拉萨房价上涨过快的影响因素探析

范佳兴

[摘 要]尽管拉萨房地产业发展起步较晚，但随着西藏经济的快速发展，近几年拉萨的房地产业也得到了飞速发展，同时房价也呈现出“暴涨”的态势。显然，拉萨房价的上升已经超出了正常的水平。本文通过探析拉萨房价近几年飙升背后的经济学分析，以及基于房地产市场供求与房价关系的影响因素的实证研究，为政府抑制房价过快上涨提出对策建议。

[关键词]拉萨房价；地价；平均工资；投资

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 128

1 前 言

由于拉萨房地产市场化的进程较短，2011年拉萨市商品房的销售均价才3100/平方米左右。而到了2014年，这一数据竟飙升至7426元/平方米，年均涨幅约为34%。根据非官方的中国指数研究院公布的《2014年4月全国100个城市房价排名》中拉萨4月房价同比去年上涨了52. 79%，每平方米均价为7129元，排在了第48位。显然，以上数据都显示出拉萨房价已经超过了理性的上升水平。

2 对拉萨房价上涨过快的因素分析

2. 1 土地供应量不足导致房价上升

土地价格是房地产价格的重要组成部分，地价越高则房价越高。地价一度被认为是推动房价上涨的主要影响因素。从供求关系上讲，土地资源是有限的、不可再生的，其供给在长期来看几乎是无弹性的，而随着城市化进程的加快，土地的需求则由于人口的增加、城市的扩展而逐渐扩张。由于土地资源是有限的，政府必然对土地的市场供应量加以控制，土地的供应量受到控制，则土地价格的上涨趋势就会越来越明显。拉萨城区四面环山，可利用的土地资源较少，且主城区的大部分土地为政府、部队、单位所有。在国务院批复的《拉萨市城市总体规划（2009—2020年）》中明确规定了“到了2020年，拉萨城市用地要控制在75平方千米以内”，这就使得拉萨的土地供应量受到了客观与主观的限制。土地供应量的不足，直接导致了商品房的供应不足，在需求既定的条件下，商品房供应不足必然导致房价上升。

2. 2 建安成本高企导致房价上涨

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本投入。近几年，随着物价的全面上涨，建筑材料的上涨幅度也较大。建安成本作为房价成本的重要组成部分，需要系统的加以分析，尤其是在拉萨这个特殊的地方。拉萨修建房屋的材料成本和人工成本均高于内地大部分城市。其原因主要有以下几个方面：①拉萨地处高原，平均海拔3650米，紫外线较强，氧气稀薄，环境相对内地比较恶劣。②拉萨冬季寒冷而漫长，一年内可施工时间较短，工作天数较少。③拉萨远离经济发达地区，工业实力薄弱，建材大多需要从四川、青海运送，而西藏交通又不方便，这便使得建材运输费用高昂。建材的运输费用最终会体现到材料成本中去。基于以上原因，拉萨的材料成本和人工成本偏高也可谓合理。最终，高昂的材料成本和人工成本都将在房价中予以体现。因此，我们经过以上推断可以得出结论：拉萨特殊的自然人文条件下高昂的建安成本对拉萨房价是有一定的推动作用的。

2. 3 平均工资较高推升房价

工资反映个人及其家庭的收入水平，进而影响到对住房的需求，因为只有超过一定收入的人才有能力购买房屋，形成对房屋的有效需求。显然，在房价一定的条件下，如果一个城市的平均工资越高，则对住房的需求就越强烈。随着房地产市场需求越大，该城市的房价就必然会呈现出上升的趋势。根据华商新闻提供的数据显示，2014年全国各省市平均工资单中拉萨以月平均工资6654元排在第二位。虽然平均工资的高低并不是房价高低的决定性因素，但其对房价有一定的影响是必然的。需求的定义是对某种商品有购买的意愿且有购买的能力，只有购买的意愿而没有购买的能力是不构成需求的。如果一城市的平均工资很低，则该市就不可能形成对房屋的有效需求。拉萨月平均工资为6654元，则表明居民的购买能力是较强的，是能对房屋形成有效需求的。随着拉萨居民增加对房地产的需求，需求的扩张会使得拉萨房价受需求影响而形成一定程度的上涨。

2. 4 投资性需求推动房价

投资客是指投入现金购买某种资产以期望获取利益或利润的人，房地产投资，就是先低价购入房屋，再高价售出从中赚取差价以牟利。投资房地产需要相当数量的资金作为基础，这就必然和投资者的工资收入相联系。随着基本生活得到满足以后，人们就有了使用闲置资金来进行投资以获得额外收益的欲望，华商网提供的数据显示拉萨的月平均工资为6654元，显然，居民是有能力拉萨投资房地产的。根据我们的调查数据显示，有20%左右的受访者表示买房的目的是用于投资。由于拉萨的银行存款利率较低，加上通货膨胀率的影响，其实际利率为负；其次，拉萨的金融理财产品也较为缺乏。因此，房地产便成了众多投资者首选的投资品种。投资客投资的房屋可以通过出租获得较为稳定的租金收益，并在长期来看具有保值升值的空间，等将来房价上涨以后，还可以将其出售以获得差价收益。基于众多原因，拉萨商品房的供给量本来就有限，随着投资客的入市，供不应求的局面更加严峻，这便使得房价进一步上涨。

3 抑制拉萨房价过快上涨的建议

3. 1 优化土地的供应结构

土地是开发房地产的基础，地价是房价的重要组成部分。在中国，用于房地产开发的土地供应由政府完全垄断以及严格限制。对于拉萨而言，在土地供应不足的条件下，政府需要优化土地的供应结构，应该节约、高效的利用土地资源，适当增加住房用地的供应量，尤其是要增加中低价位普通商品住房和经济适用房的建设用地供应量。严格限制大套型高档住房的土地供应，如别墅型住宅的土地供应。政府要在适当增加中小套型普通商品住房用地供应的前提下，使住宅用地、工业用地、产业用地、农牧用地四者之间达到均衡。

3. 2 加大保障性住房建设

保障性住房包括廉租住房和经济适用住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。近年来，越来越多刚毕业的大学生以及外来务工人员投入到拉萨的建设中来，而对于这些新就业的人而言，最突出的困难就是住房问题。拉萨房价高居不下，新就业者想在短期内买房几乎是难以实现的，要解决这些就业者和广大中低收入人群的住房问题，就需要通过政府主导大量建设经济适用房和廉租房。通过加大保障性住房的建设，可在一定程度上抑制房价过快上涨。

3. 3 适当抑制房地产的投资性需求

拉萨的贷款利率长期低于内地，投资客投资买房所需的成本较低，这便给房地产投资客提供了机会。若实行高贷款利率又将对其他项目投资造成一定的影响，因此，最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投资性需求过于旺盛，则会使得过多的资金积聚在房地产市场，最终容易引发房地产泡沫，对房地产业的发展产生不利的影响。政府应当扩宽投资渠道如发行地方债。此外，应鼓励居民适当地进行消费，消费不仅可以促进资金的分流，而且对于拉动内需促进经济的发展有极大的作用。

4 结 论

本文通过对拉萨房价近几年上涨过快背后的经济学分析与实证研究，得出了拉萨房价过快上涨的主要影响因素为地价、建安成本、平均工资和投资客。在遵循拉萨市基本市情的前提下，针对这几个因素对拉萨的房价调控政策提出了相应的政策建议。

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