常用房地产估价方法的研究与应用

文/田雁 石河子大学经济与管理学院 新疆石河子 832003

常用房地产估价方法的研究与应用

文/田雁 石河子大学经济与管理学院 新疆石河子 832003

我国房地产市场的日益扩张发展使房地产交易的规模和数量都呈现不断上升的态势。由于房地产价格的影响因素繁多，影响程度不完全相同，相关度也不完全一致，这些因素就导致了对房地产价值评估的需求。房地产估价市场因此应运而生，房地产估价在与房地产相关的一系列经济活动中，如：房地产买卖、抵押贷款、转让、担保、作价入股、保险与房地产司法纠纷……等方面都发挥着重要的作用。因此选择合适、合理地房地产估价方法为交易各方提供客观、公正、合理的房地产价值就显得尤为重要。

房地产；估价方法；应用

1、房地产估价体系基本架构及基本内容

1.1 加速房地产估价机构脱钩改制

评估行业的本质是以评估师的智力为依据来获得中介行业的报酬。从估价行业的发展实际情况来分析，我国评估行业的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于这些评估机构使得这些机构在市场当中形成了竞争的局面，这种普遍竞争的局面并不是完全市场化的状态，存在着很多垄断的机构。故而必须制定相应的脱钩改制（人员脱钩、财务脱钩、业务脱钩、名称脱钩）的时间表并加快房地产评估产业的脱钩进度，在政府的帮助下，让房地产评估机构成为房地产业的监管者，为中国房地产市场带来更好的发展前景。

1.2 加强行业管理，维护行业声誉

受到了现有市场经济条件的制约，尽管房地产评估机构还不完善，但政府仍出台一些适应我国当前房地产市场发展的管理制度，制定了整个行业的服务标准以及操作规范，估价师应当遵守，必须依照法律来进行独立评估独立运营，与此同时，必须加强对我国整个房地产行业的监管措施，政府要发布严格的房地产估价流程。只有通过规范化的管理，方可保障房地产估价机构为客户提供的估价信息时时有效，避免让个人或企业遭受不必要的经济损失。

1.3 严格房地产估价市场准入

完善市场经济体制方法是建立房地产市场准入机制，从而维护房地产市场的稳定发展，从现阶段发展的角度分析，该准入机制要能够迅速的提高每一位评估师的职业技能和道德素养，同时，更要进一步的规范准入制度的标准，增加相应的行业从业年限的要求。风险评估机制的建立对于整个体系的正常运作具有十分重要的现实意义，在现实的工作当中估价人员由于受到自己以往经验的影响，其估出来资产的价值往往存在比实际大的现象。再加上市场竞争十分的激烈，在估价的过程中也就需要尽量的去满足委托方的实际要求，随意地抬高或者降低资产的实际价值，这就十分容易造成行业内的职业风险。因此除了对职业相关者进行相关职业道德教育之外，加强对于估价师的动态管理也是有必要的，这样才能大幅度上规避职业风险[1]。

2、房地产估价的应用措施

2.1 优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统

相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。

2.2 建立房地产估价平台

因为国内现代商业地产发展时间并不是很长，所以一些相关制度还不是很完善，估价行业并没有标杆企业，所以形成了各自为战的局面，必须建立房地产估价平台，这个平台的建立在很大程度上能够解决多头管理的问题，并且能够进一步为房地产估价企业提供保障使得其在市场竞争环境下得以快速的发展和成长[2]。

2.3 强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系

建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。

结语：

房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围。在评估方法的选择与运用上，需要的是房地产估价师的个人能力及个人道德素养，除了他们的估价能力之外，估价师需要秉承公正的原则、严谨的步骤来进行估价，同时，估价师要研究与运用科学的估价理论，选取适用的估价方法，对估价对象房地产某估价时点、特定价值含义的价值做出客观、合理、公正的估算，切实维护估价对象房地产相关各方当事人的合法权益。

[1]娄慧轩.收益法在房地产估价应用中存在的几个问题[J].科技信息,2011（10）：15-17.

[2]张治超.房地产估价比较案例选择及估价报告质量探讨[J].中国房地产,2013（21）：161-163.