村镇建设用地再开发市场供需机制研究

■ 冯 樷/刘 戈

（1．河南工业职业技术学院，南阳 473009；2．天津城建大学经济与管理学院，天津 300384；3．天津市城镇化与新农村建设研究中心，天津 300384）

村镇建设用地再开发市场供需机制研究

■ 冯 樷1,2,3/刘 戈2,3

（1．河南工业职业技术学院，南阳 473009；2．天津城建大学经济与管理学院，天津 300384；3．天津市城镇化与新农村建设研究中心，天津 300384）

运用调研分析法和经济学分析法，重点研究村镇建设用地再开发市场供需机制，从土地宏观调控政策、主体收益等供给驱动因素与人口、村镇产业结构、城镇化等需求驱动因素两方面进行分析，指出供需机制对土地市场的调节作用及可能导致市场失灵的原因。研究发现，通过挖掘存量建设用地满足经济社会发展的需要是解决我国人地矛盾问题的关键，而由于城市建设用地数量有限，村镇存量建设用地的再开发是解决该矛盾的有效途径。保证村镇建设用地再开发市场土地资源合理配置的对策建议：(1)规范农村集体建设用地入市流转制度；(2)优化流转模式，提高改造效率；(3)平衡各利益方收益。

土地利用；村镇建设用地；再开发；供需机制；供需均衡

村镇建设用地再开发是建设用地再开发的具体形式，是指在村镇建设功能性评价基础上，通过土地利用结构调整与布局优化，综合运用工程、经济、技术与生物等措施对现有较低收益甚至零收益的地块、地段乃至区域进行建设改造、环境整治、功能拓展与升级，从而界定出能获取更高收益的土地用途的过程。本文对村镇建设用地再开发市场供给和需求两方面驱动因素进行深入研究，阐述了村镇建设用地再开发市场的供需均衡问题，最后分析了市场失灵的原因及政府干预对土地资源合理配置的指导作用。

1 村镇建设用地再开发市场供给驱动因素

村镇建设用地再开发市场着眼于挖掘存量土地供给，是在不增加建设用地总量的情形下，使建设用地在不同用途之间转化——从低效利用转向高效利用，其供给机制如图1所示。村镇建设用地再开发市场上的土地供给受到国家土地宏观调控政策影响，同时与供给主体收益水平也紧密相关。

图1 村镇建设用地再开发市场土地供给机制

1.1 土地宏观调控政策

土地宏观调控政策在村镇建设用地再开发市场供给中起着指导与前提作用。作为存量土地资源，农村集体建设用地的流转一直以来均由国家严格管制，影响了其供给潜力的发挥，但近年来，国家正逐步放宽流转政策，集约利用土地资源，注重结构优化，推动农村集体建设用地流转。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，集镇、建制镇及村庄中的农民集体所有建设用地使用权在符合规划的情况下可依法流转，这是国家第一次规定农村集体建设用地使用权可以依法流转，为村镇建设用地再开发开辟了道路。2008年，在党的十七届三中全会上“建立城乡统一的建设用地市场”的要求被首次提出，同时指出推进农村土地管理制度改革的紧迫性，这为我国统一城乡建设用地市场，最终实现“集体土地与国有土地同地、同价、同权”提供了政策支持。“建立城乡统一的建设用地市场”在2013年11月召开的党的十八届三中全会上被明确提出，这是土地流转的先决条件。会议提出了未来土地改革的基本路径，围绕土地承包经营权、土地补偿制度等问题展开，旨在建立健全城乡土地流转市场。中共中央、国务院于2014年3月16日又颁布了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，该《规划》提出要进一步推进土地管理制度的改革，再次强调了党的十八届三中全会中关于农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的相关规定，提出规范农村产权流转交易市场的必要性。由上述政策规定可见，对于农村集体建设用地使用权流转问题，国家已逐步放宽立法控制，并为其入市流转指明方向。在土地资源稀缺的情况下，国家通过相关政策的引导逐步驱动村镇建设用地再开发来缓解土地资源瓶颈问题。

随着农村集体建设用地入市流转，盘活存量建设用地[1]，使村镇建设用地再开发市场上土地供给增多，从而给土地市场带来竞争，有利于提高土地供给弹性，具体情况如图2所示。

