土地供应政策对房地产市场影响分析

2016-02-16杨宏伟金乡县国土资源局山东济宁272200

中国房地产业 2016年20期

文/杨宏伟金乡县国土资源局山东济宁 272200

土地供应政策对房地产市场影响分析

文/杨宏伟金乡县国土资源局山东济宁 272200

在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。

土地供应政策；房地产市场；影响分析

1、土地供应政策

1.1 土地供应政策的目的

新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。

1.2 土地供应政策的实现手段

对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。

1.3 土地供应政策的特点

对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

2、土地供应政策对房地产市场影响分析

房地产市场是我国的经济命脉，必须使用有效的手段对其进行合理的控制。而新型土地供应政策的出台正是国家政府对于房地产市场最有利的调控手段。对土地供应政策对于房地产市场的具体影响效果和机制进行研究，分析土地供应政策对于房地产市场调控的有效性和相互的关系，找出传导机制。

2.1 土地供应政策对房地产市场影响的传导机制

土地供应政策对于房地产市场的影响主要在两个方面；首先是价格因素，房地产的价格受到土地价格的直接影响，土地的价格直接的决定了房地产的价格。土地价格增长那么房地产的价格必然增长，相反的，土地的价格进行下调那么房地产的价格也会跟着进行下降，这样房价就会降低。其次是房地产的价格还收到土地供应多少的影响，就是说，政府提供的土地减少的话，那么能用于房地产建设的土地就会减少，房地产的价格就会上涨。相反的政府供应的土地增多的话，那么房地产市场能用于建设的土地就增多，房地产的供应就会增加，这时房地产的价格就会减少，这时房子的供应已经大于用户的需求，所以房子的价格就会降低。

2.2 土地供应政策对于房地产市场调控的时滞效应

通过上面我们能看出，土地的价格能决定房子的价格。土地供应增加，开发商能用于建设的土地变多，同时房地产的建设成本就会降低，因此，房子的价格会下降。相反土地供应减少，建房成本就会增加，房价就会上涨。当然这只是宏观上的，实际的土地供应政策对于房地产市场的影响要相对的会慢很多，并不是土地供应一增加，房价就立马会下降，一减少房价就立马的增高。这里还会有个市场的换成阶段，市场需要进行一段时间的消化之后才会反应出土地供应政策的效果。这就是土地供应政策对于房地产市场的影响存在一定的时滞性。

因此，政府在利用土地供应政策对房地产市场进行调控的时候，需要充分考虑的这个时滞性，土地政策对于房地产市场的调控效果在宏观上是可行的，需要市场对其进行一定消化和缓冲之后才能显现出来。

2.3 土地供应总量对房地产市场的影响

土地供应的总量和房地产的总量是成正比的，土地供应的数量直接的决定了房地产市场的规模。除了土地供应量能决定房地产市场的价格以外，还要市场对于房地产的实际需求能够决定，因此，一部分的供求关系加上土地的供应量，最终的决定了房地产的价格。土地供应量和房地产的价格是成正比的，同时房地产的价格和供求关系也是成正比的关系，需求的增加也会导致房价的增高，而需求量增加时，相对的土地供应量和房价都会随之增加。因此，个城市可以通过调节各自的土地供应量来进行房地产的价格调控。

2.4 土地供给结构对房地产市场的影响

政府对于土地供给结构的挑战决策主要的来源于，政府对各产业未来的发展期望和发展规划进行的。国家对个产业、行业的土地供给情况，也表明了国家对该行业的展望，代表了国家对其的支持力度。如国家对某个行业的未来发展给以了厚望，着力布局的话，会给其一定的优惠政策，并且在土地的分配使用上，也会大力的支持。而相反的，如果国家对于该行业需要就行消减或者是要限制其发展的话，就会在政策和土地上对其进行限制。国家会根据不同时期的发展需要，进行不同的土地供应结构调整，根据侧重发展的行业会进行政策倾斜，而这也会在一定的程度上影响到房地产市场的发展。