农民工拯救楼市？

邢海洋

在海滨某地级城市的旧货市场，我发现那里的老家具都在被当作废品处理，一件老式面条柜，要价才700元。卖旧货的小伙子侃侃而谈，把自己来到这个地方的经历和盘托出：他是复员军人，家在农村，妹妹从大学毕业后，一家人合力花了10万元给妹妹“买”了个本地最好医院的护士职位，他则努力赚钱，想接父母来定居。

当政府决定把楼市去库存的重任“压”在农民的肩上时，我知道这位小伙子正是最佳人选，但又隐隐觉得，700元的面条柜和10万元的就业费用之间的巨大反差，似乎不足以支撑他的城市化梦想。老辈传下来的一件面条柜，虽不是名贵的木材打造，若情愿以如此低廉的价格出售，想必自身的财富参照系也是颇为低水准的。中国农民的收入，虽已经连续11年快速增长，人均年收入超过了9000余元，并且连续4年增幅超过了城镇居民，但从绝对值上还相差甚远，仅为城镇居民的三分之一，并且，收入的一多半还是工资，而非家庭经营的收入。这也意味着农民的财富，多是靠着“打工”获得的，种粮种菜以及经营小生意等传统农村的赚钱方式只提供少半的财富。有鉴于此，政府若想呼吁农民为城市过剩的住宅降库存，其目标人群只能是在城市里工作的村民，即农民工，而不是传统的农业人口。

巨大的库存压力下，中国三、四线城市的房价并不高，很多城市的住房收入比在10倍以下，低的仅六七倍。房地产商在上一波好高骛远的大户型开发后，也迅速调整了战略，主打中小户型。那些总价低廉且位置优越的小户型房屋一直不愁卖，真正积压下来的或者是缺乏法律保护的小产权，或者是沿海售卖给外地人的大户型海景房，或者是位置偏远生活不便的商品房。这些房子似乎都不是为进城务工人员准备的，政府即使给予一定的补贴，农民工恐怕也不会购买。实际上，紧绷的资金链条下，这里滞销的房产早经过了多轮大放血式的促销，从海滨豪宅的买房送特斯拉到偏僻区域的买两居送一居，打折方式无所不用其极，却效果不彰。中国楼市的高库存，正如近来暴露出的迟迟无人居住的保障房社区，很大的原因是规划设计不当造成的。这笔资产，恐怕只有计入坏账一条出路。

农民是天生的经济学家和商人，他们肯花费10万元为女儿买通一个护士的职位，却未必愿意用这10万元支付一套房子的首付。这其中的诀窍，就在于贷款需要偿还，而一个城市大医院的护士职位，既稳定又有着不错的收入，假以时日，非但是房子，就是家乡的父母都能够到城市里团聚。在买房子的城市化与就业的城市化之间，孰先孰后于是一目了然。解决城镇的住房高库存这个“球”，还是得踢回到接纳农民工就业上，并且，这里的“就业”还不应该是传统意义上的低薪且无劳动保障和社会福利的“打工”，而应该是如大医院护士一样与市民待遇挂钩的终身职业。实际上，当农民工用真金白银购买了城市的就业与社会保障时，他是为中国滞后的公共服务买单，同时更增加了购房难度。

中国现有3亿农民工，其中进城欲望比较强的“80后”新生代农民工超过2.5亿，与之对应的是截至2015年底，全国商品房待售面积7亿平方米，若按照全国人均住房面积35平方米计算，待售商品房仅能满足8%农民工的城市化居住需求。把农民工发动起来，去库存似乎指日可待。但7亿平方米库存之外，还有大量在建房屋，一旦计入，中国楼市的库存可能倍增。中国房地产数据研究院对包括已竣工未销售的、未竣工在建的和待开发的房地产项目进行估算，结果是这些潜在库存加起来不少于40亿平方米。安信证券更估测库存达到98亿平方米。

麻烦还在于，农民工的数量已经达到了峰值，5年之前的2010年，中国农民工数量净增加1200万，创下历史最高纪录，之后每年下降200万左右，统计局数据显示，从2014年9月末到2015年9月末，新增农民工数量几乎为零。