小产权房困境及农村宅基地流转对策研究*——以山东省济南市近郊为例

陈　璐

济南大学法学院，山东　济南　250022



小产权房困境及农村宅基地流转对策研究*
——以山东省济南市近郊为例

陈璐

济南大学法学院，山东济南250022

摘要：随着社会主义现代化建设的不断发展，我国的各项基本制度开始逐渐健全起来，人们的物质文化生活水平也随之得到了快速的提高和发展，人们在满足基本生活需要的前提下，开始更注重对于自身财产的合法权益的维护。对于小产权房屋的合法性这一政策讨论逐渐成为近几年来人们讨论的热点，相关部门也对其投入了大量的人力、物力和财力方面的支持，取得了非常显著的成果。但是随着现阶段小产权房市场的日趋发展，需求日益增大，如何对其合理性进行有效的改进和完善成为现阶段相关部门所考虑的首要问题。本文以山东省济南市近郊为实例，主要针对当下小产权房困境及农村宅基地流转对策进行研究，提出相应观点，仅供大家参考。

关键词：小产权房；发展困境；农村宅基地流转；对策

对于小产权房屋的合理性问题长期以来都是房地产行业和相关法律法规领域争议比较大的内容，在社会上面有一部分人对其持有支持的态度，但是也存在很大一部分人对其持有反对的态度，如何有效的对这一情况进行合理的平衡也就自然而然的成为当下相关部门所要考虑的难题。

一、小产权房存在的原因

本文通过对现阶段我国小产权房的买卖和建筑情况进行走访调查，结合相关参考文献资料的查阅认为，所谓的小产权房主要指的是将农村组织群体所集体持有的土地售卖给城市居民，让其可以自由在土地上面进行房屋的建筑，除此之外还包括农民在自家土地上进行的一系列建筑所形成的房屋，都可以称之为小产权房。由于其房屋属性和土地所有权的特殊性，因此在其存在原因上面也是较为复杂的，本文将从以下两点对其存在原因进行分析：

(一)小产权房售卖者方面

本文通过对现阶段山东省济南市近郊一些小产权房的一系列走访调查发现，再改读取出现小产权房的主要原因一是由于我国政府为了大力发展农村经济，鼓励农民进行多种经营，开始对农村地区进行大量的经济投入，进行就农村改造，这就造成了很多人借着这一机会开始对兴建更多的住房进行销售，例如：本文通过走访调查了解到，济南郊区的窑头小区，就是村民借着这一时机进行修建的，村民将自己居住需要之外的大量房屋进行销售；另外一种产生小产权房现象的原因就是农村集体组织为了促进农村地区的发展，以村集体的名义修建大量住房，既卖给本村村民，也对外销售，产生的经济效益拿来发展本村经济。

(二)小产权房购买者方面

除了销售者方面的原因，出现小产权房的另外一个比较重要的原因就是小产权房的购买者方面。随着城市房价的逐年上涨，很多大城市地区的房价已经到了广大老百姓望尘莫及的地步，特别是随着现阶段城市化进程的不断加快，大部分农民也开始从农村走入到城市之中去，进行务工，但是高昂的房价却让他们望而却步，作为人们日常生活的必然需求，房屋又是人们必须所购买的东西，小产权房由于其修建的特殊性，价格相对较低，逐渐成为人们购买房屋的首选。

二、小产权房在发展过程中面临的困境

小产权房一经推出就受到了社会各界的广泛认可和欢迎，取得了非常显著的销售成果，但是由于小产权房无论是从法律上讲还是产权方面都没有相应的法律、法规对其进行保护，因此在其发展中存在很多的问题，本文将从以下几点进行阐述：

(一)法律问题

对于小产权房来说，虽然其在价格上具有非常强大的优势，但是在法律上却并没有得到国家的允许和保护，我国政府在《中华人民共和国物权法》中明确对国家住宅用地使用权作出了明确的规定，严禁任何形式的土地买卖，且无论是单位还是个人在土地上进行房屋建设的时候，必须取得当地相关部门的批准，只能在国有土地上进行。从这我们不难看出，现阶段比较盛行的小产权房实际上是违反国家法律法规的，得不到国家对其进行的法律保护。山东省济南市曾在2007年至2008年相继拆除了大量小产权房，建筑面积高达6万多平方米，严厉打击了非法的小产权房交易行为。

(二)产权登记问题

对于小产权房的产权登记问题也是现阶段其所面临的重要问题，由于小产权房在法律上并没有得到国家的认可和保护，因此在进行产权登记方面也存在着很大的问题，虽然社会各界广泛要求小产权房与其他产权房一样可以进行正当的产权登记，但是由于相应的法律法规对其并不允许，因此其在登记方面仍然具有非常大的苦难。本文通过对济南市近郊的小产权房进行一系列走访调查发现，由于无法进行合法的产权登记致使买卖双方出现矛盾和问题的现象比比皆是，严重影响了社会主义现代化的建设和发展。

三、农村宅基地流转对策研究

对于农村宅基地流转来说，其也是现阶段广大农民所关注的重要问题，我国相关法律法规也曾明确指出，“对于农民来说，一家一户只能拥有一处住宅，在对其进行出卖之后在进行宅基地申请的，不予批准。”宅基地的流转只能在农民集体组织中，不得在个人行为中进行，必须由政府进行主导，适当对农村宅基地流转进行放权，其对于小产权房的发展也起到了很好的抑制作用。

四、结语

本文通过对现阶段我国小产权房困境和农村宅基地流转对策进行分析，提出相应观点，希望能对未来我国农村地区的经济发展和房地产市场的良性发展起到一定的促进作用。

[参考文献]

[1]崔建鑫.小产权房困境及农村宅基地流转对策研究——以山东省济南市近郊为例[J].法制与社会，2012(36).

[2]陶然，汪晖.中国尚未完成之转型中的土地制度改革：挑战与出路[J].国际经济评论，2010(02).

[3]郝玉林.新型城镇化背景下农村集体建设用地管理制度创新研究[D].山东师范大学，2013.

[4]赵建华.农业多元价值导向下郑州城郊宜农社区发展研究[D].华南理工大学，2014.

中图分类号：D923.2

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)14-0041-02

作者简介：陈璐(1994-)，女，汉族，山东济南人，济南大学法学院，本科在读。

*课题级别：国家级，主办单位：济南大学，课题名：法律视角下小产权房现状与出路的问题研究——以山东省济南市近郊为例(课题号：201410427003)。