烈的市场竞争中获得一席之地。通过对于成本偏差的修复，将房地产开发项目施工过程中各方面所需要的成本控制在一个限定的范围之内，以达成对于施工成本的最终控制。

二、房地产开发项目成本控制与管理

（一）控制前期定位阶段及方案设计阶段成本

对于房地产开发项目的设计直接影响了开发项目工程的总体成本，一般来说，工程设计花费在整个开发项目工程中占据1-2%，对于整个房地产开发项目工程而言，这只是极少的一部分。可是它却能影响开发项目成本的75%，甚至是更多。也就是说，如果能够利用科学、合理的方法对工程进行产品定位及方案设计，则对整个房地产的成本控制是很重要的。一个产品的定位直接决定了项目的利润率，方案设计决定了一个项目的建安成本。在进行工程设计中对设计标准、安全系数、品质要求的追求过高，造成了预算资金不足以满足工程需要，间接的提高了整个房地产开发项目工程所需要的成本。这种现象的产生一般是因为工程设计师在设计的过程中对于经济的考虑不到位所暴露出的弊端，由此可见，工程设计对于开发项目的整体造价影响是十分重大的。因此。想要更好的达到控制和管理房地产开发项目成本的最终目的，就必须在工程设计阶段下功夫，在工程设计的过程中始终以限额设计作为基础的设计原则。具体来说，就是根据实际可以利用的工程资金、工程可行性研究报告进行工程设计，有效的降低工程有关的设计部门在进行设计时追求方便和设计质量所造成的工程成本。加强对工程设计阶段成本的控制，无形中为日后的工程造价控制奠定了良好的基础，有利于更好的达到对总体工程造价控制的目标。

（二）实施阶段进行控制管理

在房地产开发项目中，工程施工阶段的资金投入可以说是整个项目工程之中最多的，也可以说施工工程是将开发项目工程由合同形式向具体化形式的转换。在施工阶段同样也很容易发生各种问题，因此，工程管理者需要针对这些问题做出一系列的措施，比如设立确定的工程监管制度，由专业的工程管控人员对工程进行全面的监管控制，针对工程中造价、质量、进度、技术、经济等方面进行科学合理的管理控制工作。施工过程中涉及到工程的变更的情况，要从全方面考虑，深入的研究工程中存在的问题，对于是否变更工程要慎重思考。避免某些施工单位为了获得更好的利益，在投标的时候呈递不真实的设计方案，从而提高整体工程造价的情况。另一个就是工程签证的问题，因为是在施工现场进行签证的，这就涉及到施工单位工程师专业限制的问题，由于对工程预算方面的具体情况和实际内容不了解，很肯定因为签证问题而引发一系列的工程结算时的经济纠纷。因此，在进行施工现场签证的时候，建设单位的工程管理人员尽量不要签订涉及消耗、价格的签证。如果必须进行签证的，需要有详细的运算过程，一般来说都是不签总价的。在进行进度款的计算过程中，不能单独的以招标清单上的数据进行计算，因为招标清单的单价一般来说都是比较高的，如果按照招标清单的数据进行计算，就会导致计算进度款与实际进度款存悬殊。

三、工程完成后造价的控制

在房地产开发项目工程完工之后，工程监管人员和业主都需要以竣工图作为标准，借由签证、结算书等对实际的施工量进行详细的核算。也就是说无论是造价咨询公司的专业人员还是施工单位的有关成本人员，都是要根据竣工图对工程造价进行核算的。在核算过程中，如果出现两方意见不一的情况，项目工程施工单位就需要由工程相关人员对工程实际情况进行一定的说明。甲方针对说明的情况展开相关的讨论会议，然后和施工单位进行协商。对于金额存在问题的情况除了向有关部门咨询之外，还可以根据签订的相关合同，由法院进行客观公正的裁决。

结束语：

房地产开发项目对于成本的控制涉及范围较广，也可以说对于开发项目成本的控制贯穿了整个工程。对于竞买土地、工程设计、施工过程、竣工结算等环节进行严格的控制，有利于提高对于工程的总体管理水平。参与开发项目工程建设的相关工作人员和监管人员需要将成本的控制观念落实，对于职责范围之内的成本要进行科学、严格的控制。通过调动施工单位每一位参与项目施工的员工的管理积极性，从而达到对项目成本的总体控制和严格的管理，促使施工单位获得最大的经济利益。

[1］侯兆祥.C房地产项目开发成本管理现状分析和对策研究[D］.吉林大学，2013.

[2］黄先锋，谢英杰，王胜，曹智强.青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究[J］.青岛理工大学学报，2013，06：130-136.

[3］王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J］.建筑经济，2015，06：51-55.

于茂丽（1978-）女，汉族，山东诸城人，工程师，大学学历，毕业于沈阳建筑大学电气自动化工程专业。