住宅建设项目降成本、增效益策略

■ 汪 丽 Wang Li

住宅建设项目降成本、增效益策略

■ 汪 丽 Wang Li

文章通过工程实例，介绍利用建设项目的二次经营，通过合理划分分包标段、采取合理措施、优化施工图、加强材料管理及策划、加强对发包人现场签证索赔、工程结算策划等手段，降低住宅建设项目成本，提升项目效益经验。

住宅项目；管理；优化；二次经营

作为企业，利润是第一位的。但是，由于严酷的市场竞争，企业不可能在承接项目时获得多么优厚的价格；相反地，多数项目往往是在众多竞标单位激烈拼杀下大幅让利后才得以中标。那么，在低价竞争的市场条件下，建设项目要如何赢利呢？通常情况下，项目经营可分为两个阶段：一是市场营销阶段的项目经营（一次经营），其核心任务是控风险、抓订单；二是合同履约阶段的项目经营（二次经营），其核心任务是降成本、增效益。项目的二次经营是提高项目盈利能力的关键手段，在项目经营过程中显得尤为重要，它贯穿项目建设始末。怎样实施项目的二次经营？下面就以某特殊钢工业项目为例进行解读。

1 工程概况

某商品住宅小区建设项目由3栋8层的高层和13栋5～6层的多层建筑组成，总用地面积40 870m2，总建筑面积63 470m2。其中，地上总建筑面积56 950m2，地下建筑面积6 520m2。合同签订为施工总承包，承包范围为土建、安装、绿化、室外总体等。

2 项目施工合同条件

2.1 项目环境分析

该项目过程控制执行精细化管理，建筑单位有工程管理部门和预算管理部门，现场签证、材料计划申报、过程进度批量有成熟的管理流程，控制严谨。该项目投标时，共有6家单位竞标，竞争非常激烈，我公司最后以最低价中标，可想而知，本项目能否盈利具有极大的挑战性。

2.2 成本测算

项目中标后，结合招标文件、投标清单和承揽合同，分析承包范围、计价及承包方式、价款调整方式等，按同期市场人工、材料、机械价格测算出初始项目一次效益为-75万元，综合一次效益率-0.42%（与投标阶段测算保平的目标值基本一致）。当时，公司根据项目特点、各参建单位判断，该项目有二次经营空间。最终，公司确定本项目的一次效益目标值：综合一次效益率2.27%。项目部在编制经营策划时，对该项目的二次经营思路进行了详细的推敲，制定了 “完成一次效益指标，实现二次效益”的内控目标。

2.3 市场存在不确定风险

承揽合同于2007年12月签订，开工时间为2008年1月9日。2008年4月开始正好是土建施工高峰期，项目遭遇国内涨幅较大的人工、材料、机械涨价，施工期间仅商品混凝土涨价价差就达185万元，项目的成本控制更是雪上加霜。

3 项目经营策划中二次经营思路及对策措施

3.1 合理划分分包标段

编制合理的分包工程量清单，对综合单价内容按精细化要求拆分成各专业进行分包：钢材、商品混凝土等主材由项目部提供，施工有利润、风险小的项目实行大劳务分包，如土建分为土方专业分包，建筑结构实行大劳务分包，雨排水管安装划分为一个标段，降低了施工成本；对利润小、甚至亏损、风险大的项目实行专业分包，量价全包，在保证收益的前提下实施分包。

在项目实施过程中，通过竞价招标及议标方式，选择讲诚信、有实力、价格合理、愿意同公司合作的分包商参与项目施工，从而降低了项目施工成本（即分包成本），保证了项目施工效益。

3.2 采取合理措施降低成本

（1）本项目土方、建筑垃圾场外运输及处置场地费均包含在综合单价内，不另计费。项目处于市中心地带，土方需外运至20km外处置，单价为75元/m3，必须做好现场土方挖填平衡，减少土方外运工程量。土方开挖严格计算基坑开挖深度、边坡系数、操作面宽度，避免土方超挖、多挖。

（2）加强与设计院联系，提前修建四周正式道路路基，并利用其作为临时道路，减少修建临时道路工程量，以降低项目成本。

（3）需提前运行的临时电缆费用在措施费中包干使用，在实际施工过程中加强与业主沟通，采用正式电缆作为临时用电的电缆，在临时使用中加强保护，从而降低成本。

（4）调整施工顺序，使其合理。

（5）施工措施上进行技术、经济、工期推敲比较后，采用优化后的施工措施方案。本项目投标时基坑采用钢板桩围护，且特殊措施费包干仅70多万元，实际图纸到后，仅此项费用测算就要发生约200万元，如采用大开挖，则仅增加土方开挖费用，可大大节省成本。因此，项目部将该施工方案确定为采用大开挖，并外委专业设计院进行深基坑方案及图纸设计，从而通过专家论证，确定使用该方案。

3.3 对施工图进行优化增加收益

（1）在实施过程中通过与设计院沟通，对于基础下面为杂填土，必须采用再生石回填才能满足回填要求，请设计院标注在图纸说明上。

（2）建议将构筑物地面以下有高低差的部分标注在图纸上，实施过程中提交技术核定单改为砌筑砖胎模回填砂夹石。

（3）钢筋搭接方式优化：选用Φ14～Φ18钢筋，采用对焊接头或套筒连接两种方式，先期需测算套筒费用是否小于焊接费用，如套筒费用低就可在施工图优化为套筒联接方式，这样达到钢筋用量正常减少的目的。

