标定地价评估的标准宗地布设方法研究——以唐山市为例

■ 陈 越

（唐山市国土资源局，河北 唐山 063000）

标定地价评估的标准宗地布设方法研究
——以唐山市为例

■ 陈 越

（唐山市国土资源局，河北 唐山 063000）

文章通过标准宗地内涵和布设原则的确定，重点探索标准宗地布设的方法，主要运用均质地域原理，应用聚集度离散公式，结合商服、住宅与工业用地的物业类型，综合确定如何布设标准宗地，为建立标定地价体系、评估标定地价提供了坚实的基础，最后以唐山市为例，测算如何确定标准宗地布设的合理数量。

标定地价；标准宗地；聚集度公式；唐山

0 引言

自20世纪60年代以来，美国、英国、日本等国政府相继组织有关人员，从各国的国情出发，围绕城市地价体系、标准宗地，以及公示地价指数体系建设的原理、方法和可行性方案等开展了“公示地价空间组织”专项的科学研究。我国台湾地区也于1964年修订并实施了《都市平均地权条例》，逐步建立标准宗地制度。随着我国土地市场的日益发育，城市地价动态监测已经作为一项反映地价变动的日常工作扩展到105个城市，但其侧重点仍是地价增长率，而非地价的真实水平。特别是近年来我国房地产市场和土地市场异常活跃，各地政府亟需制定相应的指导价以平抑过快上涨的地价，在这样的市场背景下，国土资源部办公厅《关于做好2012年城市土地价格调查与监测工作的通知》要求“在上海、长沙、唐山等城市开展标定地价公示试点”。因此，本文以试点城市唐山市为例，在初步建立标定地价体系的基础上，探索标定地价评估的标准宗地布设方法，以期服务于其他城市的标定地价评估和公示工作。

1 研究方法

1.1 标准宗地的内涵及特征

在我国，“标定地价”的提法最早出现在1994年公布的《城市房地产管理法》，最新修订版也明确规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。《城镇土地估价规程》对标定地价做了如下定义：“政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格”。它是在城市土地利用总体规划设定的国有建设用地范围内，其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况、基础设施状况、地质条件等特征在均质区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范作用的宗地。标准宗地按照土地用途分类至少包括商服标准宗地、住宅标准宗地、工业标准宗地。

作为标准宗地，应主要具备以下特征：

(1)代表性。标准宗地的利用条件、利用状况、开发程度等应具有代表性。

(2)稳定性。标准宗地的个别条件、土地利用状况及周围土地的利用条件都比较稳定，处于最高最佳利用状态，在较长时间内不会发生分裂、合并、重新规划等情况。

(3)标识性。布设的标准宗地应易于识别。

(4)合理分布性。标准宗地的布设，要尽量均衡、合理，能广泛代表城镇内的各均质区域，要做到地域分布均匀，宗地个数恰当。

(5)控制性。标准宗地的作用类似于地价控制点，能够起到反映各区块地价水平的作用。

(6)唯一性。每个均质区域内的每类物业类型或产业类型仅选取一宗标准宗地。

1.2 标准宗地布设技术框架与布设类型的确定

标准宗地布设技术框架如图1：

图1 标准宗地布设技术框架图

标准宗地的布设主要考虑两个主要方面：一是根据土地用途布设，至少包括商服用途、住宅用途和工业用途；二是根据物业类型或产业类型布设，如商服用途土地可划分为独立商业体与商住混合体（底商）等，住宅用途土地可划分为普通住宅区、高档住宅区与保障性住宅区等，工业用途土地可划分为一般工业区和高新产业区，一般工业区亦可划分出轻工业区和重工业区，或者按照国民经济行业分类划分为采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水生产和供应业，交通运输、仓储，信息传输、软件和信息技术服务业，科学研究和技术服务业等（物业或产业类型需根据各城市房地产特征和产业结构实际情况划分）。

