浅论我国房屋承租人优先购买权制度

高语聪

[摘要]所谓的优先购买权就是在法律的保障下，当出卖的人在出卖某种物品，而出现了第三方购买人时，这样的条件下购买的权利却高于第三方购买人的权利。目前就我们国家的法律法规而言，这种房屋租赁的优先购买权还是存在很多的不完善的部分，所以在实际的应用中还存在着诸多的问题。以下就是笔者分析了我们国家这一制度实际的发展情况，通过充分的研究提出一些个人的建议和完善的方法。

[关键词]房屋的优先购买权；权利的行使；法律效力

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0082-03

一、房屋承租人优先购买权的基本理论

（一）房屋承租人优先购买权的概念理解

优先购买权是我国立法中的概念，在我国台湾地区以及德国、法国的民法典中通常称之为先买权，但其本质含义并无实质差别。所谓的优先购买权就是在法律的保障下，当出卖的人在出卖某种物品，而出现了第三方购买人时，这样的条件下购买的权利却高于第三方购买人的权利。我国法律下的房屋承租人优先购买权，是指房屋承租人在租赁合同有效期内，当出租人出卖租赁房屋时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁房屋的权利。

（二）房屋承租人优先购买权的特征

就中国房屋买卖以及租赁的现状而言其具有以下四个标志性的特征：

1.法定性

对于房屋的承租人所具有的这一项权利是受法律的保护的，是合法的一种民事的权利，所以买卖双方不得擅自的进行约定。

2.专属性

合同有相对性，房屋承租人的这一项权利只能是在房屋的租户与房主的合同的规定期限内所拥有的一种权利，并且这种权利不能转让给其他人的，更不可以以其他方式转移到他人的身上。

3.特定性

目前的中国国内房屋承租人优先购买权只适用于购买房屋时方可使用，除房屋以外的其他物品都不在这一权限的使用范围之内。

4.限制性

承租人必须是在租赁合同的使用期限之内，才能使用该权限，并且必须有第三方的买家出现，与其有同等的条件，才可以拥有这一优先权。

二、房屋承租人优先购买权的行使

行使优先购买权是承租者拥有这项权利的主要部分。

（一）前提条件

1.出租人在出租合同上所写的规定时间内对于房屋进行出售

假设租户与房主之间租赁的合同到期日为2015年4月1日，那么承租人的这一权利只能在4月1日之前使用。

2.出租人对于这一相关的房产必须以买卖方式出售房屋

如果在法律允许的条件内，房主对于房屋进行赠予或者进行遗产分割等情况的话，承租人就不可以使用这一权利的，这一权益是没有效益的。

3.出租人已与第三方签订具有法律效益的房屋买卖合同

优先购买权是相对于第三方而言的，所以只有出现了第三方购买人，才能行使这一权利，若没有出现第三方，那么此权利也不存在，不得使用。

（二）时间条件：该权利的使用时间之内使用这一权利才算有效

承租人在收到房主的房屋即将买卖的通知后，如果承租人选择购买，则可以在这一期间进行购买，如果超过日期，那么承租人则没有了优先购买的权利，这一权利就失效。这一时间的规定，在我国现行的法律中对于这一时间的规定却没有明确的一种说法，相对来说是有漏洞的。在其他国家会有这样的类似的规定，如《瑞士民法典》中对于这一时间期限的规定为三个月的时间。

（三）实质条件：“同等条件”

设置“同等条件”的目的是为了维护买卖双方的利益，这也是对于拥有优先购买权的承租人的一种合法的制约，避免对于这一权利的私自乱用，造成不必要的民事纠纷。目前我国学界和司法界对“同等条件”的理解有不同的观点，主要有绝对同等说、同等价格说、价格条件和支付条件同等说等等。

笔者认为理解“同等条件”应在充分考虑当今时代特征的前提下，本着不损害出租人的实体权利并有利于交易的原则。因此首先把价格条件作为最核心的要素，就符合“效率至上，资本高速流通”的时代特点，此外价格的客观、公正，也使得“同等条件”在现实中具有可操作性。其次还应综合考虑履行期限、付款方式、定金等其他交易条件，因为任何绝对的同一，都是不符合当今社会多元化的发展趋势的。就付款的相应方式来说，如果第三方出现时选择一种付款方式，而承租人也同样使用这样的付款方式的话，此时就要对出卖人提供担保。

三、房屋承租人优先购买权制度在我国的发展状况

（一）立法现状

国务院1983年第一次关于购买优先权颁布了《城市私有房屋管理条例》，其中明确地指出：“房屋主人在出售该房屋时，必须在出售之前的三个月就要通知承租人，承租人与第三方购买方之间是一样的购买的权利。”经过实际的使用过程中的不断改进1988年颁布的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》中规定：“房屋主人在出售该房屋时，必须在出售之前的三个月就要通知承租人，承租人与第三方购买方有同等条件的购买的权利。”，根据实际的使用，此条已经废除，不再使用。到了1999年颁布的《合同法》中的新的规定，房主在卖房产时，应当在出卖之前的规定时间内告知承租人，此时承租者则具有了与第三方一样的买卖条件，不仅如此还享有优先购买的权利。如辽宁省颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》则指出：“出租人转让租赁期限未满的房屋应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权，给承租人造成经济损失由出租人赔偿承租人的损失。”

