浅谈商品房面积预测与实测

■ 刘燕翔 Liu Yanxiang

浅谈商品房面积预测与实测

■ 刘燕翔 Liu Yanxiang

现实中，商品房建设前面积的测算和建设后的面积实测，会因技术和各种因素，使预测面积和实测面积存在差异。文章分析房产测量中预测面积和实测面积的问题，提出相应的措施和建议。

房屋面积；预测；实测

1 房产面积测算的意义和技术规范

测算房屋及其用地面积，是房产测量中一项重要的工作。它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料，同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产面积测算，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益，所以，房地产面积测算是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，而制定相关的法律法规和技术规范是规范整个房地产市场、规范面积测算、统一技术标准的基础。

我国房地产业从70年代末开始发展。1982年，国家经委印发了《建筑面积计算规则》； 1995年，建设部印发了《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》；1991年，国家测绘局发布了《房产测量规范》（CH 5001—1991）的行业标准，并于2000年修订为国家标准（GB/T 17986 1—2000、GB/T 17986 2—2000)。 80年代，广州的房地产行业领先全国发展，广州市房管局于1988年印发了《关于房地产面积计算的规定》，1994年印发了《广州市房地产面积计算技术规定》，1995年及1996年相继印发了《补充规定》和《关于地下停车场车位出售和办理产权问题的通知》；2014年又制定了广州市《房屋面积测算规范》（DBJ 400100/T 204—2014)的地方技术规范。相关规定和技术规范的不断出台，逐步完善和细化了房屋面积测算，为规范房屋面积测算提供了标准和依据。

2 商品房面积的预测和实测

用作商品房销售的房屋面积预测，首先由开发商向房地产管理部门授权委托的房地产测量单位，提供经规划行政部门审核批准的建设工程规划许可证附图、报建审核意见书、建筑功能指标明细表及预算工作中需要的其他相关说明和文件等资料，并与房地产测绘单位签订房屋面积预测算合同；测绘单位工作人员以建设工程规划许可证附图及其对应的电子数据为工作底图，严格按照面积计算的规定和技术规范要求，对商品房的各单元、共有建筑面积等各类型进行计算，审核预测算的测量成果，出具商品房预测算的测量成果报告书，并将预测数据成果录入房屋管理系统。然后再由房屋行政管理部门按预测算的面积核发商品房预售证。预测的数据成果不仅应用在商品房网上备案和销售管理上，以防止一屋多买，还应用在在建工程抵押、法院的查封等方面。

在《房产测绘管理办法》中，规定“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量”。用作商品房权属登记的面积数据必须要实测。实测是指在房屋竣工并经规划行政部门验收合格后，开发商向房地产管理部门授权委托的房地产测量单位提供房屋的建设工程规划验收合格证及其附图、门牌证明、共有建筑面积使用说明及实测工作中需要的其他相关说明和文件等资料，并与房地产测绘单位签订房产测绘合同；测绘工作人员到房屋现场，按房屋面积实地数据采集的技术要求，对基本单元、附属设施、墙体、层高、阳台、车位等各类面积进行数据采集，经数据整理后，严格按照面积计算的规定和技术规范要求，在绘图系统绘制各层平面图计算出各套型面积，进行二级审核后出具商品房实测的测量成果报告书，并将实测数据成果录入房屋管理系统的行为。实测测量成果报告书及相关的权属登记资料由开发商提交到不动产登记部门办理商品房权属登记。实测的数据成果不但是办理不动产登记的要件，还是房款结算、物业管理费结算等依据。

3 预测面积与实测面积差异分析

通常情况下，商品房的预测面积和实测面积都会存在一定的差异，而产生差异的原因有多种，主要归纳为以下几方面。

3.1 数据采集对象不同

商品房面积预测数据的采集对象是建设工程规划许可证附图（对应电子数据），单元和共有建筑面积等功能区的界址都是在图纸上（对应电子数据）进行划分界定；而实测数据的采集对象是竣工验收后的房屋实体，单元和共有建筑面积等功能区的界址是以实地墙体中线划分界定。数据采集的对象不一样，必然会使结果有所不同，即使在房屋建筑施工中按图施工，也会因施工的各种因素造成房屋建成后数据与图纸偏差。