其中，以土地用途布设标准宗地作为确定布设数量的主要依据，且需要测算各用途用地面积占标定地价总面积的比例，该比例一般依据城市总体规划文本中的建设用地平衡表，亦可自行测算。当某一均质区域内同种用途土地包括两种（含）及以上物业类型或产业类型时，则需要增加标准宗地布设数量以区分物业类型。

1.3 标准宗地布设数量的测算述标准宗地布设技术思路，构建标准宗地模型：

式（1）中：Nsi为标定地价范围内第i种用途土地需要布设标准宗地的总数量；Nui为按照土地用途布设的第i种用途土地中标准宗地的数量；Npi为按照物业类型布设的第i种用途土地中标准宗地的数量。

1.3.1 按照土地用途布设标准宗地的数量测算

依据均质地域原理，应用聚集度公式进行按照土地用途布设标准宗地数量的测算，原始公式如下[1]：

式（2）中：Si为第i种土地用途标定地价的范围面积；λ为系数；Pi为第i种用途用地面积占标定地价范围面积的比例；Di为聚集度。

关于λ系数的求算过程，假设第i种土地用途标定地价范围内仅有一种类型的用地，且其影响半径可以覆盖整个范围，则Di＝λ＝Si。

那么，若依据点状因素的圆形影响范围，则λ＝πa2（a为某标准宗地的影响半径）；若考虑地块价格通常以规则的方形为基本单元进行地价的衰减，则λ＝(2a)2。因此，按照土地用途布设标准宗地的数量测算可分为两种，将λ分别代入公式，分别得到如下按圆形衰减和方形衰减的测算公式：

按圆形影响衰减：

按方形影响衰减：

式(3)、式(4)中，Nui和Nui'分别为以圆形衰减和方形衰减下按照土地用途布设标准宗地的总数量。

1.3.2 按照物业类型布设标准宗地的数量测算

如前所述，同种用途土地内若出现两种（含）及以上物业类型或产业类型时，在按照土地用途确定标准宗地数量的基础上，同一区块内则需要增加标准宗地布设数量以区分物业类型。一般而言，按照物业类型增设标准宗地的数量在一个区块内每增加一种物业类型，则增设的数量加1，可按照下述公式测算：

式（5）中：Npi为按照物业类型布设的第i种用途土地中标准宗地的数量；nj为同种用途划分为m种物业类型的区块数量；m为物业类型数量。

m的取值与城市标定地价区域内土地用途类型及物业类型种类相关，不同城市间物业类型不一样，同一城市内不同均质区域的物业类型也不一样。

2 案例研究与分析

2.1 唐山市概况

唐山市地处渤海湾中心地带，位于河北省东部，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，是以煤炭、钢铁、电力、陶瓷、机械等为主，具有百年历史的重工业城市，是京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市。2015年，唐山市完成地区生产总值约6100亿元。

2.2 标定地价的测算范围

结合唐山市土地级别与基准地价更新成果，将地价动态监测区段与土地级别图进行套合。既考虑地价区段稳定性，又考虑到新基准地价调整后级别变化情况，以地价动态监测范围图为基础，适度考虑基准地价覆盖范围中属于城市规划近期发展方向的部分，确定唐山市标定地价工作范围为：商服用地和住宅用地的项目范围为路北区、高新技术产业园区、路南区，总面积为85.89km2；工业用地项目范围为城市规划的工业园区和工业集中区，分布于高新技术产业园区、路北区、路南区和开平区，总面积为77.44km2。

2.3 各用途用地面积比例及影响半径

根据《唐山市城市总体规划（2011-2020年）》中心城区建设用地平衡表，商服金融业用地规划现状为占城市建设用地总量的5.02%，居住用地规划现状为占城市建设用地总量的32.88%，工业用地规划现状为占城市建设用地总量的39.68%。

鉴于各类用途的基础设施状况、土地利用水平和强度、分布特点，同时结合市场的实际调查，确定商服、住宅、工业标准宗地的影响半径范围分别为0.6～0.8km、0.8～1.0km和1.0～1.2km。