（4）土建与电气施工图优化：通常情况下，电气施工图都较土建图晚，部分电气接地扁钢、埋管等（这部分量不可偏大）可先期体现在土建施工图中，混凝土浇筑前都要图纸会审，减少重复施工及错误施工增加的工作量。

3.4 材料管理及策划增加收益

（1）材料管理是项目成本管理的重点，因此，做好材料策划及材料管理，是二次经营创效的核心。对于向分包提供的材料，施工过程中根据图纸精确计算工程量，并控制材料的领用量，保证项目的收支平衡。

（2）项目材料的节约是项目成本降低的主要方向之一。通过节约材料的运作与营销，可最大限度发挥项目的生产管理优势，为项目赢得良好的效益。材料的采购严格遵循计划执行，并对现场库存材料逐月盘点，在计划、采购、入库、出库、领料各环节按公司管理流程进行严格控制，整个过程中不出现材料浪费现象。因此，到本项目施工结束，材料基本无多余现象，保证了材料成本不浪费。

（3）项目合同约定主合同清单中没有的材料需进行核价。对于需认质认价的材料，在施工过程中要积极关注材料的价格变化情况，图纸一旦出现新增工程量，应及时通过上海建材市场信息、中国建材网、公司物资管理部询价等渠道查询相关的材料信息，并通过与甲方预算管理部门的良好关系，确保该部分自采材料核价后均能有较好的利润。

3.5 加强对发包人现场签证索赔增加收益

（1）对发包人的索赔签证主要分工期索赔和费用索赔两类。工期索赔往往是在网络进度的关键线路安排受到影响时要求工期顺延，推迟竣工日期或采用抢工期措施达到某个节点的时间要求。本项目因发包人设备晚到，主动进行合同增补工期延期。费用索赔主要表现在量的索赔和价的索赔上，对合同另一主体提起的补偿要求。作为项目承包人，就是向发包人索赔因对方过错发生的损失，索赔价格中既包括成本损失，又可能包含利润损失。

（2）在履约的过程中，出现需要签证的机会就要把握，不能拖延导致错失良机，特别是通过文字、影像、会议记录、图形、传真、电子邮件等作为附件，依据合同条款作为充分说明签证理由，要求甲方签证确认。

（3）所有施工人员对外签证必须经经营人员审核后报出，并根据报出及收到情况进行台账登记，落实跟踪责任者，动态管理办理状态情况，直至最终汇总收集到经营人员手中保存，以备过程报量预算和最终结算。

（4）在项目履约过程中，根据合同条件，对一些超出原合同约定价格范围的材料、机械使用等事项，要求发包人办理实际价格的现场签证确认。

（5）专项事件采用专项报告要求补偿，也是索赔的重要手段。由于合同签订阶段其价格条款不可能约定得天衣无缝，再者合同谈判阶段承包人有意留下一些二次经营的空间，所以，在认真研究合同条款的基础上，对合同未约定或约定模糊的内容提出补偿要求，是承包人经常使用的二次经营方法。如：甲控乙供材料合同中，未指明品牌的具体等级，而施工阶段发包人希望使用同一品牌中质量较好的产品，那么，根据原来合同签订阶段的价格与实际施工阶段的价格差异是承包人必须主张的内容，这也是签证内容。

（6）承揽合同工程量清单综合单价项目中，按施工图无法计算工程量的，需按现场具体实施工程实体计算工程量；对于工程实体实施完急需隐蔽的，这类项目需要在隐蔽前与业主办理完签证事宜，结算时便于双方确认工程量。

（7）承揽合同工程量清单综合单价未列项目或无类似项目，工程实施中以签证方式向发包方提供应增加费用的理由，尽量从施工工艺、工序发生变更或施工措施方案发生重大变更方面办理签证，这类签证内容与发包方要进行价格协商，也就有了重新争取增加合同价款的机会，易于争取较高费用。

（8）承揽合同工程量清单未列项目办理现场签证，不要将多项内容集中办理一项签证，要分项办理，费用小的签证发包方不会计较易于通过，最终集少成多能获取较好收益。

3.6 工程结算策划增加收益

（1）通过工程结算增加工程量或套用有利的综合单价，套用综合单价要有理有据，不是简单套高不套低原则。

（2）工程量清单综合单价项目，有的结构形式或施工内容几乎相同，清单表现两个以上子目项目，结算时，工程量尽量归类综合单价高的子目项目，以达到增加结算费的目的。

4 结语

住宅建设项目要想达到理想的收益，二次经营必须加强。从以上项目的介绍可以看出，二次经营涉及面广，不是单独由项目经理或经营经理就能完成的，它是一个系统的工程，需要协调处理好工期、质量、进度和效益的相互关系，需要经营、工程、技术、物资等各专业人员的密切配合，缺少哪个环节都不能达到理想的效果。把握好最佳平衡点，才能确保项目管理目标的实现。因此，项目的二次经营其实也是项目经营管理水平的整体提升。

我们期待在竞争的市场条件下，大家能够发掘出项目的特质，提升项目经营管理质量，做好项目的二次经营，为企业赢取理想的收益，也为项目团队赚取可观的兑现效益，实现企业与个人的双赢。

Strategies of Reducing Housing Construction Project Cost and Increasing Benefi ts

Through project examples, the paper introduces the experience in reducing the housing construction project cost and increasing the project benefits by utilizing the secondary operation of construction projects and through reasonably dividing subtracting tenders, taking reasonable measures, optimizing shop drawings, strengthening material management and planning, strengthening spot visa claims against the developer, performing project settlement planning and the like.

housing project, management, optimization, secondary operation

2016-03-05）

汪丽，上海拓盛投资管理有限公司工程师。