图2 存量建设用地供给曲线图

图2 中纵轴表示村镇建设用地再开发市场建设用地价格P，横轴表示存量建设用地供给量Q，设农村集体建设用地入市流转前村镇建设用地再开发市场供给曲线为S1，流转后供给曲线为S2。从图中存量建设用地供给来看，随着国家关于农村集体建设用地入市流转政策的出台，集体建设用地进入土地市场，建设用地供给由单一的国家供应变为国家与农民集体共同为土地市场供给土地，供给曲线由S1变为S2，国有与集体存量建设用地叠加后的供给曲线S2的供给弹性将大于S1的供给弹性。由此可知，农村集体建设用地流转入市会为建设用地再开发市场提供土地资源，并在市场机制下提高土地利用效率，优化资源配置，有效缓解供需失衡的局面。据有关资料统计，2010年我国农村建设用地规模约为16400000hm2，即2.46亿亩，其中宅基地占两亿亩，经营性建设用地占0.5亿亩左右，而2012年我国住宅用地供应量为110800hm2，这意味着理论上讲，房地产住宅用地近30年的供应单靠农村集体经营性建设用地便可满足。2012年，全国土地出让面积为322800hm2，合同成交价款为2.69万亿元，每亩均价为56万元，由此可知，城乡统一的建设用地市场建立后，130多万亿元将由2.46亿亩农村建设用地流转产生，这将大大增加开发资金来源并提高土地市场供给弹性。

1.2 供给主体收益

目前我国村镇建设用地再开发市场建设用地按所有权形式分为国有存量建设用地和农村集体建设用地。国有存量建设用地的供给主体可以为城镇企事业单位、个体工商业者等；农村集体建设用地的供给主体可以是农村集体经济组织、村镇企业等。不同的供给主体都会根据自身收益水平决定供地情况。

对于农村集体而言，根据国家以往的征地制度，村镇建设用地再开发的一种重要形式是集体土地通过征收变为国有土地，政府作为农村集体土地唯一购买者，在农村建设用地市场上实施独家垄断，运用福利经济学的相关理论方法对政府和农村集体收益情况分析如图3所示。

设农村集体供给曲线为S0，政府需求曲线为D0，S0与D0的交点E0为市场供需均衡点，Q0为均衡成交量，P0为均衡价格。但农村集体往往由于信息获得不完全而在建设用地竞争市场上处于劣势地位，政府将会以较低价格P1对土地进行征收，以Q1作为成交量。

在两种成交价格下，农村集体作为生产者，其生产者剩余分别为：PS0=S(P0E0M)，PS1=S(P1E1M)；政府作为消费者，其消费者剩余分别为：CS0=S(P0E0H)，CS1=S(P1GH)。

据此，农村集体收益差异P S=P S0-PS1=S(P0E0E1P1)；政府收益差异CS=CS1-CS0=S(P0E0GP1)=S(P0E0E1P1)+S(E0E1G)=PS+S(E0E1G)。

图3 政府与农村集体收益分析

比较两方收益差异可得，政府通过征收垄断集体建设用地市场的结果是造成了农村集体损失的生产者剩余直接变为政府增加的消费者剩余的一部分（如图3阴影所示），且成交量也由Q0减为Q1，这在一定程度上减少了存量建设用地的供给量，不利于村镇建设用地再开发市场的供需平衡。因此，农村集体为了追求自身利益的最大化，会推进集体建设用地直接入市流转，进而增加了建设用地再开发市场上土地供给来源，这与国家现行土地市场上制度改革的趋势相一致，而且农村集体建设用地入市流转会为村民带来可观收益，提高农村人均可支配收入，村民们会将更多的资金用到改善生活环境质量上来，这便引发村镇旧有建筑的翻新、道路的修整以及公共设施建设，由此盘活农村低效利用的村镇建设用地。以广东省佛山市为例，佛山市南海区是我国最早探索农村集体建设用地入市流转的地区之一，该区通过建设用地入市流转缩小了城乡收入差距，使农民享有土地级差收益。南海区农民集体土地租金收入从2008年的22.6亿元增加到2012年的30.2亿元；村组两级分红从2008年的16.8亿元增加到2012年的26.7亿元，两级人均分红从2008年的2347元增加到2013年的3516元；社员股东总数为75.9万，占农村居民的99.4%；南海区农村居民人均纯收入从2008年的11158元增加到2012年的16673元[2]。

