农村宅基地使用权确权登记中存在的问题及对策

范 琰

（湖南省国土资源规划院，长沙 410007）

农村宅基地使用权确权登记中存在的问题及对策

范 琰

（湖南省国土资源规划院，长沙 410007）

近年来，农村宅基地使用权确权登记发证工作取得了一定的效果，从根本上维护了农村集体经济组织成员的个人住宅建造权利，具有十分重要的现实意义。文章简要介绍了农村宅基地使用权的特征，并分析了不动产统一登记的新形势下，农村宅基地使用权确权登记发证工作中存在的问题和解决措施，以期在保证农民合法权益的基础上，维护土地使用权的合理性。

农村宅基地 使用权确权登记 不动产登记 问题 对策

农村宅基地是指村民住宅、附属建筑及房前屋后绿化用地。根据我国物权法规定，村民具有对集体所有土地的使用权和占有权，保证了在土地上进行相关住宅或者附属房屋建造的合法性。而农村宅基地使用权确权登记工作是维护使用人权益的重要手段，通过相应工作的开展，能够规范农村宅基地使用情况，提高农村不动产登记质量，进一步推动新农村建设步伐。

1 农村宅基地使用权确权登记中存在的问题

1.1 “一户多宅”现象

目前，农村宅基地的“一户多宅”现象较为普遍，其主要表现为：（1）新建住宅后，对原有住宅并未作拆除处理，从而形成“一户多宅”现象；（2）在农村，很多村民会继承祖辈留下的住宅，加之自身已有的住宅，造成“一户多宅”现象的出现；（3）农村赠与或者自行购买住宅现象也较为普遍，从而造成“一户多宅”的现象，对农村宅基地使用权确权登记工作带来困扰。

1.2 合法面积划分缺乏相关标准

农村宅基地使用权合法面积的划分与确定缺乏相应的标准，导致已取得土地权证书的土地实际面积确认存在着问题。而且，超标准面积部分的处理和房屋落实也未形成合理的处理方式，从而出现登记工作的疏忽或遗漏。

1.3 不动产测绘费用给农民带来一定压力

不动产权调查时，需要对农民的宅基地进行调查测绘，产生相应的费用应由农民承担。该费用通常包括，土地测绘成果的利用、资料图纸的使用及房屋分户图测量等。湖南省的“利用测绘成果及绘图资料费”收取标准为300～4 600元/幅，这无疑给农民带来一定的经济压力。

2 农村宅基地使用权确权登记中问题的解决措施

2.1 加强审批和监管，解决违法用地现象

违法用地现象在农村宅基地确权登记工作中比较普遍，应该采取有效措施避免违法用地现象，完善相应的管理工作。2014年，湖南省颁布《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》。其中，对违法用地现象实行严格管理、科学选址和优化审批服务等措施，并对宅基地申请条件进行严格规划，对城镇居民在农村进行宅基地购买或建造等行为进行严格监管，从根本上避免非法用地现象的泛滥。在宅基地选址方面，切实考虑村民的实际需求，结合当地土地分布和使用情况，实现集中选址。同时，宗地一经划分不得随意修改，对单个项目进行划分并最终统一登记，以此实现科学有效的选址，避免违法占用土地现象的出现。

2.2 规范登记行为，避免“一户多宅”现象的出现

农村宅基地改革应杜绝“一户多宅”现象。在具体工作开展过程中，要采取有效措施解决“一户多宅”问题，规范村民宅基地申请与批准工作，确保相关工作的合法性与合理性。例如，针对“一户多宅”问题出现的具体原因，采取有针对性的解决措施。（1）由于新宅建设而旧宅未拆，造成的“一户多宅”问题，要在居民申请阶段予以管理，如果村民旧宅未拆，再申请新宅时，不予批准。（2）由于继承造成的“一户多宅”，再申请第2宗宅基地时，予以批准。但是，除了继承因素外，其他原因影响下，第2宗宅基地申请，不予批准。（3）由于赠与或购买造成的“一户多宅”，在村民申请第2宗宅基地时，不予批准，同时也要出台相应的流转规范。

2.3 合法面积的处理建议

合法面积划分的规范性，对农村宅基地使用权确权登记发证工作的有效性，具有重要的作用，必须采取有效措施完善合法面积的确定。对已经批准，实际占用面积超过批准面积，但未超出当地面积标准的，可按违法占用前地类，对原批准面积与当地面积标准的差额部分在违法处置补办用地审批手续后，按统一登记要求予以登记发证；对已经批准，实际占用面积超过批准面积，且大于当地面积标准的，可对批准面积部分进行确权登记发证；对违法超占部分在不动产登记簿、《不动产权证书》“附记”栏内，注明超占面积，超占部分待今后拆建、翻建时，予以拆除。

宗地图按实际使用范围绘制，能够区分违法超占位置的，应当用虚线标注，如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积，但违法超占面积不确认宅基地使用权。房屋建筑面积区分批准面积和实际面积，房产分户图应按实际结构绘制。

2.4 做好农村不动产登记工作的其他办法

除有效措施外，相关部门还应在收费及不动产登记具体工作开展等方面采取有效措施，推动农村宅基地确权登记发证工作的有效开展。例如，在湖南省不动产登记工作开展过程中，对测绘等收费标准进行了相应的调整，房屋分户测量、测量成果利用及图纸费用收费标准下调20%。

其中，分户测量中，经济适用房和廉租房费用实施减半政策。另外，经济发达地区也可以由政府统一组织开展宅基地和房屋的调查测量工作，并由政府承担或补贴相关经费，以减轻农民负担。同时，逐步在乡镇设立不动产登记窗口，方便农民申请不动产登记。《湖南省不动产统一登记工作实施方案》明确，到2017年实现所有建制镇设置办事窗口；2020年，覆盖所有乡镇。乡镇办事窗口在县市不动产登记机构授权范围内，开展指定业务，并由县市不动产登记中心进行审核，两者相互协调，保证农民不动产登记工作的顺利开展。

3 结语

在土地监管日益严格和不动产统一登记全面实施的背景下，对农村宅基地使用权确权登记工作的要求也日渐提升，工作中遇到的问题也远不止文章提到的，可能还包括权属来源、资料不全、两证不齐等。农村宅基地使用权的确权登记工作还任重而道远。登记机构在具体工作开展过程中，要及时发现问题，采取有针对性的措施避免权属纠纷及“一户多宅”等现象的出现，提高农村宅基地使用权确权登记工作的实效性。

[1] 温树栋，王燕．农村宅基地使用权确权登记发证存在的问题研究与对策．城市建设理论研究（电子版），2015，（7）：379～380

[2] 王平．农村宅基地使用权确权登记发证存在的问题研究与对策．农业与技术，2015，35（20）：225

[3] 于广军．浅谈如何解决农村宅基地使用权确权登记发证工作中存在的问题．城市建设理论研究（电子版），2015，（3）：1613～1614

[4] 刘福元．推动集体建设用地使用权和农村宅基地使用权确权登记发证的调查与思考．2014年福建省土地学会学术年会论文集，2014，212～215+164