住房价格波动与中国城镇居民消费行为——基于2004—2011 年省际动态面板数据的分析

李 剑 臧旭恒

近年来在我国的宏观经济运行过程中，房价上涨与居民消费不足一直是经济政策制定者们关注的两大焦点问题。一方面，为了避免高房价不断引发的经济风险和社会矛盾，政府自2010 年开始陆续采取了限购、限贷等一系列行政手段，对房地产市场展开了有史以来最为严格的调控，但收效甚微，仅使房价的上涨速度有所减缓，甚至到了2012 年房市又显现出再度繁荣的趋势。另一方面，国际经济形势的持续低迷要求，要加快经济发展方式的转变，推动经济健康持续的发展，就必须坚持扩大内需特别是消费需求的战略。因此，在这样一个背景下，究竟房地产政策应该何去何从，怎样才能建立起一个房地产调控的长效机制，在扩大内需拉动我国经济发展的同时有效地规避房价波动引发的金融安全问题，就成为经济政策制定者们亟待解决的重要问题。为此，我们首先就要了解到底房价波动对我国居民的消费行为带来了怎样的影响？

一、文献综述

国外研究表明，住房作为一种资产其价格上升会通过以下三种渠道来影响居民的消费：首先，根据生命周期持久收入理论，消费是收入和财富的函数，一旦房价发生持久的上升，理性的消费者就会调整其消费计划，将房价上升带来的住房财富的增值部分平均分配到预期的余生中去，从而引起消费水平的永久性增加，产生直接的财富效应。但由于住房不仅仅是一种资产还是一种消费品，房价上升的同时也意味着更高的租房成本，因此对于那些无房者而言，房价上升不仅不会带来直接的财富效应，由此引发的住房成本的增加还会在总支出一定的情况下挤出掉其他的消费支出，甚至考虑到未来的购房计划，会使其进一步减少当前的消费(Ludwig 和 Slok，2004)。准备长期居住的家庭而言，升高的房价也仅仅补偿掉了未来更高的租房成本，因此并不会产生直接的财富效应(Sinai 和 Souleles，2005)。Buiter(2010)指出只有那些准备更换小面积住房或者有多套住房准备出售其中一部分住房的家庭，房价上升带来的住房资产的增值收益才能真正为其提高消费水平提供资金来源。其次，住房作为家庭的优质抵押品，其价格上升还会放松住户的信贷约束从而引起当期消费的增加，即产生流动性约束效应(Iacoviello，2005；Christensen et al.，2009)。显然，流动性约束效应不象直接的财富效应那样是引起住房持有者整个生命周期内消费的持久增长，它只是将未来消费的增长提前到当期，因此是一种短期的增长，并且只会对那些面临借贷约束的住房持有者产生作用。再次，由于住房还可以起到一种缓冲储备的作用，因此当房价上涨房产财富增加时，居民往往会相应减少其他的预防性储蓄，从而增加当期的消费支出，即产生预防性储蓄效应(Lehnert，2004；Benito，2007)。与流动性约束效应一样，预防性储蓄效应也只是改变了消费的时间路径，并且对那些仅有少量预防性储蓄且谨慎动机较强的房屋持有者的影响最大。

