探究房产项目经营管理

文/曾琦 青海油田住房公积金管理中心 甘肃敦煌 736202



探究房产项目经营管理

文/曾琦 青海油田住房公积金管理中心 甘肃敦煌 736202

我国房地产经营管理项目不断的完善成熟，大大提升了房产项目的质量和成效，为国家和社会经济的发展带来极大的经济效益，与此同时，房产项目投资金额也巨大的增长，受到了社会经济等各个方面的影响，在产业发展的整个过程中，不但要做到利益最大化，还要注意风险程度地缩小比例，从多方面着手，为我国房产行业带来稳定的收益。

房产行业；经营管理；收益成本；风险指数

引言：

近些年来我国经济不断快速的发展，城市建筑规模随之扩大，我国房地产行业渐渐兴盛起来，成为了国家的产业支柱，城市建设飞速提升促使房地产项目经营管理的工作量扩大化，而如何科高效的做好这项工作的管理，已不再是传统手段所能满足的需求，要着力于实现房产的规模化、科学化以及自动化管理。但我国大部分房产公司不能全面的熟悉管理方案以及其中隐藏的风险，也没有专业的管理机构。这些隐患都会对整个房产项目造成巨大负面影响，引进先进管理方案以及策略，有效减少投资风险，是我国目前的首要任务，做好准备工作对于提升房产经营管理和提高收益有着很大的作用。

一、全面分析房产行业及其管理的特点

房产行业有许多重要特征，例如不可移动性，相对其他商品来说，房地产是不可移动的，这一主要特征使房产项目具有了区域性和差别性，也正因如此，许多房地产会受到当地的地理位置、政治策略、环境条件等外部因素的影响。一般来说，一套好的房产的价值，由其地理位置、环境因素等多方面来评估，所处地段决定着投资的效用。此外，还可能承担政治方面的风险。在房地产投资经营的整个过程中分为三个阶段，投资、建设、运营等，一般会持续十几甚至几十年。从开始投资，获得土地使用权到建筑工程开始运作再到销售后期，时间的长短也是其主要的风险源。房产的不可移动性和区域性决定了它所受到的地区经济发展的影响程度，由于开发时间过长，那么就导致了其对经济形势的敏感程度增加，但又缺乏相对的调整手段，所以想要减少房产开发投资项目的风险，就需要适时改变政策手段。

在施工过程中，要尤为注意施工过程的控制，尽量减少莫须有的成本费用，有利于项目的顺利开发，提高工程速度及其质量。因此必须对项目做出明确分工，充分发挥好各项部门的协调性，合作共赢。房产项目管理是一项需要付出极大精力的活动，所以必须要做好项目和责任的分配工作，做好责任制度有利于落实管理规定。最重要的一点在项目运转的同时要做好监制工作，工期的确定以及进度安排都需要项目部门及时监制。项目部门要发挥出全部的领导作用，带领职工对施工方案进行科学快速的实施，与此同时还要做好自身的监督管理，有效提高监制效率。

二、如何控制房产项目的成本支出

如何对房产项目经营管理的成本进行有效的控制是开发每一项房产的必须任务，成本的控制也影响着经济效益的提升。控制成本就是节约资源避免浪费，房产的开发首要目的是获得巨大的经济收益，所以加强成本控制是不可或缺的内容。房产的成本基本分为采购成本、和资金管理成本。采购成本对于大部分单位来说占有的比重较为大，较难控制管理，所以要严格采用“批量”采购方法进行节约。在成本采购中，劳务采购占的层面比较大，针对这项问题的解决方法，需要建立工卡制度，来对劳务人员进行管理控制总量，同时要做到不超价超量结算，尽力督促劳务工人按时按量完成规定任务和控制目标，这就需要项目部对职工做出详细计划并且做出滚动管理。另一方面，在物资采购的成本控制上采取方法是制定详编计划，准确控制材料的收发时间，避免在运输途中浪费不必要的时间或出现意外损失，尽量使风险降到最低化，在辅助材料采购上，要最大化实现批量采购，减少误差，且在运输过程中尽量减少运输成本。

在房产项目管理中，要对资金管理成本实施严格控制管理，项目部需要定时编制资金表，再进行上报工作，经过同意之后才可以进行支出，通过这种方式既保证了项目的如期进行，有很好的解决了资金无效占用，大大降低了风险指数和项目的资金成本支出。

三、房产项目阶段性所面临的风险及管理目标

对于房产投资风险来说，不仅仅是损失单一一种情况，还包括盈利，意思是房产投资的结果和预想所期望值都存在着偏差，在投资过程中不但要尽量降低风险，更要使利润最大化，二者任意的偏离都是风险之一。近些年来，我国房产开发和管理都有了很大的进步，推行了一系列规章制度，例如工程建设监制管理制、法人责任制等，这在一定程度上起到了控制作用，但这些制度依然有待完善，房产制度在如今开放政策下依然存在很多不确定因素，是的房产羡慕风险日益增加，这些状况都迫切的需要改进。由于房产的不可移动性，那么宏观角度来说，社会经济体制和政策偏向风险会相对减少，反之微观角度，就需要选择合适的地段，进行激烈的竞争，在保证实力相当的同时选择一个适合自己的地段，以保证投资所获得的收益。另一方面，区域风险指数也依然存在，房产开发者所在地区的社会经济体制的改变会给投资商带来不可预计的风险，更有甚者，房产项目所处的类似其他地区也会造成避免不了的影响因素。

房产开发管理是一项高投资风险大的行业，前期做好风险预测尤为重要，一旦开始投资，就要面对各种各样的消费市场，基于此种观点，房产投资的管理目标应该尽可能的明确。通常来讲，管理目标分为损失前和损失后的目标两种，企业要根据自身情况一一制定，确保基础性目标不受企业损失的影响，做到投资工作令人满意。合理的风险管理目标有利于房产的收益稳定增加，具有十分重大的意义。

总结：

房产开发管理的生命线就是提升管理质量，只有项目管理成功，房产才能得到持续良好的发展，因此重视项目管理需要投入极大的精力，在制度上给予支持，努力提高劳务人员的工作素质，提升管理效率。另外，针对实际工作中存在的问题隐患要深入分析，寻找相应的对策，加大重视力度，建立起良好的制度体系，让房产开发管理行业能够快速健康的成长发展起来，为国家经济收益做出更大贡献。

［1］唐峻.房产开发项目风险管理研究［J］.经济建设2013（12）：226-227.

［2］游莹.房地产项目开发中的风险对策分析［J］.产业经济2015（16）：32.

［3］蒋樟全.探讨房产项目经营管理［J］.项目管理2011（07）：38-39.