对于企业、个体工商业者而言，由于经营状况不佳会造成产出效益低下，存在土地闲置现象，这时其会创新经营方式，开展技术革新，进行厂房合并、转租、土地置换及土地资产的量化管理，对于一些低效益的工业园区，可以采用联动机制，相互推荐招商引资项目，以期引入市场机制进行调节，达到增加土地经济投入和产出强度、提高土地利用结构有效性，从而盘活企业存量建设用地的目的[3]，由此为村镇建设用地再开发市场提供新的供给。

2 村镇建设用地再开发市场需求驱动因素

2.1 人口因素

根据马斯洛需求层次理论，人们在物质生活水平不断提升的同时，对于人际交往、娱乐休闲、旅游度假等精神层面的追求越来越多，这就产生了改善居住条件、生活环境、交通设施、文化娱乐设施等多方面的需求，从而派生出对居住用地、交通用地、绿地、旅游用地、文化娱乐等各类用地的内在需求，形成了对建设用地的现实需求。

人口因素从人口数量和人口结构变化两方面对村镇建设用地再开发市场需求产生驱动作用。人口数量和增速，对建设用地规模的扩张有着直接影响，当人口数量增加时，除了要求增加居住用地外，对自己生活周边的公共建筑用地、绿地、道路和市政等用地都有较高需求，因此随着农村生活水平的提高，村民对生活范围内的村镇建设用地需求量与日俱增。人口结构变化具体体现在城镇化进程中农业人口和非农人口比例的变化，目前我国正处于城镇化高速发展时期，非农产业和非农活动大量涌现，要在保持18亿亩耕地红线不突破的基础上满足建设用地的大量需求，就必须从存量建设用地再开发入手，而实际上全国建设用地供给中增量供给占据较高比例，许多城镇规划不合理，造成大量土地闲置，以致土地资源浪费。数据显示，由2000年到2010年，国内城市建设用地扩张83%，城镇人口同期仅增长45%，土地城镇化与人口城镇化速度极不匹配[4]，同城市相比，村镇建设用地存在更为明显的低效利用和闲置浪费现象，因此受人口数量膨胀和结构变化的驱动再开发市场上需要更大数量的村镇建设用地。

2.2 村镇产业结构演化

改革开放以来，我国村镇产业结构不断调整优化，由“一、二、三”向“二、三、一”和“三、二、一”转变，第二、第三产业生产总值显著提高，村镇工业发展尤为迅速，大量村镇企业相继涌现，但由于村镇企业布局分散，企业产品未能与当地特色农产品形成良好的对接，资源利用率低，导致大量村镇建设用地粗放利用，此时企业会对生产要素进行整合以提高经济效益，由此引致村镇建设用地的再开发；另一方面，村镇企业发展会吸引大量的农民进入企业工作，第二、第三产业从业人员增多，从而提高农民收入水平，令其产生改变自身生活环境的需求，住房整修、扩建、改建成为必然，进而引起宅基地等建设用地的再开发。

为了更直观了解村镇产业结构优化对建设用地的需求情况，本文利用生产决策理论[5]对村镇企业的生产函数进行分析。对于村镇企业生产经营来讲，资金、劳动力等非土地要素及村镇建设用地均是主要的生产投入要素，设其生产函数Z=f(x,y)，Z表示产量，x表示村镇建设用地，y表示资金、劳动力等非土地要素。在一定生产水平下，生产要素x和y有机组合，拟合出村镇企业的等产量曲线，如图4所示。

图4 村镇企业等产量曲线

在曲线A上，投入要素x、y有各种不同的组合，但总产出保持不变。在A1点，资金和劳动力y1投入数量较多，而村镇建设用地x1投入数量较少，即企业通过加大投资和技术革新，减少建设用地投入来实现生产集约化；在A2点，资金和劳动力y2投入数量较少，村镇建设用地x2投入数量较多，即企业通过减少技术及资金投入量，加大建设用地占用量来进行粗放式经营。而随着村镇产业结构的优化，村镇企业产出水平提高，等产量曲线由A变为B，在B1点处，资金和劳动力投入量与A1点相一致，若要达到新水平下的产出量，村镇建设用地投入量会由x1增至x3，建设用地需求量增多；在B2点处，建设用地投入量与A2点保持一致，需增加资金和劳动力投入至y3才能完成产出。