最终，房价上升对居民消费的影响就取决于这三种渠道的共同作用结果，但挤出效应的存在和不同影响渠道作用范围的有限性、作用机理的差异性则意味着，不管从总量上看房价上升会给对居民消费带来怎样的影响，其对不同类别消费者的影响无论是在强度上还是在方式上都可能表现出显著的不同。Sinai 和Souleles(2005)、Li 和Yao(2007)、Buiter (2010)也都认为住房财富的波动对消费分布的影响要大于对整体消费的影响。因此，探究房价波动对居民消费行为的影响，就决不能忽视总量影响背后存在的结构性差异。对此，Sungwon (2011)利用韩国不同收入阶层的面板数据研究了房价上升对居民消费的影响效应，发现虽然房价上升对总量消费的影响并不明显，但对住房持有率较高的高收入阶层有显著的财富效应。Haurin 等(2004)利用SCF 和NLSY的数据进行研究却发现，由于高收入家庭具有相对较低的风险厌恶程度，因而房价上升对于收入较高的家庭的财富效应低于收入较低的家庭。Khalifa(2013)基于PSID 数据应用面板门槛模型发现，在由收入门槛分割的不同收入区域间住房财富效应存在明显差异，其中房价上升对中间收入区域居民的财富效应最明显。Benito(2007)基于1992—2002 年间英国家庭的微观调查数据进行考察，发现这期间房价上涨对那些因面临流动性约束或存在预防性储蓄动机而呈现出收入过度敏感性的家庭产生了显著的财富效应，而对其他住户的影响并不明显。此外，由于不同影响渠道作用机理的不同以及消费者对不同消费品购买决策的差异，导致房价波动对不同类别消费支出的影响也并不是平均的，往往表现出较大的差异。如Bostic 等(2009)从耐用品和非耐用品的角度出发，利用CEX 和SCF 的数据研究发现，短期内住房财富的增加带来了显著的财富效应，但对耐用消费品支出的影响非常微弱；Chen 等(2010)利用我国台湾省1991—2007 年的数据发现，房价上升主要刺激了信贷受限居民耐用品消费支出的增加，而对其非耐用品消费支出的影响并不明显。甘(2010)运用香港住户的面板数据研究发现，住房作为一种缓冲储备，其价格上升时对可自由支配消费品支出(discretionary spending)①指消费者会随收入变化快速调整其支出数额的这样一类消费支出项目，即收入增加时会快速增加其支出，收入下降时也会首先压缩其支出。在甘(2010)的研究中利用在外就餐和娱乐支出作为其代理变量。的财富效应最为显著，其影响系数是总消费支出的两倍。

相比较而言，国内研究更多的是在房价上升对居民消费整体影响的层面上展开，如宋勃(2007)、高春亮(2007)、王培辉、袁薇(2010)、谭政勋(2010)、况伟大(2010)、王子龙、许萧迪(2011)、王柏杰、何炼成、郭立宏(2011)、严金海、丰雷(2012)、李春凤、陈乐一、刘建江(2013)等，且由于模型设定、计量方法以及样本数据的不同，结论差异较大，而对整体影响背后结构性差异的分析较少。不可否认，在我国与房价不断上升相伴随的是，一方面城镇居民间的收入差距在不断扩大，这不仅会使他们之间在住房需求层次和住房资产持有②郑思齐等(2009)根据2007 年城镇住户的大样本调查统计数据进行分析发现，随着收入水平的提高，家庭拥有的住房资产的市场价值也不断增长，两者存在非常显著的正相关关系。上存在较大的差异，而且还会使他们面临的流动性约束的强度和对风险的态度明显不同(臧旭恒等，2012)，因而房价波动对消费的影响方式和效果就可能在不同收入阶层之间表现出较大的差异；另一方面，城镇居民的消费也正处于结构变化加快，品质不断升级的阶段(袁志刚等，2009)，究竟房价上升促进了哪些消费类别的增长，抑制了哪些消费类别的增长，与当前城镇居民的消费结构升级存在怎样的内在关系，也并不为我们所知。因此，为了系统地了解房价波动对城镇居民消费行为的影响，本文将着重探讨总量影响背后存在的不同收入阶层之间、不同消费品之间的结构性差异，以期能对在扩大内需的宏观经济背景下完善我国房地产市场调控的长效机制提供有益的参考。

二、模型设定、研究设计与数据说明

（一）模型设定

目前有关财富效应的实证检验基本都是在LC-PIH 框架下展开，根据布兰查德、费雪(Blanchard 和 Fischer，1989)的经典模型，理性消费者追求跨期效用最大化的选择行为可表述为：

