土地价格评估在农地抵押路径中的作用

摘要：农村土地经营权通过股份合作、转让、互换、出租等方式进行流转，使多元化规模经营得到全面发展，在维护农民土地承包经营权益、农村基本经营制度、缩小城乡差距等方面起到促进作用。随着我国开展土地评估工作，大部分学者提议在农地抵押路径中全面应用土地价格评估法。文章分析了土地价格评估在农地抵押工作中的实现路径。

关键词：土地价格评估；农地抵押路径；农地资源；农地价格；农地市场 文献标识码：A

中图分类号：F321 文章编号：1009-2374（2015）31-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.31.097

1 概述

目前，我国普遍存在农村融资渠道不顺畅的情况，且资金缺少对增加农民收入、提高农业生产率有着非常严重的影响。农民能够抵押的财产除了农地以外，其他的几乎没有，相关文件明确指出“如农民条件允许，可以采用抵押土地经营权进行贷款”。现今已经在山东寿光、辽宁法库、重庆开县、宁夏同心、湖北天门、浙江温岭等地区普遍使用，农地抵押对加快农村经济发展具有非常重要的作用。

2 土地价格评估在农地抵押路径中的实现路径

在农地金融制度创新工作中，农地承包经营权无形资产评估占据着非常重要的位置，通常情况下，农地抵押主要采用剩余法、成本逼近法、评分估价法、基准地价修正法、市场比较法、收益还原法等进行土地价格估价工作。

2.1 成本剩余法以及逼近法

目前，相关法律法规中准许“四荒”等采用协商、拍卖、公开招标等方式获得的土地承包经营权能够以抵押进行设置，对市场原则进行确认，对通过市场方式获取的土地承包经营权预付对价进行承认后，即可实行抵押。农业公司、合作社、种植大户等土地经营的农村大中型经济组织作为政策颁布的获得者。通过分析目前实施农地抵押政策的实际情况得知，由于“四荒”农地数目具有一定的限制，均是分散农户在承包经营期限内存在的已耕农地作为金融机构具体估价的对象。成本剩余法以及成本逼近法主要是从处于经营农地预期收益增值角度以及实际耗费机会成本对农地价格进行估算。联合应用两者的基础下可以依法交易土地产品，根据当期投资的实际情况采用顺利交易变现的方式可以得到预期回报。

2.2 市场比较法

土地市场上完成交易的具体金额，紧要供需对象采用反复直接博弈、充分自由晶振等方式满足均衡的目的，确保市场经济规律性得到全面反映，从根本上促进有效利用、优化配置土地资源得以实现。在农地抵押工作中，不但需要相关人员对转让土地承包经营权的资料进行收集，同时需要工作人员具备一定的工作经验以及相关知识。另外，由于我国多数农村地区在农地产权交易机构、交易场所等方面设置相对缺乏，没有健全的交易服务网络以及服务平台，造成土地产权交易均位于自发、偶然、零星的交易情况下。例如，通过分析某省调查结果得知，农户中自发组织土地流转占据72%的概率，但是有87.6%的土地仅能通过转包其他村民或者本村亲戚的方式进行交易。虽然某县城已经构建了“土地流转中心”，但对于农户土地流转档案仍然缺乏针对性的建立，在某县市2269的行政村中只有13例行政村构建土地流转中介组织。

2.3 评分估价法

评分估价法主要是以全方位应用综合评价模型进行低价评估工作，各方面影响因素、农地价格之间的关联性较为密切，采用因子分析、模糊评价、层次分析、神经网络构建等方式，对各方面影响原因进行考虑，从而对农地价格进行估计。通常情况下，评分估价法能够将互相结合定性分析、定量分析等情况全方位体现，在任何情况下均使用。由于农田基本设施情况、土地制度、区位条件、经营耕作模式、肥力等方面的原因均会影响土地价格评估工作。所以，要想确保构建的指标体系能够与地域农地特征互相符合有一定的难度，同时需要耗费大部分的时间、财力、物力、人力等方能获取具体指标数值的定量参数，一旦其中某个因素出现改变，则不能获取正确的数据。评分估价法与其他五种估价方法对比来说，需要支出的成本较高。

2.4 收益还原法

收益还原法在用于土地价格评估过程中对农地纯收益进行合理确定是非常重要的。通常情况下，极端气候、受病虫害、生产周期长等方面的因素均有可能对农业生产周期产生影响，农资农机、农产品以及抵御自然灾害等在应对价格波动风险方面具有较弱的能力，同时市场供需改变会大幅度地改变农产品的价格。例如，2011年以后，在土豆、生姜、大蒜、绿豆等农产品方面价格改变情况较为明显，通过分析相关统计数据得知，目前我国缺乏连续性以及规范性的财政职能政策和政府农业补贴，各部门在全面探索其方式以及作用范围，对农地收益产生较大的影响。国内专家通过混沌时间序列、神经网络、模糊逻辑思维理论、灰色系统理论等方式对农地收益进行预测，其具有较大的复杂性，但是长时间预测并未获得较高的准确性。大部分地区均是通过分析双方意愿后，通过协商或者讨价还价的方式进行土地估价工作。

2.5 基准地价修正法

倘若农地抵押价格评估工作不能通过农地交易价格的案例进行确定，且分级定级农地的工作均采用科学、全方位的方式进行确定，全面完成评估标准样地价格的工作，那农地抵押价格评估的工作能够通过基准地价修正法进行。通常情况下，在评估农地抵押价格时主要分析地区科技发展水平、经济社会等差异，对农地自然属性进行估价，估价工作中应该对农作物平均产量进行估计，使分等定级结果提高农地经济价值，同时还要对农产品实际的价格进行预测。通过分析这种情况得知，分等定级工作采用农地估价法具有较大的复杂性，在一定程度上影响标准样地估计体系的发展工作。例如，2013年12月，某地区张某向李某以6.84亩土地10年承包经营权作为抵押方式，获取贷款5万元，该地区金融机构以及政府相关部门为了避免出现风险，通过简单、机械以及初级的估价方式，把农地抵押贷款最高金额设定为6万元，尽可能采用估价降低的方式使风险得以规避。

3 结语

农地资源是否能够可持续利用在很大程度上受到农地价格、农地市场的影响。现代市场体系中农地价格以及农地市场占据非常重要的位置，可全面发展以及建立区域市场。因此，农地抵押工作中有效利用农地土地价格评估，对于优化农地资源配置、促进农地资源持续利用、构建完善农地市场起到积极的促进作用。

参考文献

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[2] 王浩.农地抵押估价方法适用性分析及完善对策[J].湖南社会科学，2013，（3）.

[3] 高艳梅，刘海英，李景刚.基于产权价值的农地承包经营权流转价格评估方法研究[J].广东农业科学，2011，（15）.

作者简介：胡亮（1978-），男，常德金土地房地产评估有限公司经济师，研究方向：国土资源管理。

（责任编辑：王 波）endprint