（二）司法现状

从表面来看我国对房屋承租人优先购买权已经有多部法律法规来进行合理的控制，但是事实上，这些相关的条例大都十分抽象，在实际的房屋买卖交易过程中往往会产生很多的问题，经常会出现这些法律之外的现象，从而造成了法律的漏洞。endprint

1.出租人与第三方购买方没有通过法律就私自签署“明暗两份合同”

这种明暗两份的合同主要区别在于价格上的不同，一份价格高的，另一份价格是低的，在实际行使时使用的与在承租人面前展示的是不同的两份合同，给承租人看的是价格低那份合同，实际买卖用的则是价格高的那份合同了。

2.假赠与

赠予的行为是受法律保护的，而出租人为了达到某种目的，假装赠予第三方，实际上暗箱操作进行买卖。

3.承租人恶意阻拦

承租人因为某些个人的原因或者个人的嫉妒心理等原因刻意的进行恶意拖延，以消耗第三方购买房屋的耐心，最终往往迫使第三方妥协。

4.同案不同判

比较《民通意见》和《合同法》中对优先购买权的说法，可以发现，《合同法》删除了《民通意见》中对于承租人行使优先购买权可以产生宣告房屋买卖无效的后果。但是在司法实践中，对于适用这两部法律的情形十分混乱。

四、房屋承租人优先购买权相关法规的完善

（一）明确房屋承租人优先购买权的行使主体

我国的立法中对于承租人的这一权利有明确的说明，但是司法实践中次房屋承租人、承租人的继承人能否主张优先购买权的争议却屡见不鲜。那么笔者认为不管租赁人的租赁性质是怎样的，为了维护其起码的生存权益的前提下，都应该保护其相应的优先购买权，只有这样的保护，才能促进社会的和谐发展。承租人这时是可以选择使用或者不使用优先购买权的，所以使用了优先购买权的话就不受“长期租赁的或者六个月以上的租赁”的制约了。

（二）明确房屋承租人优先购买权的行使期限

《合同法》中对于出租者要在规定的时间内告知承租人买卖的消息但是并没有明确时间，现有的管理条例里面对这一时间的规定为三个月的时间，这一时间的规定往往是被认为是合理的。但是事实上这种理解是错误的，因为承租人优先购买权的行使主体是承租人，其期限自然也是用来约束承租人的，但是仔细分析上述条文，不难发现所谓的“三个月”期限约束的主体却是出租人。笔者认为是否定的，因为三个月的时间过于太长，影响了实际的效益。如果承租人有意愿购买此房的话，最佳的通知时间应该是一个月之内，而不是三个月。

（三）重构出租人、承租人、第三人间的法律效力

1.优先购买权对出租人的效力

房主与第三方确认购买房屋后必须在规定的时间内以通过书面的表述明确并真实的告知承租人。

2.优先购买权对承租人的效力

如果承租人在规定的期间内没有购买意向，那么要及时的告知房主没有购买的意向，并且要明确说明，说明之后代表承租人主动放弃了优先购买权。若房主与第三方合同失效，又产生新的第三方时，承租人会出现新的购买优先权。

3.优先购买权对第三人的效力

如果承租人在合同期限的时间内与房主之间签订了购买的合同，而第三方的买家也与房主签订了合同，那么这二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此时出租人应向谁先为给付那？是由出租人选择？还是先向承租人先为履行？笔者认为应选择后者。虽然债权具有平等性，但是立法的实质目的在于保护当承租人满足法定的条件时，享有对出卖房屋优先买到的权利。如果由出租人白行选择向谁履行时，则承租人很有可能因为“落选”，而无法获得该房屋，只能获得违约赔偿，优先购买权被架空，与立法实质相悖。笔者的观点是肯定的。最高法院几年前就已经做出了公告，将《民通意见》第118条进行废除不再使用，原因就是其条例的规定与《物权法》之间存在一定的矛盾性”。《物权法》中对于这一方面有相关的规定，根据该规定的分析就是第三方的购买方成为了善意的第三方。分析如下：

第三人的“善意”是以不知道或不应知道知道租赁事实的存在——即出租人与承租人的租赁合同没有进行登记备案。我国在原有的房产相关规定基础上，有些地方也做了进一步的相关的规定：如果在期间内合同出现了一些变动，需要由出租的当事人到相关的房屋部门进行备案和相关的登记，如果不进行合法的登记和备案的话是不可以与第三方购买方进行合理的竞争的。可见，登记备案的目的就是为了税收及相关的行政方面一系列的管理，而只能理解为对抗要件。将预告登记制度引入到承租人优先购买权制度中，目的在于限制出租人对房屋的处分权，保障承租人将来行使优先购买权时能够取得房屋所有权。

最后当第三人以合理的价格受让该不动产时，就完全具备了善意取得的构成要件，因而可以依据不动产善意取得制度主张自己对于该房屋的合法所有权，以对抗承租人的优先购买权。

（责任编辑：封丽萍）endprint