Ct、Yt、At分别表示t 期的消费、收入和财富，δ 为时间偏好率，r 为资产收益率，在效用函数为二次型，T →∞，且r = δ时，可推出最优消费路径为：

说明第t 期的消费水平依赖于当期的财富值和当期及预期未来收入的折现值。若进一步假定收入遵循一阶自回归过程，则可得如下的长期消费函数：

其中，β1、 β2反映了收入和财富对家庭总消费的长期影响系数。为检验房价波动对居民消费行为的影响，并考虑到消费的动态特征以及可能存在的变量遗漏问题，本文将在式(4)的基础上建立如下的动态面板计量模型来进行具体的实证分析：

其中，下标i 代表省份，下标t 代表年份，H 表示房价，Cit-1表示居民消费支出的一阶滞后项，可全面反映影响上一期消费的全部信息(包括对未来收入的预期)，μi表示不可观测的各省的特定效应，εit表示观察不到的影响居民消费的随机扰动项。系数测度了在控制住上一期全部影响因素的前提下，当期收入、住房资产价格波动对消费支出的短期影响，γ 则反映了消费调整的速度，即各种冲击对消费影响的持续时间，对式(5)作递归处理，可得收入、住房资产价格波动对消费的长期累积影响。根据式(5)的估计结果，我们就可以从强度(短期：；长期：和速度(γ)两个维度全面的考察房价波动对消费的影响方式和效果。

（二）研究设计与数据说明

为了揭示房价波动对居民消费整体影响背后的结构性差异，我们将首先利用式(5)分析住房价格变化对不同收入组居民跨期消费配置的影响；然后再利用式(5)分析住房价格变化对城镇居民期内各消费支出项目配置的影响，即对消费结构的影响。

在数据的选取上，考虑到1998 年福利分房制度的取消虽然是住房制度改革历程中的一个重要转折点，但直到2003 年《关于房地产市场持续健康发展的通知》的发布才真正确立了住房供应环节市场机制的主导地位，住房价格也才真正被纳入城镇居民的消费决策范围之内。因此，本文将选取2004—2011 年的省际面板数据来进行具体的实证分析：在检验房价波动对不同收入阶层城镇居民消费行为的影响时，将使用我国24 个省份2004—2011 年各收入阶层城镇居民①由于一些省份没有统计相关分组居民的数据，故本文整理得到了北京、天津、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南、内蒙古、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、四川、西藏、陕西、宁夏、青海和新疆24 个省份五分类收入法下城镇居民的收入和消费支出数据。的人均可支配收入、人均消费支出数据和各省市的住宅价格数据；在检验房价波动对不同种类消费品的影响时，将使用我国31 个省份2004—2011 年的城镇人均可支配收入、人均七大类消费支出数据②按照《中国统计年鉴》中城镇居民消费支出的分类标准，包括：食品、衣着、家庭设备、医疗保健、交通通讯、文教娱乐和居住这七大类消费支出。和各省市的住宅价格数据。考虑到通货膨胀的影响，所有数据均以2004 年为基期按照各省市城镇居民的消费价格指数进行了相应的平减处理。

三、实证结果与分析

在利用式(5)进行估计时，考虑到因变量的滞后项做解释变量可能会导致解释变量与随机扰动性相关，而解释变量中的收入、房价与消费之间也可能具有双向因果关系，从而产生联立内生性偏误，并且误差项中含有的不可观测的地区特定效应也有可能与解释变量相关。因此，为了尽可能的控制这些内生性问题，我们将使用Aerllano 和Bover(1995)、Blundell 和Bond(1997)提出的系统广义距(System-GMM)方法进行计量分析。具体做法如下：首先，由于研究区间为2004—2011 年，即便是省际数据样本量也不是很大，故选择一步System-GMM③GMM 估计包括一步GMM 估计和两步GMM 估计，由于在有限样本条件下两步GMM 估计的标准差存在向下偏倚，这种偏倚经过Windmeijer(2005)调整后虽会减小，但会导致两步GMM 估计量的近似渐进分布不可靠，从而影响统计推断，所以Bond(2002)建议使用一步GMM 估计。估计。其次，在工具变量的设定上，为了稳健起见，将所有变量均视作弱外生变量对待④因为多数前瞻性的消费理论均认为误差项能反映未来收入和资产价格的波动。，用它们的滞后值作为自己的工具变量。最后，考虑到GMM 估计量虽具有一致性，但当样本量较小或者使用的工具较弱时易产生很大的偏倚，所以为保证检验结果的稳健性，将同时进行固定效应(FE)估计和混合OLS 估计，以检验GMM 估计结果的有效性①Bond(2002)指出，当解释变量中含有因变量的滞后项时，虽然固定效应FE 估计和混合OLS 估计是有偏的，但由于它们的偏倚方向不一致，因此正确的因变量滞后项的估计系数应该介于这两者之间，这就为我们判断GMM 估计是否发生较大程度的偏倚提供了一个检验方法。。其具体结果如下：

