地价评估中容积率和还原利率疑难问题的技术处理分析

文/江里波 山东省海阳市荣立房地产评估有限公司 山东海阳 265100

邱敦明 山东省海阳市国土资源局 山东海阳 265100

地价评估中容积率和还原利率疑难问题的技术处理分析

文/江里波 山东省海阳市荣立房地产评估有限公司 山东海阳 265100

邱敦明 山东省海阳市国土资源局 山东海阳 265100

地价评估在房地产经济中一直占有十分重要的位置。近年来，我国对地价评估的技术要求和相关规章制度也一直在随着市场的变化而不断地更新，2014年还发布了更新后的估价规程，但由于地价评估难度较高，仍然存在一些不可忽视的问题。例如：评估的目的、时间、用途，以及容积率的不同，同一块土地的价格也会出现不同。除此之外，由于报告者的依据不同，报告水平也是参差不齐。因此，本文主要对容积率和还原利率的确定问题进行分析。

地价评估；疑难问题；技术处理

地价评估是评估机构的形象代表，完美的地价评估既证明了估价师的实力，也证明了评估机构的专业水平。土地估价的要求是十分严格的，要求评估师不仅需要有一定的实践经验，还要充分了解区域的土地市场状况，并且必须亲自实地查勘以确保评估的准确率，然后根据参考依据研究出合适的评估方法。土地评估报告的质量更是评判一个评估师工作水平的重要标准，报告要格式规范，语言描述清晰，符合逻辑，并且一定要实事求是。但这些要求仅是评估中应该熟练掌握的基本要求，而评估的真正难点在于评估中的相关参数确定是否科学合理，这些参数决定了评估结果准确性。评估参数中的土地还原率和剩余法中的容积率确定在评估实践中是相对较难掌握的两个参数。

1、容积率

容积率指的是规划区的某一块土地内的房屋总建筑面积和总用地面积的比值，也可称为建筑容积率。容积率对地价的影响较大，它的大小不仅反映了地价水平的差异，更是反映了土地被利用的效益的大小，以及土地被利用的强度。容积率的高低，对用户和开发商都存在重要的作用。对于用户而言，较低的容积率，建筑的密度也相对较低，舒适度也就越高。因此，容积率决定着用户的居住舒适度；对于开发商而言，地价成本想要在房屋成本中占有价低的比例，那么容积率也要相对较高。本文就容积率对地价的影响做出以下分析：

1.1 从城市规模大小看出关联

城市规模的大小往往决定着土地集约化的利用程度，规模越小，利用程度就越低，地价的水平就不高。楼面地价变换幅度也较小，即便容积率提高，房屋面积建造成本下降的效果也并不明显。但规模越大，利用程度就越高，地价的水平也相对较高，楼面地价变换幅度也较大，容积率随之提高，房屋面积建造成本就会明显的下降。

1.2 从用地类型看出关联

据调查显示：我国工业用地容积率的幅度最大可以修正到10%左右，住宅用地容积率的幅度最大可以修正到20%左右，商业用地容积率的幅度最大可以修正到25%左右。以上可以看出容积率对地价的影响力度可依次排列为：商业、住宅和工业。

1.3 遵循土地估价原则中的报酬递增递减原则

单位面积房屋建造成本与单位面积房屋售价的关系，决定着容积率对地价的影响。一般容积率较低的时候，容积率逐渐增加，房屋的楼层增多，费用平摊在前期使用上和地基处理上，单位面积房屋的建造成本被降低。然而随着房屋的面积和高度不断的增加，增加了电梯、加固了地基、加强了抗震等设施等，建造成本也会逐渐的变大。因为容积率的增大而造成的环境质量下降，单位面积房屋的售价也会下降。因此，最佳容积率是在当单位面积房屋的售价能够与单位面积房屋的建造成本相等，容积率变大对于土地附加收益为零时，土地价格就会得以提高。如果继续增大容积率，单位面积房屋售价就会小于单位面积房屋的建造成本，此时土地附加收益就会为负，地价就会逐渐呈下降趋势。

1.4 容积率确定的技术处理方法

综上分析：在地价评估中，对待开发土地或拟拆除后再建的项目，确定土地的最高最佳开发利用方案时，要根据项目所在区域的城市规模状况，结合项目的用途及市场条件，分析开发后房产市场价值等于单位面积房屋建造成本时开发规模，以此来确定评估项目的容积率。当然，城市规划对项目容积率有具体限制的项目，则需将分析测算的最佳容积率，调整到城市规划容积率限制范围内，以此确定评估项目的容积率。

