城市混合土地利用新趋势及其规划控制管理探微

2016-02-17南泓乔乌鲁木齐市高新区新市区规划房产局新疆乌鲁木齐830011

中国房地产业 2016年7期

文/南泓乔乌鲁木齐市高新区（新市区）规划房产局新疆乌鲁木齐 830011

文/南泓乔乌鲁木齐市高新区（新市区）规划房产局新疆乌鲁木齐 830011

混合土地利用避免了城市土地资源的浪费，让更多的可使用的土地产生了价值。作为一种能够迎合当前市场所需的新的发展方式，在变幻莫测的社会和经济环境下，混合土地利用显现出很多优势。随着经济的发展和科技水平的提高，全国各地涌现了多种混合土地利用新方式，相对落后的思维观念和整体之后的管理体系，虽然国内产生了多种多样的混合土地利用方式，但还是在这个平台上收到了约束。不利于我们的进步，城市的进步。本文根据现有的一些实际例子，像深圳等地的规划管理实践，针对当前我国规划体系对混合土地利用管理的问题进一步研究，积极的提出的规划管理建议应对这一局面。

混合土地利用；新趋势；规划控制管理

前言

过去的规划图纸就是板上钉钉的规划，图纸是什么样，最后完成基本就是什么样子。国家希望通过有效的计划，达到自己想要的最终蓝图，这是政府的一贯做法和想法，也是落后的经济体制带来的不良影响。现在，土地使用被人们更加充分合乎科学和实际的得到利用，这是在新时代背景下，新的经济体制下的重大转变，通过不断地拆分和组合，分配的模式更能够适应市场多变和社会的需求。很显然，时代发展证明了想通过有计划的管控来实现发展的方式完全不适合当前的城市发展脚步和趋势，最根本的就是人工无法将市场的所有因素考虑充分，跟别说配合的灵活使用，以及发展的多样化使用等问题了。

近几年来，都市型工业和产业园、集成生产工厂、大型超市等新产业被新的经济发展所催生，城市土地利用的特性就是要适应新变化，不断地改变自身整体组合迎合发展。然而，还是会有很多新的问题，在实践的过程中慢慢浮出水面。本文以我国城市混合土地利用新趋势为出发点，此文结合实际项目经验，总体按照未来可能的发展趋势，总结出很多国内回合利用土地的新的方式和模式，发现在应对问题大多存在于利用土地时，规划控制管理出现很多弊端。城市混合土地利用需求一时得不到合理的解决，于此就针对这些问题责做几点合理的阐释，提出一些具体的解决办法。

一、新趋势的多样化和具体现状

传统的商业和住房之间的交互影响一直被我们自己认为成既影响人们的居住环境，又带来商业发展的阻碍。然而，混合土地的利用不受这些问题的约束。为适应人们对产业发展的需求、给予新产业空间兴起的主推力，不断提高建筑建造水平，多种利用途径用地的多维度混合方向成为现在土地混合利用的主要趋势。

现代产业特性发生改变是我们的经济、科技的发展造成的。现在的部分工业转变为低污染的都市型产业，是通过产业多方向的分工，各个环节的分离与重组，围绕建筑的科技水平的提升延伸出的。用地特征根据产业发展特征做出相应的改变，用地需求变化的快速变化，一时间我们落手的一些管理方法和体制机制很难紧跟其后。归纳总结我国体制结构十分庞大的复杂产业，我们大体划分这些高度混合的产业需求用地模式。物流用地当前缺少严格规范的分类标准，没有合理的规整用地名册，忽视规范的重要性，扰乱了规划的编制，脱离物流用地的实际效用。

生产数值高，污染系数小、经济带动能力强是新产业的主要特征。新兴产业被商业圈认定为下一个经济高潮的引领者。由于对经济发展、产业转型的带动能力较强，新产业空间已成为城市发展的重点。从土地利用情况看，强大的新兴产业展现出的是整体性，为功能的自由发挥提供了基础，严格按照开发的流程，保证在有效的时间内完成高质量的产品。

用地的功能在现实中会有所偏离，我们也很难用一种界定方式定义一片用地的名称，使其用地性质的区分成了一件十分困难的事，让人头疼。比如这个例子----江苏的一所都市工业园，主要是发展电子商业和生产加工，大体分为三个区域，电商贸易区、都市产业生产区和人才集中提供居住区。从实际用地性质看，这三个功能的整体构想，在中途性质却发生了变化。

二、混合土地利用发展中的突出问题

采取多种多样的形式表达土地混合用途来编制规划，以应对建筑用地的不确定使用。标准一直没有一个准确的定义，造成十分不明晰的规划编制与表达，只是为了满足是用途的混合用途的一些需求。这个例子就可以深入了解这一情况了，有两个法定图，在深圳的某个公示区，多种不同的用地性质组合地块占地块总数的24的百分比，各种用地性质混合搭配多达38种。给控规的实际工作带来很大不便，这种比较混乱的定义表述方式，同时也带来了很多不好的坏影响。

三、适应城市发展需求的混合土地利用的规划管理思路

根据上面的案例我们也可以清晰的得出很多对策，总结下来大体就是：一定要清晰地将用地分类标准进一步的精确划分，对土地用地使用的范围要不断地扩充和延伸它的外延，对于一些专业的容量指标不断提高认识等等。生产利用的土地的混合利用已经是确定的发展方向，所以在具体的管理的把握上要融合硬性指标和软性建设一期推进，不能对混合土地利用管理过于的放松和忽视，不能任由城市建设秩序混乱不管不顾；但是也不能过于苛刻的要求有关企业必须按照上纲上线的要求下定义，不能适应今天的变化。建筑技术的进步，致使建筑行业的新型和创造，价值充分被挖掘带来资本积累的快速增长，最后成为国家经济进步的好帮手。做好上面所说的几点建议要求，也许就可以更清晰地认识当下问题的关键所在，很好的解开这个症结。