总之，由图4可得，随着村镇产业结构的优化升级，村镇企业要达到更高效益，需增加各种生产要素的投入量，虽然理论上可以仅仅增加资金和劳动力等非土地要素投入来达到高产出量，但根据边际效益递减规律，要维持较高的经济效益还需同时增加村镇建设用地数量，由此便带动了村镇建设用地再开发市场建设用地的需求。

2.3 城镇化和城乡发展差距

城镇化与村镇建设用地再开发是有机结合的整体，城镇化自上而下地将城镇系统延伸到村镇系统之中，而村镇建设用地再开发自下而上地将村庄整合到城镇体系之内，两者相辅相成，共同促进土地的集约利用[6]。随着城镇化进程的加速，为了缩小城乡差距，城市建设用地和村镇建设用地需求量日益升高，城市建成区面积和村镇建成区面积与城镇化率均有着较好拟合度，如图5所示，从2005-2012年我国城镇化率基本维持着约1%的增速稳步提高，而建成区面积增速则随年份发生不同变化，尤其是村镇建成区面积，除了2006年外其增速均高于城镇化增长率，2006年村镇建成区面积的大幅减少是受到当年国家发布的一系列规范建设用地市场政策文件的影响。研究表明，1980年至2005年我国城镇化每增加一个百分点，所占用的建设用地面积为1004km2，2006年至2030年，我国城镇化每增加一个百分点，所占用的建设用地将达3460km2，是前者的3.45倍[7]，由此可见，城镇化庞大的用地需求将会直接推动存量低效的村镇建设用地再开发以满足发展要求。

改革开放以来，我国城乡居民收入稳定增长，但城乡居民人均纯收入增速相比，农村明显慢于城镇，且城乡发展差距可能随着城镇化快速发展不断扩大。1978年至2012年，全国农民人均纯收入由134元增长到7971元，城乡收入绝对差距由210元增加到18988元。除收入差距外，城乡差距还体现在农村基础设施、人居环境条件以及卫生、教育、文化等社会事业方面，且由于城乡二元体制和制度约束，农民享受不到同等于城市居民的社会福利待遇。近年来，随着支农惠农政策的颁布实施，农村生产、生活和环境条件得到一定的改善，但仍存在着许多问题没有解决。为防止城乡差距进一步扩大，亟需加大农村发展力度，由此产生了新农村建设、中心镇（村）建设、旧村庄和旧厂房改造等措施，进而推动了村镇建设用地的再开发。

图5 2005-2012年全国城镇化率与建成区面积折线图

3 村镇建设用地再开发市场的供需均衡

土地市场运行的管理目标是满足各类土地需求，促进土地资源的优化配置与合理利用，这也是土地市场能够正常运行的前提条件。随着城镇化发展，村镇建设用地需求量不断增长，在需求无限增长与有限供给之间矛盾日趋尖锐的形势下，如何保证土地市场供需平衡是目前面临的重大难题。供需平衡是指单位时间内商品的供应量与需求量基本相等的状况，经济学中的新古典供求均衡理论认为价格是市场均衡的信号[8]，一般商品的供需规律为：供给和需求曲线弹性较大，价格下降造成供给减少和需求增加，从而抑制价格下降，使得价格回升；价格上涨造成供给增加和需求减少，进而造成价格有下降趋势，长此以往，价格总趋向于均衡价格，市场最终达到供需均衡。但村镇建设用地再开发土地市场不同于一般土地市场，有其自身的特殊性，市场供给弹性大于城市土地市场，由于当前形势下农村土地利用集约程度较低，且农村集体建设用地数量众多，伴随着集体建设用地流转入市及土地综合整治、新农村建设等改革的大力推进，潜在的供给与需求会大大增加，村镇建设用地再开发土地市场变得更为复杂。