2、土地还原率

估价的结果往往与还原利率的高低存在重要的关系，因此必须着重研究还原利率，深刻了解这一项参数的重要性。还原利率也可以称为收益率，一般情况下必须要确保土地估价的还原利率，与获取不动产所产生的纯收益率或与具有同等风险的资本所产生的纯收益率是相等的关系。所以，可以说，还原利率是各种土地估价方法中的一条重要参数。评估实践中，确定还原利率仍主要采用投资风险与投资收益率综合排序插入法，安全利率加风险调整值法和收益价格比法在实践中则受到很大限制。

2.1 安全利率加风险调整值法

安全利率与风险调整值的结合值，即是还原利率。其中安全利率的选用可以是银行一年期存款的年利率，也可以是一年期国债的年利率，但这两种利率都应该先进行物价指数修正，如果不进行物价指数修正则所谓的安全利率其实是不安全的（当然，也可以将物价上涨指数作为一种风险放入风险调整值中确定）。风险调整值的确定，一般需要根据估价对象所处地区的土地市场价值与社会经济发展趋势的情况对其的影响程度进行综合确定。我国现在的存贷款利率调整较为频繁，对存库准备金率的调整也更为灵活，宽松和紧缩的宏观经济政策随时都会随市场状况而发生变化。因此，可以说我国的银行业在逐步实现更加谨慎的货币政策制度。由此可以判断，存款利率与还原利率有着密切的关联。

将一年期定期存款的利率用物价上涨指数修正为实质利率。一年定期实质利率计算公式如下：

（1+一年期存款利息率）=(1+物价上涨综合指数)×(1+一年期实质利率),即：

一年期实质利率=（1+一年期存款利息率）÷(1+物价上涨综合指数)-1

大家不难发现，现在物价上涨指数实际上高于一年期存款利率，所以导致采用1年期存款实质利率是负数。而风险值的分析还要分行业、分区域、分市场前景等很多综合因素进行量化处理，对于城市规模小、市场不发达，可借用参考数据十分有限的小城市而言，风险值的确定相当困难。所以合理科学地确定风险调整值在实际评估中并不常见。

2.2 收益价格比法

收益价格比法是选择近期发生交易的，且在交易类型上与估价对象相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。这种方法实际上有一个隐性条件就是要求房地产市场比较平稳，房地产价格与社会经济发展整体水平基本一致，不是畸高畸低。而在近15年房价高涨的大环境下，特别是商业房地产和住宅房地产项目，市场销售价格很高，而购买后对外租赁或其他方式经营产生的纯收益却很低，很多项目获得的纯属收益还不入购房款存入银行所获得利息高，由此测算的还原率远低于同期存款利率（即所谓的安全利率），而对于同一项目，不管采用哪种方法测算的还原利率都就应该基本一致。所以，在评估实践中采用收益价格比法并不常用。如要采用这种方法，我认为应将估价对象的预期增值收益计入到估价对象的纯属收益中合并计算。这也是房地产购买方为什么现实纯收益不如银行存款利息还要投资买入的主要原因。

2.3 投资风险与投资收益率综合排序插入法

选取社会上各种典型的相关类型的投资进行收集，然后根据它们的风险与收益进行大小排序，分析和探讨估价对象能够对应的范围内，判断其还原利率。于此同时，在确定了还原利率之后，还要时刻关注不同土地之间还原利率存在的差别以及不同类型和不同土地的状况、使用年限等。

结语：

土地估价作为房地产评估中的一个重要部分，仍在不断的更新和升级，他既具有科学性，同时也存在着艺术性。可以说，土地估价对于委托方、评估方和房地产商都是十分重要的，土地估价问题甚至关系到国家的经济问题。因此，评估中需要评估师根据评估对象的实际情况科学合理的报告中相关参数，这也是决定估价报告质量的关键因素之一。

[1]房春泉.地价评估中疑难问题的技术处理分析[J].黑龙江科技信息,2014,(12):241-241.

[2]常巍.地价评估中疑难问题的技术处理[J].黑龙江科技信息,2013,(3):114.

[3]张雅杰,唐旭,祝国瑞等.城市基准地价评估回归模型分析与改进[J].武汉大学学报(信息科学版),2004,29(6):551-554.