2.4 各类型标准宗地的布设数量

2.4.1 按照土地用途布设标准宗地的数量

将各项数据分别代入公式，最终确定各用途标准宗地数量如表1。

表1 唐山市标准宗地布设数量的理论测算表

依据上述推算结果，分别采用两种影响衰减方式并根据唐山市实际情况进行了标准宗地的布点设置，实际上，标准宗地主要沿道路围合的街区布设，因此，结果更接近于按照方形影响衰减方式下的标准宗地布设数量，具体见表2。

表2 唐山市按照土地用途布设标准宗地的数量表

2.4.2 按照物业类型布设标准宗地的数量

唐山市商服用途土地主要可以划分为独立商业体与商住混合体（底商），其中商住混合体又包括沿街底商和沿街裙楼两种形式，沿街底商和沿街裙楼在地价分摊方式上类似，故按照同一种物业类型对待。在按照土地用途布设标准宗地的数量确定过程中，在市中心较繁华的10个区块内布设上述两种商服用地物业类型。唐山市住宅用途土地以普通住宅体为主要物业类型，保障性住宅体分布不具有代表性且经市场调查显示成熟地块地价与普通住宅体地块地价相差不大，同时，高档住宅体分布较偏远且多以单点形式存在，不具有代表性，故对于唐山市住宅用途土地的物业类型不再进行划分。唐山市工业用途可划分为一般工业体和高新产业体，一般工业体和高新产业体的工业用途地价均主要参照《全国工业用地出让最低价标准》确定，并无明显差异，故对于唐山市工业用途土地的物业类型不再进行划分。最终确定按照物业类型布设标准宗地的数量如表3所示。

唐山市标准宗地的布设总量详见表3。

表3 唐山市按照物业类型布设标准宗地表

3 结论

标准宗地是标定地价评估的基本单元，是标定地价的基础和载体。合理布设标准宗地是建立标定地价公示制度的关键，将直接影响标定地价的代表性、准确性，更直接关系到公众对于土地价格的直观判断。好的标准宗地形象直观、具体明确，便于人们认识、比较和了解地价的内涵，起到精确公示作用，也就更易于建立公平、公开的土地市场。

在后续的工作中，需要定期对标准宗地进行现场踏勘、调研和维护，及时更新已灭失的标准宗地，确保标准宗地始终能够保持其在地价体系中的代表性、标识性作用。

[1]赵松,董为红,王锟.日本地产市场及地价公式制度研究[M].北京:地资出版社,2013.

[2]GB/T18508-2014,城镇土地估价规程[S].

[3]陈波.关于建立标定地价技术体系的研究[J].现代经济信息,2014(10):152-153.

[4]付梅臣,曾晖,刘卫东,等.城镇标准宗地制度研究[J].河北农业大学学报,2000,23(2):90-94.

[5]褚英敏.城市标定地价评估探讨[D].石家庄:河北师范大学,2003.

[6]宋鸿良.运用均质地域原理建立标准宗地体系的研究[J].中国土地科学,1998,12(5)：26-29.

Research on the Layout Method of Standard Land—A Case Study of the City of Tangshan

CHEN Yue
(Tangshan Municipal Bureau of Land and Resources, Tangshan Hebei 063000, China)

By determining both the connotation and layout principle of standard land, priority is placed on exploring the method for setting up standard land.How to set up and arrange standard land, and this calls for a comprehensive way based on the need both to apply the principle of homogeneous area and aggregation discrete formula, and to accord the type of property of commercial, residential, and industrial land use. These efforts provide a frm basis for establishing demarcated land price system, as well as evaluating demarcated land price. Finally, this paper measures a reasonable quantity that we can rely on when we determine the layout of standard land by taking Tangshan as an example.

demarcated land price; standard land; aggregation formula

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）05-0062-04

2016-03-15；

2016-03-29

唐山市标定地价公示试点项目（201313106227）

陈越（1982-），男，河北省唐山市人，唐山市国土资源局高级工程师，管理学硕士，主要从事地价评估、地价管理、地价体系、土地管理等研究工作。