图6 村镇建设用地再开发市场供需均衡图

村镇建设用地再开发市场上土地供给重在挖掘存量建设用地，以往建设用地来源渠道单一，由国家垄断，统一供给，其审批价格设为P0（如图6所示），随着农村集体建设用地入市流转政策限制的放宽，村镇建设用地再开发市场上供给增多，供给弹性变大，供给曲线由S1变为S2，市场上潜在的用地需求会变为实际需求，致使需求曲线由D1变为D2。在图6中，当仅由国家一方供应时，供需平衡点为H，需求量为Q0，而实际市场机制作用下供需均衡点为F，均衡价格为P1，需求量为Q1，（P1-P0）代表市场均衡价格与国家审批价格的差额，由此便导致了建设用地的过度需求（Q0-Q1），这种情况下极易造成土地投机和隐形市场交易现象的产生；而随着国家土地政策改革与村镇建设用地再开发的推进，土地市场产生新的供需均衡点E，需求量为Q2，新的均衡价格与国家审批价格仍存在差价（P2-P0），但此时的过度需求量为（Q0-Q2），小于之前的（Q0-Q1），这代表村镇建设用地的再开发有效缓解了土地市场的过度需求。

总之，村镇建设用地再开发市场上的供需机制主要在调节土地供需与价格之间起作用，当建设用地需求大于供给时，大量的土地需求将会带动市场上土地价格上涨，造成供给增加；当建设用地供给大于需求时，市场上的供需机制会促使土地供应结构和数量的调整，使土地价格下降，建设用地市场上的这种供需关系不断变化引起土地价格的升降，而土地价格的升降又会调节建设用地供需量的增减。由于影响土地供需的因素众多，这些因素又相互关联，导致村镇建设用地再开发市场土地供需关系不断变化，供需平衡是偶然的，不平衡是常态，但从长远来看，土地供需机制会调节各种对立不平衡的状态，使再开发市场上土地供需趋于一致、均衡。

4 保证村镇建设用地再开发市场土地资源合理配置的对策建议

4.1 规范农村集体建设用地入市流转制度

农村建设用地入市流转从形式上讲，即对农村集体土地进行改造再开发，改造途径一般分为两种类型：一种是直接入市，并由集体股份有限公司管理，待以后统一上市再开发利用；另一种是转变集体土地性质为国有土地，进而上市交易。为确保这两种方式能良好发挥农村存量用地的供给作用，首先，在改造前应对所在范围内的土地进行合理规划，确定哪些区域的土地适宜开放集体非农建设用地直接流转市场，哪些区域适宜先征为国有再进入市场流转。政府也要在改造前明确土地用途变更方向，保障村集体的优先开发权，防止开发商随意变更土地用途。其次，将城镇国有与农村集体土地市场统一起来，统一土地市场供应，建立城乡统一的涵盖农村集体建设用地、土地承包经营权、建设用地指标的出租、转让、抵押等信息的土地交易市场，做到农村集体建设用地流转规范化管理[9]。还要注重城乡统一的土地交易市场门户网站及信息公开平台建设，通过公布宗地、产权与交易管理等信息，最终实现申请、竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等全流程在线交易。

4.2 优化流转模式，提高改造效率

在进行旧村改造过程中要注重营造良好的社区氛围，不仅仅是外貌的改变，也不仅仅是制度的创新，更重要的是人的素质的提高。旧村改造过程中需要以提高村民素质及实现人的现代化为基础，不断优化改造模式，增强综合效益。以往采取的多是政府主导模式，这种方式不易调动村民的积极性，在一定程度上影响了改造进度，故改造模式的选择上应趋向多样化。除鼓励土地所有人自行改造外，可采取政企结合的方式。在拆迁阶段，政府招商引资，同中标企业结合推进改造工作，拆迁费用和合理利润可以作为征地拆迁补偿成本从土地出让收入中支付；当建设开发条件已知时，通过招标等公开方式确定拟改造土地使用权人，由政府“招拍挂”出让需拆迁安置的土地使用权，由确定的改造主体统一开展拆迁补偿和改造开发[10]。还可以采用村商联手的方式。村集体和房地产开发商合作开发，如此可以一举两得，不仅在村庄改造中吸引开发商参与还能有效缓解改造的资金压力。具体来讲，其一，村集体把土地作为基础投资，同开发商合作开发，进而获取开发后的股份分红；其二，BOT的开发方式可以作为村集体改造方式之一，通过把拟开发物业经营收益权出让给房产开发商，既可以节约资金又能完成部分旧村改造任务，并保证村民在未来有获得收益的机会。

