浅析如何将住宅土地使用权到期交纳出让金成为可能

2016-02-02谢凯伊

法制博览 2016年28期

关键词：续期出让金楼房

谢凯伊

辽宁工程技术大学公共管理与法学院，辽宁　阜新　123099

浅析如何将住宅土地使用权到期交纳出让金成为可能

谢凯伊

辽宁工程技术大学公共管理与法学院，辽宁阜新123099

2016年3月温州市民王女士买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补交费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子总价才65.8万元。虽然因为没有明确的法律法规作依据而将此事搁置，但还是引发了社会各界的广泛关注，本质在于这触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。针对此问题笔者将从法律权威、标准明确完善法律三个方面阐述将住宅土地使用权到期交纳出让金成为可能。

法律权威；标准明确；完善法律

一、引言

针对温州首批土地房地产土地到期的问题，当地基层和香港有不同的解决办法。基层国土部门首先参照国有土地出让的做法，由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。[1]而笔者认为最好的解决办法是：住宅土地使用权到期需要交纳出让金，但是是在将所有住宅土地使用权统一变更为70年后到期再交。

二、交纳土地出让金体现了法律的权威

根据宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有[2]。由此可知，如果住宅土地使用权到期我们无偿地续期并且一直无偿地占有土地那就是变相的将土地归自己所有，这明显是有违宪法的同时根据宪法第八十九条第三款之规定，国务院在1990年5月19日发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条之规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据第十二条和第四十一条之规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用出让金，并办理登记[3]。这三项法律概括总结起来就是说明：土地使用者使用土地是有期限的，最高期限为70年，合同到期可以续期但需要交纳出让金。

三、制定出确定的出让金交纳金额的法律

土地使用权只有20年的，应该无偿续期到70年。我们债权法合同约定互负债务没有约定期限的可以随时履行债务或者行使债权，但一定要给对方一定的准备时间。那么国家在制定新的法律或者出台某项新的政策的时候也要给人民一个缓冲。因为就温州国土部门初步排查，到2017年温州将有600多套住房面临土地使用权到期的问题。如果是初始的买主也还情有可原，可是如果是刚刚买房子的使用者由于物价上涨本身就是高于初始价格买的房子，可是到了2017年还要再交出让金那么不就是高价买了一辆马上报废的二手车吗？而且，住宅土地使用权都统一到70年，也便于国家管理，在计算问题上不会出现争议。不会因为各地不同的规定而产生地方分歧。即，当土地使用权到期，使用者可以到土地登记管理部门直接签订新的出让合同，并且交纳再使用70年的出让金。同时，该使用者有优先选择权，可以选择续期或者不续期。如果选择续期，国家等有关部门不允许强迫其不续期。

四、明确土地出让金交纳的标准

笔者支持的交纳标准是这样的：当房子的土地使用权到期时，再次交纳土地出让金的数额是参照前五年的平均基础地价计算，不论房子是否转让。如果这期间存在异议可以自行找有资质的土地估价机构进行评估但是费用由使用者承担。如果一幢低层住宅有14户业主(完全入住，未完全入住的剩余房户由开发商代替交纳)，那么他们可以平均承担该住宅使用土地的全部出让金。现以北京为例，如果北京某地区近五年平均地价为每平方米1万元，且一幢楼占地200平方米，共14户业主那么每人仅需要交纳近15万的土地出让金。这种方式交纳土地出让金的原因是：1.使用者使用的是土地，自己买的房子自己已经拥有所有权，按房屋面积计算土地出让金显失公平。2.楼盘开发者也会在开放楼房时更加谨慎，使楼房的质量等一些方面更尽善尽美，这样楼房才会被更多的卖出去，否则如果楼房卖不出去，那么该幢楼占地的使用金将由楼盘开发者承担。当然如果因为一些不可抗力或者不能完全避免的事由导致楼房卖不出去，政府也可以给予一定补贴，但是绝不可能不交。这样也有利于其他用途的土地比如耕林草地的面积不会被楼盘开发者无节制的占用开发楼盘赚取利益。