库存大战

江寒秋

在近日举行的中央经济工作会议上，房地产去库存成为2016年重点工作任务之一。相关资料显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，能够容纳2亿人居住。

全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，过去房地产大发展所依靠的人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利等几大红利，都在逐步的退出。2016年的楼市，去库存将是主基调。

“去库存压力最大的是潍坊，大约需要四五年时间”

“目前，全省三四线城市中，去库存压力最大的是潍坊，大约需要四五年时间。”房地产专家朱江分析说，全省其他三四线城市去库存一般需要12-20个月，整体压力比较大。

对济南而言，目前济南商品房可售套数为22.24万套，比2015年1月时增加了约2.5万套，根据2015年平均每日网签商品房363套计算，若库存不再增加的前提下，也需要20个月才能消化完全部库存，济南楼房库存量仍然比较大。

青岛的库存压力也非常大，数据显示，2015年11月中旬，青岛市共有可售住宅（含保障房）18.6万套，同比上升18.5%。青岛一家房地产咨询机构负责人沈忠表示，按照青岛一周销售2740套来计算，去化周期为66周，约合14个月。

“实际上，青岛的库存、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长，拿沿海地区的部分海景项目来说，外地客群占到6成以上，冬天入住率估计不到5成。”熟悉当地项目的一位业内人士表示。

据了解，为缓解房地产投资逐渐下滑的局面，在2015年9月份，山东省便印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》（下称“方案”）。“方案”中提到，“商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。”

“方案”要求，山东省要转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。

“方案”要求创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

极少有人采取降价措施

值得注意的是，相对于库存带来的巨大压力，房地产市场的反应不温不火，并没有出现大规模的降价潮，一些房地产商应对库存的一大举措便是不开工。

据菏泽市华侨城销售总监赵玉斌透露，“今年菏泽只有几个大公司的项目开工，其他开工的很少，因为一开工就要砸钱。”而对于华侨城这个项目，赵玉斌说从去年开始就一直在做消化库存的工作，并且与往年每年房价提升300-400元的速度来说，今年房价仅上调了100元左右。“现在卖的房价基本与前几年差不多，没涨就等于降价了。”

赵玉斌认为，开发商是否降价去库存不是政府引导可以决定的，主要还是要看项目的资金成本和现金流。“菏泽有个项目现金流不够了，存量房价格直接从每平3900元降到3000元，这是很个别的现象，是开发商撑不住了。”对于降价，赵玉斌说：“现在购房者都十分理智，降价一二百元，对销量基本没什么影响，而降价七八百元，开发商又不一定能撑住，如果开发商资金成本压力过大，就算没有政府引导，开发商也会降价，把现金流盘活了，又是一条生路。”

据了解，类似的观点，不单在像菏泽这样的地级市存在，一些区县城市开发商对政府鼓励降价去库存的态度并不积极。

巨野凯兴蓝博湾小区的销售经理战妍丽说，项目一期开发建成480套，目前还剩余50多套。当前，小区正在新建房7号楼，预计下月开盘，从户型和面积上设定的比之前更加合理，虽然原材料略有下降，但是其他成本越来越高了，而且前期销售相对平稳，所以小区不会采取降价政策。

库存量相对而言如此之大的县城尚且不想降价走量，更别提济南青岛这样的二线城市。记者调查了解到，济南不少中等价位的新楼盘，极少有人采取降价措施。

在济南东边的唐冶新区，集中了绿地城、银丰唐郡等7个开发商。其中，绿地城2014年至今已开出了13栋楼，目前除了新开的1栋18层楼和1栋11层楼房源在售外，其他楼几乎只剩下部分顶楼或底楼在售。“所有的楼层我们预计要花两年销售，所以目前不大着急，有一栋还略有涨价，希望追求更高一些的利润。”该项目主管李女士说，目前唐冶周边的商业、医疗、银行等配套都还几乎没有，之前拿地的成本还不算高，但是营销和人工成本都在上升，所有成本刨去后，2014年和2015年几乎都是成本价和微利售楼，再要降价很难。

对于市场来说，也并不一定接受降价。一位房产专家认为，这是一个买家心态的问题，当一些利好措施推出，买家就会觉得是不是应该观望，因此这些措施并不一定会立即见效。

农民进城购房，购买力是最大的软肋

2015年12月14日，中共中央政治局会议上提出 “要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。” 同时提出要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。

这说明，中国新一轮楼市去库存的着力点在于鼓励农民工购房上了。

住建部也正加大对农民和农民工购房支持力度：地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

地方政府也为此推出了一些实质性的利好政策，2015年11月，河南省濮阳市人民政府明确规定，濮阳市对农民进城购房予以补贴。不止是濮阳，在河南省内，目前已有洛阳（楼盘）、驻马店、三门峡、济源、南阳（楼盘）、许昌（楼盘）、开封（楼盘）等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。

在河南之外，安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及浙江、云南、江西等地的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。

然而，问题是依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价可行吗？

以一家有一个农民整年在外面打工，一个月收入4000元为例，那么一年不吃不喝是48000元，按照济南的房价来算，一套100平方米的房子，至少得70万元，那么一个农民需要不吃不喝14年，才能买得起一套房子。由此可见，农民进城购房，购买力是最大的软肋。

《经济参考报》援引地方银监部门称，现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，在土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。

值得注意的是，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在2015年12月26日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外，从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例非常低，不具备规模意义。

去库存手段仍将集中在金融领域

农民工购买力低加上现阶段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去库存手段预计仍将集中在金融领域。

2015年11月末，国务院公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》。根据新规，住房公积金管理中心可申请发行公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资。公积金可用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

改善性需求公积金贷款购房最低首付比例降至20%，这对于房屋总价较低的城市而言，80%房屋总价对应的贷款，可以由公积金可贷款余额完全覆盖，而5年以上住房公积金贷款基准利率已经降至3.25%，是历史新低。

各个城市自己的公积金政策也在往更优惠的方向调整，比如公积金贷款最高贷款额度上调、公积金贷款额度紧缺的地方尝试公积金贴息贷款、全面推行公积金的异地贷款制度以及公积金贷款审批流程简化等。

央行于2015年9月30日再次推出关于楼市的新政，提出不限购城市首套房最低首付比例从30%降低至25%，并且存在进一步降低至20%的预期和可能。

另据《经济观察报》2015年12月12日报道，个税改革最快2016年上半年上报，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，可能会率先启动。家庭赡养老人费用、子女教育费用以及房租等，有望陆续被纳入个税抵扣。

然而，对于楼市库存高企问题，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁称，“需要消化过度放大的库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花5-10年”。