4.3 平衡各利益方收益

农村集体建设用地流转是一个复杂的多方利益博弈的过程，村民、政府、用地方是博弈的三个主体。对于农村集体建设用地，其流转过程中利益分配方式至关重要。在改革方案中，应允许农村集体经济组织直接同用地方谈判，保证其对土地流转收益的享有，地方政府仅收取信息服务及管理等费用，并通过税收等方式对流转收益进行合理分配[11]，保证农村集体经济组织享有平等的土地所有权。若农民集体与政府达成协议，同意政府拥有集体的土地使用权，则政府必须按同地同价原则租用农民集体土地。若非政府部门要使用农民的集体土地，令其与农民集体进行平等交易，政府作为第三方，不参与交易，但严格监督土地使用的合法性，并收取一定额度的土地交易税。此外，还需明晰土地产权，对外深化农村土地确权登记，确定农民集体土地所有权，依法维护农民土地承包经营权；对内通过土地股份化，成立社区股份合作社，将农民的土地承包权转变为股权，由合作社统一管理，按照土地类型及区域对入社的土地进行合理规划，并通过健全合作社监管制度和完善内部法人治理结构保护农民合法权益。

[1]ANN O'M BOWMAN,MICHAEL A PAGANO．Terra Incognita：Vacant Land and Urban Strategies[M]．Washington： Georgetown University Press,2004．

[2]国务院发展研究中心课题组．广东省佛山市南海区集体建设用地入市调查[N]．中国经济时报,2014-02-13(05)．

[3]徐邹华,刘明香,杨君,等．长沙市开发园区工业企业用地节约集约利用研究[J]．中国农学通报,2013, 29(29)：94-98．

[4]王佼佼,胡业翠,黄婧,等．我国建设用地供需现状、问题与对策分析[J]．山东农业大学学报(社会科学版),2013,15(3)：47-53．

[5]张利痒,李宝山．管理经济学(第二版)[M]．北京：中国人民大学出版社,2008：111-116．

[6]徐光平．“十二五”时期协调推进新型城镇化与新农村建设研究[J]．东岳论丛,2012(8)：156-160．

[7]方创琳,马海涛．新型城镇化背景下中国的新区建设与土地集约利用[J]．中国土地科学,2013,27(7)： 4-9．

[8]樊纲．市场机制与经济效率[M]．上海：上海人民出版社,1995．

[9]刘立云．城中村改造研究[D]．西安：西安建筑科技大学,2004．

[10]吴雄生．县域“三旧”改造创新研究[D]．福州：福建师范大学,2012．

[11]顾湘．农村集体建设用地流转的博弈分析与制度改进——基于地方政府与农村集体组织关系的视角[J]．经济体制改革,2013(1)：83-87．

Research on Market Supply and Demand Mechanism with Regard to Re-Development of Village and Town Construction Land

FENG Cong1,2,3, LIU Ge2,3
(1.Henan Polytechnic Institute, Nanyang 473009, China; 2. School of Economics and Management of Tianjin Chengjian University, Tianjin 300384, China; 3. Tianjin Urbanization & Neo-rural Construction Research Cente, Tianjin 300384, China)

By using the methods of research and economic analysis, this paper focuses on market supply and demand mechanism with regard to the re-development of village and town construction land. Specifcally, it analyses both driving factors of supply such as macro-control policies on land and the incomes of the entities, as well as driving factors of demand that involve population, village and town industrial structure, and urbanization. On this basis, this paper introduces the role of the mechanism of supply and demand in adjusting land market; and points out the reasons that may be the cause of market failure. As a result, this paper has found that the key issue for resolving the confict between people and land is by means of tapping stock construction land tosatisfy the development requirements of social economy. On the other hand, as the limited number of urban construction land, the re-development of village and town construction land is an effective way to solve this contradiction. In maintaining a commitment to rational allocation of land resources, this paper argues that the things we must do is to make the transfer mechanism of rural collective construction land conform to the standard; optimize transfer pattern to improve the effciency; and balance the interests of all respects.

land use; village and town construction land;redevelopment; mechanism of supply and demand; supply-demand equilibrium

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）03-0059-06

2016-01-12；

2016-02-18

冯樷（1990-），女，河南省南阳市人，河南工业职业技术学院讲师，管理学硕士，主要从事城镇化中的土地利用研究。