（一）房价波动与不同收入组居民消费行为的检验

不同收入组居民消费行为的检验结果(见表1)显示，收入仍是影响城镇居民消费的最主要因素，并且随着收入水平的增加，其对当期消费的影响系数呈现出先增后减的变化趋势，其中最大的是中等收入组，其次是中等偏下收入组，而最小的是高收入组，说明这一时期中低收入组居民的消费决策对当期收入水平的变动非常敏感。除此之外，这一时期城镇居民的消费行为还表现出显著的惯性特征，但其强度在不同收入组之间存在明显的差异，说明当受到冲击时不同收入组居民的调整速度是不同的。房价变化对居民消费的影响与我们的预期的一致，确实在不同收入组之间表现出了显著的差异，并且这种差异不仅体现在当期的影响效果上，还体现在由消费惯性所决定的房价变动对消费影响的时间特征上，见图1。总的看来，房价上升对于从低到高的五个不同收入组居民消费的最终影响效果呈现出典型的倒U 型特征：房价上升对低收入组居民的消费存在显著的、长期的抑制效应，对中等偏下收入组居民的消费存在微弱的短期财富效应，对中等收入组居民的消费存在显著的短期财富效应，对中等偏上收入组居民的财富效应不仅进一步增强也变得更有持续性，但在显著性上有所下降，最后，对高收入组居民的消费仅带来非常微弱的长期财富效应。

表1 房价波动与不同收入组居民消费行为的检验结果

图1 房价上升对不同收入组居民消费影响的差异分析

本文认为，对最低收入组居民而言，由于大部分居民往往是租房者，根本没有自有住房，因此房价上升不会对其产生财富效应。并且在目前保障房供给体系不完善，主要依靠市场供给的背景下，房价的快速上涨会强化他们关于未来住房租金上涨的预期，为了能满足自己未来对居住的最基本的需求，他们只有压缩自己的各项开支，如果再考虑到未来购房的打算的话，房价上升更是会对其消费产生抑制作用，故房价上升最终对其消费表现出持续的抑制效应。对中间收入阶层(包括中等偏下、中等、中等偏上收入组)而言，随着拥有自有住房家庭所占比重的不断增加，住房的资产属性开始凸显，房价上升也开始对消费表现为一定的财富效应。由于该阶层大多数居民仅有一套住房，且财富积累量较低、资产结构相对单一，这就导致虽然直接财富效应的作用非常有限，但房价持续上升所带来的住房财富的增加不仅可以起到一种缓冲储备的作用，使居民应对未来不确定性发生的能力增强，而且还能为家庭消费或者个人创业投资进行融资，在一定程度上缓解家庭面临的“流动性约束”，因此房价上升对该阶层居民消费的影响就主要体现为一种较为短期的财富效应。并且随着收入水平的稳步提升，居民的消费欲望会更加强烈，因而也更容易面临流动性约束和未来不确定性消费支出的增加，于是预防性储蓄效应和流动性约束效应的发挥也就更为充分，故房价上升对中等、中等偏上收入组居民短期消费的促进作用最大。然而，收入水平快速增加的同时会使家庭对住房的改善性需求亦不断增强，在我国二套房信贷政策不断趋紧的情况下居民只好通过减少消费支出来满足自己的这种需求①臧旭恒、李燕桥(2012)的研究中也发现较高收入组居民和中等收入组居民的信贷敏感系数最高。，这在一定程度上会夸大改善性住房需求带来的挤出效应，从而消弱已有住房的财富效应，因此房价上升对中等偏上收入组消费的财富效应虽进一步增强，而显著性却有所下降。最后，对于高收入组而言，他们往往除了拥有自住住房外还可能拥有第二套甚至多套住房②西南财大发布的《2011 年中国家庭金融调查报告》显示，中国城市家庭拥有两套及以上住房的比例占到且19.07%。，虽然较高的当期支付能力和财富积累使得抵押约束渠道和预防性储蓄渠道对其的影响几乎不存在，但房价上升也似乎并没有如生命周期持久收入假说预期的那样对其消费产生显著的直接财富效应。这可能是由于，一方面这一时期房价的快速上涨，使住房成为备受高收入家庭青睐的投资对象，尤其是在投资渠道缺乏、货币贬值的背景下，更是会刺激其对住房的投资或投机性需求(李绍荣等，2011)，另一方面国内个性化、高品质消费品的供给缺乏以及消费环境的不尽如人意，使得高收入人群更愿意选择在国外消费，这就导致房价上升所带来的财富的增加从用途上看，并没有被用于国内消费支出的增加上，而是被更多地由于住房投资以及国外大牌奢侈品的购买上。

