关于土地估价的几种基本方法探析

文/杨惠 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830002

关于土地估价的几种基本方法探析

文/杨惠 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830002

土地估价对于评估土地的经济效益和发展前景具有重要的参考作用，能帮助土地估价人员公正、客观地对土地进行估价。本文将以市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基本地价系数修正法四种土地估价方法进行探讨，以便更好地掌握土地估价原则对不同评估方法的适用性。

土地估价原则；评估方法；适用性

土地资源关乎国民经济的发展，很多经济活动都与土地有重要的关联，土地估价与企业上市、企业改组、土地转让、租赁、破产清算等活动有关，关乎民生，所以受到了较多的关注。土地估价的基本方法多种多样，但都有一定的局限性，这需要土地估价人员根据实际情况和适用范围，选择更加精确的方法进行土地估价。本文将列出几种基本的土地估价方法进行探析，详细内容如下。

1、市场比较法

市场比较法是较为常见的一种土地估价方法，是最基本最简便的估价方法，也常被人称为现行市价法、交易实例比较法、市场法等[1]。市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。此方法具有现实性和较强的说服力，以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调，需要估价人员具有较高的估价素质。比较法的正确顺序依次为1.收集交易实例2.选取可比实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修证8.求出比准价格。市场比较法在稳定、发达的市场中比较实用，尤其是对于大量交易的市场环境，具有很强的参考性。但对于交易量偏少的市场，有可能偏差较大，如学校、教堂等地。市场比较法受评估人员的主观选择影响，没有明确的标准，价格易偏离正常的市场价值。而评估人员选择的案例不一定有很强的代表性，如土地市场低迷或过度炒作，会导致评估价格严重偏离实际价值，这与评估人员的调查、信息收集有很大的关系，所以市场比较法虽简便常见，但局限性也较大。

2、收益还原法

收益还原法又称为收益现值法和收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法[2]。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。收益还原法对企业资产进行评估的实质，是将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益还原法兼顾了评估点和未来时期的价格因素，为土地所有者取得合法的收益，此类方法比较科学、合理，除了能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格外，还有在投资决策时应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受等优点。但收益还原法同样存在局限性：1.预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；2.在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。如行业政策、金融危机、土地价格的巨大波动等，这就会造成土地未来价值评估的误差，稳定性不足，误差较大容易造成亏损，如商场、写字楼、店面等，但对于没有收益的土地则不适用。

3、成本逼近法

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，是运用经济学等投资理念，加上基本成本投资所应得的利润来求得土地价格的一种基本估算方法[3]。成本逼近法的基本原理是等量资金要取得等量收益，土地的估价考虑了各种正常的费用，包括利息、税费、正常利润、增值收益等，土地在开发投资期间会产生利息，带来土地的增值收益，产生相应的利润，可以叠加到土地的价格当中。其计算公式为土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×(1±区位修正系数)×年期修正系数，操作步骤为1.确定土地取得费2.确定土地开发费3.确定各项税费、利息和利润4.确定土地成本价格5.确定土地增值收益6.价格修正，确定价格。成本逼近法综合考量了各种因素，不断逼近真实的土地价格，偏较差小，并且适用于交易量少、新开发的土地环境，而对于没有收益的土地也适用如园林、公园、学校、教堂等。但成本逼近法依然存在局限性，虽然成本逼近法对历史价值的反映比较客观，但对于未来的使用情况却评估不足，没有考虑土地的效用，不能反映土地市场的实际价值。

4、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是将土地与所处的区域土地价格的平均价格进行比较，然后依据系数表进行修正，也是基于替代原理的一种方法[4]。其基本公式为土地价格=某一用途土地在某一土地级上的基准地价×(1±宗地地价修正系数)×估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。基准地价系数修正法的正确操作步骤为1.收集有关基准地价资料2.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价3.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表4.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数5.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正6.求出待估宗地地价。基本地价系数修正法认为同一级别范畴内的土地具有相似性，在不发达的市场环境中适用性强，如老城区、新开发区等，同样适用于为了抵押、税收等土地。但如果一个地区没有基准地价，则修正法不能适用。该方法对修正系数的精确性要求较高，如果系数偏差大，则很容易偏离实际的价值。

结语：

我国的经济发展与土地的相关性很强，对土地的客观、正常的估值能够为许多经济活动做出贡献，如土地租赁、土地开发、抵押、改组、破产清算等。因而，研究土地估价的几种基本的方法，研究其适用的范围和局限性，对于土地评估和工作改进等具有很重要的作用。因此，估算人员要结合实际情况选择适宜的估算方式对土地进行估算，避免损失。

[1]蒋雪松.浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J].现代经济信息，2014，19：401-402.

[2]白蕾.土地估价原则对各评估方法的适用性研究[J].产能经济，2015，32：254-256.

[3]范英莉.浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J].管理科学，2016，20：277-278.

[4]闫玲，汪红梅.土地评估行业的现状与发展探索[J].产业与科技论坛，2016，17：24-26.