养老地产发展的制约因素

李战军

我国的养老地产发展还处在学习探索、试验摸索的初期发展阶段。

在未来二三十年中，我国老龄化将成为全社会面对的严峻问题。这里面既有家庭和社会养老需求的承载问题，也有如何使老年人做到老有所养、所医、所学、所为、所乐的问题。

目前我国养老的空间有市区养老、近郊养老、名胜景区及农村养老。主流的养老方式还是以居家养老居多，约在80%以上。另外政府事业机构养老（价格低廉，供应严重不足，一房难求）和企业养老社区（项目）养老（一般适合于中高端收入老人居住，有供应，但少市场）。城市养老靠国家的部分是退休金和医疗，农村养老目前主要依靠子女和亲属，辅之以国家和集体经济的养老和医疗补贴。

中国房地产业早就看到了我国进入老年社会这一现实带来的挑战和机遇，一大批的企业纷纷研究老年问题，拓展养老地产，搞好老年服务，也取得了一定的社会影响力和企业发展的新空间。

但是总体而言，我国的养老地产发展还处在学习探索、试验摸索的初期发展阶段。政府对养老事业和养老地产的发展，目前也仅仅处在认识提高、经验积累、原则高调、理念落后、措施空洞的起步含糊和政策集成阶段。如最近刚刚提出“延迟退休、渐进递增”的思路。

我们距离国际上先进的居住家庭化、服务机构化、生活社区化的高端境界还有漫长的一段道路要走。就房地产而言，养老地产不能成为以老年人为销售和租赁对象的房地产，这样的房地产营销和物业管理是没有出路的；养老地产如果缺乏政府的（像我国教育和医疗单位那样的土地、税收、金融政策）支撑，这样的养老项目只能适合于中高端收入的老人群体；养老地产如果不与社保、医护、互联网、金融、街道社区等相结合，那么养老地产就是一个噱头和空话。

当前阻碍我国养老事业、养老地产乃至养老事业和养老地产结合的主要障碍一方面是受益主体思想观念的落后束缚，一方面是政府政策滞后和部门间的协调缺失。如果不在这两方面有根本性改观的话，养老地产永远陷入困局和危局之中。

首先是人的观念问题，特别是老人和子女的观念。我国40、50后的消费意识上，难以接受任何离家进人机构或社区养老的模式，不愿搬离老居住区而融入到新的环境中去。

其次是政策问题。政策原则精神高大上，具体措施缺乏量化目标和部门间的协同。异地安置养老存在退休金给付、医药费报销的障碍；护理服务老人的职业没有进入国家职业范畴，没有发展晋升的事业前途；养老项目的开发国家完全按照商业经营项目那样征收土地出让金，全额税费；医疗和护理不对接，护理和养老不对接。

建议我们共同创新制度性、公平性、专业性、综合性的养老事业和养老地产相结合的政策体制。把政府（主管机构、政策、社区街道居委、医院、治安、市政等）、社会（社团、文教、基金、宗教）、服务商、供应商、护理团队（医生、护士、护理、社工义工、营养师、心理师）、子女亲属等各方面的资源和积极性进行整合。

建议把产品定位模式、服务定位模式、运营定位模式和商业定位模式结合起来。凡是开拓养老地产的房地产企业，要互相学习，想明白了再干，在实践中不断开拓。endprint