（二）房价波动与城镇居民不同消费类别的检验

房价波动对不同消费类别的检验结果(见表2)显示，在有效地控制了消费的惯性和房价、收入的内生性问题之后，房价上升虽对总消费支出表现出明显的促进作用，但这一影响在不同消费类别之间存在显著的差异，具体表现为：短期内房价上升显著的促进了交通通讯支出和文教娱乐支出的增加，而对家庭设备支出和住房支出的财富效应并不明显，且对衣着支出、食品支出和医疗保健支出还表现出微弱的抑制作用。进一步考虑到消费的惯性可以发现，长期内房价上升将对文教娱乐支出表现出一种较为持续的促进作用，故财富效应最大，相比较而言，对交通通讯支出的财富效应则短期效果更明显，而对衣着支出、食品支出和医疗保健支出的挤出效应虽不显著但它是持续的。

这说明：首先，这一时期房价上升对总消费的正向影响并不能归咎于是住房消费所带来的派生效应的结果，或者至少在总量上看这不是其主要原因，因为房价上升无论是短期还是长期都没有显著的促进居住支出以及与购房行为高度相关的家庭设备支出的增加；其次，从耐用品消费和非耐用品消费的角度看③依据的是狭义的非耐用品消费支出的划分标准：非耐用品消费支出=食品消费支出+衣着消费支出，耐用品消费支出=总消费性支出-非耐用消费品支出。，房价上升主要是通过耐用消费品来影响居民的生活质量，尤其是对交通通讯这种大额耐用消费品的影响尤为显著，这不仅从侧面验证了流动性约束效应的存在，同时还说明居民并没有将房价上升所带来的财富的增加如同收入增加一样纳入到生命周期消费决策当中，因此它对衣、食这种日常性的消费行为没有产生显著的影响；最后，从消费结构升级的视角看，房价上升对文教娱乐、交通通讯等“享受型”消费支出表现出显著的促进作用，而对食品、衣着和医疗保健等“生存型”消费支出则具有一定的抑制作用。考虑到房价波动对不同收入阶层居民消费影响的差异，这一结果意味着，住房作为广大的中间收入阶层普遍持有的一种资产，在一定程度上发挥着消费保险的作用，因此其价格上升可以降低居民的谨慎动机，从而明显促进了支配自由度较大的享受型消费支出的增加，使中间收入阶层尤其是中等、中等偏上收入居民的消费结构和消费品质不断提高；但作为一种生活必需品，房价的过快上涨却使低收入居民面临着巨大的购房压力和持续上升的租金价格，为此他们不得不压缩日常的“生存型”消费支出，这不仅会导致其生活质量的不断下降，还会使其未来的人力资本存量从而收入水平进一步恶化。由此看来，房价上升虽对城镇居民消费结构的升级具有一定的积极意义，但同时也会带来收入差距的继续扩大和消费不平等现象的进一步加剧。

