英国房产税改革和价值评估经验对中国的借鉴意义

文/徐蕴清

英国房产税改革和价值评估经验对中国的借鉴意义

文/徐蕴清

征收房产税的普遍依据：公开市场评估价值

房产税在不同国家的名称不尽相同，包含的名目和征收的具体方法也有所差异，但大体都呈现一个主要的共同点，那就是以该房产的公开市场价值（OMV）为依据。税基无外乎两种，即房屋价值（如奥地利，丹麦，瑞士，日本，台湾等）或租金价值（法国，德国，比利时，香港，新加坡等），都是以房地产评估为前提（见表1和表2）。这是因为，只有市场价值才能对被征收房产的价值提供可靠证据。评估行业专业性强，作为第三方拥有公信力，有助于平衡社会影响，而行业本身的市场竞争也有利于房产价值评估准确性的提高，以及税收制度的有效执行。

但是，由于经济社会因素的影响和房地产市场的波动，房产价值和租金常处在动态变化之中，因此很多国家会进行较为频繁的重新估价来更准确地反应房屋的市场价值，比如很多OECD国家包括英国每5年重估一次；在香港，1999年之前，每三年或以上重估一次，1999年以后，每年重估一次。但现实中房产税面对的房产类别多样（土地，房屋，构建物等），用途多样（住宅，商业，工业等）构成也复杂（包括权属、位置、面积等），还有大批量定期重新评估的要求，因此价值认定是否公平、合理和高效直接决定了房产税管理体系的效率和完善程度。在很多国家房产税的征税对象往往是所有房屋（比如所有住房，所有经营性房屋等），这意味着巨大的评估作业量；再加上定期重估的需要，评估工作具有了周期性特点，需要估价师在短时间内对大体量的房屋做出准确和专业的评估判断。而大量、复杂、重复的评估业务对于房产评估这个专业行业来说，可谓既是挑战也是机遇。

考虑到房产税的长期性，针对房产税所进行的评估行业也需要建立一套全面明确和较为稳定的体系，包括对评估对象，评估方法，评估管理等多个方面的清晰界定。当然，评估方法不因评估目的变为确定房产税的税基而改变，原则上仍该由被估价对象的特征来决定。在美国，根据不同房产的特性，市场法，收益法和成本法也都会被采用(Monmouth County Board of Taxation (US) 2013)。而如何利用现代技术来配合估价师的估价活动已成为当下国际探索的主流，也必然是中国下一步全面推行房产税需要考虑和准备的内容。计算机辅助批量评估法（CAMA）的优势很明显，能快速、大量，科学和高效地完成估价任务，也已经在美国、日本和香港等地得到广泛运用(Peden 2012)。这对房产数据收集和更新提出更高要求，关键也还在于估价师的专业判断和数据处理，在动态情况下确定不同变量之间的相互关系，并考虑不同因素的影响，比如实际操作中的阴阳合同，商业房不同楼层的价值差异等因素。

英国房产税制度的问题与改革

英国实行房产税的历史较长，可以一直追述到《1601年为伊丽莎白贫困救济法案》，而其现行的制度框架是根据1989年苏格兰和1990年英格兰和威尔士的新规形成的。相比其他欧美国家，房产税在英国财税和社会体系中扮演了很重要的角色；税制设置和评估行业都经历了多年的发展和磨合；在后金融危机时期，其现存问题更是成为了改革关注的焦点之一，因此为中国房产税的推进提供了丰富的案例。英国对不动产交易环节征收的房地产税包括印花税，遗产税等；而对保有环节征收的包括住宅房产税（Council Tax）和营业房产税（Business Rates）两种，本文主要讨论保有环节的房产税（即后两者）。

（一）住宅房产税的特点和问题

【住宅房产税】（或译为家庭税），由地方政府对居住房屋（包括住宅和租用住宅）的所有者（Owner）或承租人（Occupier）按照不动产评估价值的一定比例征税，用于支持地方性公共服务，是地方政府最重要的财政来源。由于英国是土地私有化国家，税基是包括土地和附着其上的建筑物的公开市场评估价值（OMV），即自愿出售的卖家（willing seller）和自愿买入的买家（willing buyer）在公开市场（open market）能将该房产交易的价格。在英格兰和威尔士地区，住宅和经营性房屋的信息收集和价值评估主要是由国税与海关总署（HMRC）下属的独立机构‘评估办公室’（Valuation Office Agency, VOA）负责，在苏格兰地区则由‘苏格兰评估委员会’（Scottish Assessors）负责，一般每5年重估一次。

【税率和税阶】作为英国唯一的地方税，住宅房产税的税率没有全国统一标准，而是每年由当地政府的具体收支预算和应税住宅数决定，当然中央政府保有监控和干预的权利，以保证税率基本反应通货膨胀水平，并不会因为地方政府高额的支出计划而过度抬高房产税。虽然各地的税率不尽相同，但是英国的主要区域（即英格兰，苏格兰，威尔士）在评估价值的基础上，统一把区域内住宅房产分为不同价值等级（Band）。当房屋由于损坏而价值减少，或由于扩建等而价值增加，或者部分开始或停止用做经营用房时，如果价值变动使得房屋处于不同等级，则应按新等级进行交税。目前，英格兰和苏格兰地区所采用的住宅房产税分级标准是应税住宅1991年4月1日可能被出售的市场价格评估值，一共包括A-H的8个等级，由估价署（Valuation Office Agency）评估制定（见表3）。而在威尔士，作为2000年后财税改革的一部分，根据重新评估的房屋价值，相应提高了分级标准的价值水平，并为体现高端住宅，等级数目也从原来的8个等级增加到9个。

【减免政策】为促进社会公平，英国的住房财产税有非常详细的减免范围。住房财产税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，可减收25%；若是无人居住的住宅或居民的第二套住宅则可减收50%，另外空置的住房还享受半年的免税期。低收入人群可以根据政策申请减免照顾，而特定人群包括学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的。（待续）（本文作者单位为西交利物浦大学城市规划设计系）