物业公司未拆除管理区域内违章建筑不构成违约——以平阳xx物业公司诉毛某某物业服务合同纠纷案为例

郑永建

浙江省平阳县人民法院，浙江　平阳　325400



物业公司未拆除管理区域内违章建筑不构成违约——以平阳xx物业公司诉毛某某物业服务合同纠纷案为例

郑永建

浙江省平阳县人民法院，浙江平阳325400

摘要：物业服务企业进驻管理区域前已形成违章建筑，处理该违章建筑属于有关行政机关的职责范围，企业无权予以直接拆除，但已向有关行政机关反映，并且已要求违建人自行拆除，应认为物业服务企业履行了合同义务，业主不得以企业违约为由，拒绝支付物业费。

关键词：物业；违章建筑；违约

一、基本案情

2012年7月1日，平阳县xx物业管理有限公司与平阳县某大厦业主委员会签订物业管理委托合同，约定：业委会将该大厦委托给xx物业公司实行统一、专业化物业管理；xx物业公司有权向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。合同签订后，xx物业公司于当天开始进驻某大厦小区提供物业管理服务。被告毛某某系某大厦x幢xx室业主，尚未交纳2012年7月1日至今的物业费。在2007年平阳县xx物业管理有限公司管理小区期间，毛某某的相邻业主将毛用于放置空调外机的地方进行封闭并搭建了阳台，属违章建筑，导致毛某某空调外机无处放置。毛某某等住户曾向物业公司反映过违章建筑问题，但该公司不予处理。平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书，xx物业公司也要求该业主拆除违章建筑，但该违章建筑至今尚未拆除。

二、法院判决

平阳县人民法院经审理认为，业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，xx物业公司作为物业服务企业，已经按照合同约定进驻毛某某所居住的小区，并提供了物业服务。作为业主及物业使用人，毛某某理应依合同约定及法律规定交纳xx物业公司进驻小区以来的物业费用。虽然毛某某向xx物业公司反映过小区违章建筑问题，该违章建筑至今也未拆除，但违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围，xx物业公司无权径行拆除，而相关部门也已作出处理决定。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑，毛某某作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映，但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。因此，毛某某以此为由拒绝支付物业费，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告毛某某于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县某物业管理有限公司2012年7月至2014年9月的物业管理综合服务费4050元；二、驳回原告平阳县xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后，毛某某不服判决，提出上诉。浙江省温州市中级人民法院二审驳回毛某某的上诉，维持原判。

三、案件评析

本案主要争议焦点在于物业服务企业未纠正违章建筑问题，业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少物业管理费。一种意见认为，根据《合同法》第107条规定，物业公司履行合同义务不符合约定，没有依法尽到物业管理职责，也违反了《合同法》第60条规定的协助、注意等从义务或附随义务，属于管理不到位。另一种意见认为，根据《物业管理条例》第46条规定，物业管理区域发生属于行政部门执法管理的不当行为，物业公司对其无权自行处分时，不应认定为违反合同义务。笔者同意第二种意见。

(一)物业管理区域内违章建筑属行政机关管理职责范围

本案涉事第三方业主违章建筑属擅自搭建型，即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施，擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《城乡规划法》第66条规定，个人未经批准进行建设的违章建筑，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。因此，涉案第三方违章建筑虽位属于物业管理区域，但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权，责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

(二)物业管理公司行为不应认定违反合同义务

根据《物业管理条例》第46条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。如果涉事业主仍未整改，毛某某作为相邻受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映，但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。另外，根据《物权法》第83条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主大会和业主委员会，对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人排除妨害。本案中毛某某对涉事第三方违章建筑侵害自己相邻权的行为，除向有关行政主管部门举报要求处理外，还可以通过向人民法院提起诉讼的方式救济。

[参考文献]

[1]王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责[J].河北法学，2007(12).

[2]段辉.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用，2010(1).

[3]徐梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护[J].社会科学论坛，2009(12).

[4]杨立新.三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题[J].河北法学，2010(5).

作者简介：郑永建(1989-)，男，重庆人，西南政法大学硕士研究生，现任浙江省平阳县人民法院研究室书记员，研究方向：民商法。

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)01-0160-01