表2 房价波动与不同消费类别的检验结果

四、主要结论与政策建议

利用我国2004—2011 年的省际面板数据，本文对房价上升与城镇居民消费行为之间的关系进行了系统检验。研究结果表明，总的看来房价上升对居民消费的影响表现为财富效应，但这背后却存在显著的结构性差异。由房价波动对不同收入阶层消费影响的差异性检验发现：房价上升主要是通过流动性约束效应和预防性储蓄效应促进了中间收入阶层，尤其是中等、中等偏上收入阶层短期消费的增加，而对住房支付能力最强、住房资产持有量最多的高收入阶层的消费并没有表现出明显的财富效应，并且过高的房价还对低收入阶层的消费产生了持续的抑制作用。由房价波动对城镇居民不同消费类别影响的差异性检验发现：住房消费所带来的派生效应并不显著，房价上升主要是促进了大额耐用消费品以及“享受型”消费支出的增加，而对日常性的“生存型”消费支出却表现出持续的抑制作用，说明房价上升在加快中高收入阶层消费结构升级的同时会进一步加剧已有的消费不平等甚至收入不平等现象。

房价波动对居民消费影响结构性差异的存在决定了，一刀切式的住房政策是不可能解决我国住房市场中存在的问题的，在扩大内需的背景下，政府应实施分类调控的策略，在强调住房的消费属性、保护住房的资产属性的同时坚决抑制住房的过度资产化。

第一，大幅提高居民的收入，完善住房供应体系，以保障和支持居民的住房消费。收入差距的客观存在使得住房作为一种生活必需品，同时兼具了社会保障品和商品的多重属性，因此为了在确保居民最基本的居住权利、实现社会公义的同时也尽可能的满足人们对居住更高层次的需求，就必须大幅提高居民的收入，同时加快建立市场配置和政府保障相结合的住房供应体系。由住房保障市场来满足低收入家庭对住房的基本需求，由住房商品市场来满足中高收入阶层在基本居住需求得以满足的基础上就居住环境的改善、居住的舒适性等方面提出的更高层次的要求，这样不仅能最大程度地满足居民对住房的多层次需求，还能减弱高房价对低收入阶层消费的挤出效应，释放其因为住房负担而压抑的消费潜能。

第二，稳定房价避免大起大落，使居民形成稳定的财富预期。从实证分析结果来看，住房已成为城镇居民尤其是广大的中间收入阶层普遍持有的一种重要资产，并且在很大程度上还扮演着缓冲储备的职能，因此其价值贬值造成的家庭财富水平下降、资产负债状况恶化，不仅会增强居民的谨慎动机，还会加大居民面临的流动性约束，从而使其消费水平下降。所以，一个稳定的房价，不仅可以使广大的中间收入阶层的居民形成稳定的财富预期从而促进消费支出的增长和消费结构的升级，而且有利于购房者合理安排其购房计划，避免因担心房价的非理性上涨上涨而选择提前购房所带来的对其他消费支出的挤出效应。

第三，严厉抑制住房投机投资性需求。虽然限购限贷政策在一定程度上可以对投资性购房行为形成打击，但其中的“提高首付”、“控制二套以上住房贷款”等政策无疑也会增加中等、中等偏上收入人群改善住房的成本，从而对其它的消费支出产生一定的挤出效应。因此，对投机投资性需求的控制，应在适当的时机选择逐步退出限购限贷这些行政色彩浓郁的手段，而代之以以市场化手段为主的、长期有效的调控机制，如一方面通过逐步完善住房持有环节的税收政策来减少住房投资收益，一方面通过拓宽居民财富增值保值的渠道来疏导投资性住房需求。此外，还要通过不断提高消费品质、创立本土的国际名牌并营造良好的消费环境来让有购买力的高收入人群更愿意在国内消费。

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