3.2 施工变更和规划变更

在房屋建设中，施工变更和部分共有共用功能区的调整是常见现象，且施工变更原则上是需要规划部门批准方可进行的。若在预测成果后发生变更，而开发商又不及时持规划部门批准变更的文件办理预测成果变更，则势必造成预测与实测的面积差异。建筑施工中的误差和变更都会影响到房屋单元的边长、建筑物的总长、墙体厚度等数据，共有共用功能区调整变更也会影响分摊范围和各单元的建筑面积。

3.3 规则规范

目前，广州市的房产测量主要依据是2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T 17986 1—2000、GB/T 17986 2—2000)及2014年《房屋面积测算规范》（DBJ 400100/T 204—2014)。虽然规范明确了面积测算的要求，但在当今经济快速发展时代，房屋的建筑风格不断创新，在房产测量中的个别环节还存在规则不够细化、做法不够统一、理解不够一致的情况；还有，预测和实测是处在面积测算规则、规范新旧两个不同阶段完成的，也会产生预测和实测的面积差异。

3.4 其他原因

还有一些原因，如单位管理机制不善，使用超限不符合要求的测量仪器设备；测量人员采集数据的失误，对法律、政策、规范理解的不同，工作程序不完善，质量意识淡薄等，都会造成面积的不同。

4 减少面积差异的措施和建议

根据上述预测面积与实测面积差异的原因分析，有些差异是不可避免的，有些是可以有效避免或减少。建议可以从几个方面采取措施，以减少预测面积与实测面积差异。

（1）根据《房产测绘管理办法》中规定的“房产管理中需要房产测绘，由房地产行政主管部门委托的房产测绘单位进行”，商品房面积的预测和实测的成果主要应用在商品房销售和权属登记上，故商品房面积的预测和实测应由当地房屋管理行政部门授权委托的有房产测绘资质的测绘单位进行。

（2）面积计算的规则和技术规范要注重持续性、前瞻性、可操作性，新旧规定的实施要有良好的衔接。对新出现的技术及操作问题要及时解决，形成操作细则，以便日后出现统一做法。

（3）预测数据采集应规定采用规划部门审批的建设工程规划许可证附图及其对应的电子文件。规范房屋设计单位对图形图示的表示、文字的标注。政府部门要统一意见、达成共识，规划部门与房管部门对建设工程规划许可证附图、建设工程规划验收合格证附图上的文字数据标识理解要统一。特别要规范设计单位在设计图上的文字标识，避免产生同一功能多种名称。

（4）预测成果后开发商不应擅自变更规划和施工，若需变更，应按规定报行政管理部门审批。行政部门同意变更后，开发商应及时公示，告知购房人，可通过签订补充合同方式将变更内容约定到合同中，并做好解释工作，减少矛盾和纠纷，确保双方利益。开发商应当及时持规划部门批准变更的文件办理测算成果变更，并录入房屋管理系统。

（5）建筑施工单位应严格按规划审批图纸进行施工建设，减少施工误差；施工现场则要加强施工过程的监理，保证按图施工，降低预测与实测的面积差异。

（6）测绘单位应提高测绘工作人员的法律意识和工作责任感，加强工作人员测绘技能培训，制定和细化操作性强的工作程序。数据采集时认真仔细，预测时要查阅建设工程规划许可证附图对应的电子数据是否一致，实测时要采集多余观测数据作校核，减少出错，记录要清晰准确。在划分各类面积的界址时要注意墙体中线划分准确，尤其是异形柱，对共有共用面积功能的使用范围、分摊对象要明确清晰，在实测绘图计算分摊时要与预测数据作比较，发现出入较大的要找出原因，对预测、实测成果都应严格按质量管理规定进行二级审核。

5 结语

综上所述，在商品房建设和开发过程中,会由于多种原因造成房屋预测面积和实测面积的差异。在这种情况下，需要开发商、施工单位、测绘单位和房屋管理部门等单位共同努力来减少误差。此外，随着科技进步和社会的发展，房产测量和测绘工具都应不断改进和完善，以提高测绘单位的测绘技术和水平。

Discussion on the Estimation and Measurement of Commercial Housing Area

In reality, the area estimation of commercial housing before the construction may be different from the area measurement after construction due to the technical and other various factors, so that there is a difference between the predicted area and the actual area. This paper analyses the problems existed between estimated area and actual area in real estate survey, and puts forward the corresponding measures and suggestions.

housing area, estimation, measurement

2016-06-21）

刘燕翔，广州市房地产测绘院助理工程师。