济南学区房再调查

张翠翠

一边是“折扣不断优惠多多”的楼市，一边是热销且坚挺的学区新楼盘；一边是难买难租的二手学区房，一边是“划片入学”挤破的学区门槛……暑假结束，有关学区房的楼市暗战并未结束。

今年年初，济南出台“学区房新政”，“零择校”对学区房交易影响几何？济南又有哪些新的经典学区楼盘？还有哪些曝光的不靠谱楼盘呢？

学区新政出台后，热点学区房半年涨了12万

年初，济南出台学区房新政，义务教育阶段均实现“零择校”：小学实行“划片入学”；初中实行“整体对口入学”的免试招生办法，还对原先的学区进行微调，调整后的学区房范围可在教育网站上查询。

新政实施后，家长们争先恐后的想要通过换房挤入名校片区，这使得学区房较往年更热，且价格出现不同程度上涨。

传统热点学区房大都集中在胜利大街小学学区.其次是南上山街小学、经五路小学、燕山学校和甸柳庄校区，也是目前济南最贵的学区房，均价突破每平2万元。虽然这附近的学区房大都老旧且面积小。“一房难求”却是常态。

民生大街附近主营胜利大街小学、南上山街小学学区房的一中介公司经纪人接受采访时表示，前天刚成交了一套29平方米的小户型，房子是板楼，卫生间都是走廊公用的，总价却高达72万元，单价达248万元，平方米。而半年前，房主才要价60万，新政下发后，问询者很多，房主就坐地起价，半年涨了12万元。

该经纪人告诉记者，今年夏天，学区房的房租也涨了一大截，“学区房的租价每年夏季会涨，但今年夏季涨得厉害，省实验高中、育英中学以及南上山街小学周边，房子大都20—50平，平均租金近3000元，涨幅在200—500元之间。”

“别看房价很高，但实际成交量却没涨多少。”在和平路上另一家中介公司内，专做学区房源的中介人王艳表示，“同样是学区房，初高中附近的学区房就明显不如小学学区热。”

民间一直有传“济南高中择校生计划降至10%以内，将来可能会取消”，目前这一消息还未落地，却着实左右着购房者的决定。王艳说，消息刚出的那阵，公司一下涌入了很多购房者，随后消息迟迟未落地，则打消了很多初中部家长的买房决定。

董丽在观望人群之列，她表示：“非重点初中的学生实力不如重点初中，因而成绩中上等的孩子可以在非重点初中占个指标，将来比较容易考上重点高中。如果择校上了重点初中，将来不能占指标生名额，考重点高中可能更难。”由此，虽然她的女儿即将升中学，家附近的片区并没有重点中学，但她女儿的成绩不错，仍选择留在原学区上学，寄望于在“停招指标生”政策落地前，凭成绩上一所好的高中。

不过，她也表示。一直在为买一套热点学区房攒钱，一旦“停招指标生”的政策实施，也得加入买学区房的大军。新楼盘、新名校成潜力股

来自济南住宅与房地产信息网的统计数据显示，8月济南共网签新建商品房9539套，其中住宅6780套，相较于5月的8801套，以及6、7月份的7500余套来说。有将近一成的下滑。

不过。相较于近几年同期来看，新建住宅网签量却创了近4年新高。二手房方面，据济南市住房保障和房产管理局数据显示，8月济南二手住宅网签量4032套，环比减少165套，减幅为3.39%。历史数据来看，8月二手住宅的网签量同比也达到了近4年来的新高。

密集出台的楼市政策已经打开了

楼市上升通道，开发商已经铆足了“金九”发力的劲头。据相关统计，目前济南有打折优惠楼盘78个，其中不少楼盘实行房款折扣，有的楼盘电商优惠近万元。

但只要打出“学区牌”，即便优惠折扣降低也会成为抢购热点。西城一家房地产楼盘处，置业顾问刘乃敏告诉记者，去年整年，她所在的楼盘仅卖了200多套房子，因为承诺的名校并未落实，许多前期已定房的客户纷纷退房。今年在售的房子每平降了1000多块后，勉强才让销量转好，但还是比不过学区楼盘。她指了指一公里之外的另一家楼盘，“他们的房子还没开盘就预售了1000套，两个月内就全部售出，因为从小学到中学的配套学校已经落实了。”

济南转山西路一房产中介人李猛接受采访时表示，现在济南单价一万元以内的新建学区房不少，包括山师附属学校、南上山街小学、外国语学校的楼盘，虽说是分校，但教育资源是一样的，“以前旅游路周边的楼盘依山宜居，但人气偏弱，自从山东大学辅仁学校启用后，人气立马飙升，现在新房价格也涨了不少，但是依旧比市里的二手学区房价格低了很多。”

洪山路和转山西路附近正成为新学区房热点区域，围绕着山东大学辅仁学校的小学部和中学部，坐落着银座花园、荷兰山庄、红山圣都、逸城山色、康桥颐城等多个小区，虽是新建，但都已入驻。而附近的工地上，正在施工的新楼盘也不少。

李猛所在的中介公司挂出的房源，大都在百万以上，每平方米均价超过1.8万元。比如红山圣都小区一套95平方米房源要价150万元、银座花园一套127平方米房源185万元、逸城山色96平方米房源要价175万元。“年初一万五六还卖不出去，现在走得都挺快。”李猛告诉记者，今年夏天，他卖出近十套房子。

踏入“同一个坑”的买单者

近日，记者查看济南市6城区最新学区分布示意图发现，济南高新区会展西路汇展国际花园，左右两侧的新东方花园与盛世花园都被教育部门纳入“学区房”，但汇展国际花园却被“闪”了过去。

经调查得知，汇展国际花园属于商用公寓不是普通住宅，不能纳入学区范围。采访中，业主表示虽然小区属于公寓，但水、电费全部按照居民使用标准收费，没按商用标准。最终业主子女要上学，只能携带房产证、户口本等相关证件到教育部门协调解决。

实际上，学区房价格居高不下，不靠谱之事也层出不穷，无数购房者前赴后继的走进同一个“坑”里。打着“文化地产。和谐齐鲁”旗号的保利花园，销售时承诺的“学区房”山师附小不但化为泡影，在2013年公布的学区中，保利花园更是未被划入任何学区。入住的几百位业主愤怒维权，最终只能每年报给教委接受调剂。同样处境的还有伟东新都的业主，开发商承诺社区将配套经五路小学和实验初中，入住将近10年，不仅学校没有配建，连开发商也没了踪影。

“即使维权，最后也只能自己想办法协调新学校。”历下区教育局一工作人员接受电话采访时表示，学区房维权事件频发，维权者除了自认倒霉，接下来就得为解决上学问题，四处奔波。他告诉记者，学区房的划分每年都有微调，即使就近的学区，也未必会划入学区范围，有学区房需求者应该到教育网站上关注动态，不要一味听信经销商的承诺。

另外即使买到学区房，入学资格也不一定符合学校的规定，“一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则不同，有的学校学位实行排名制。有的则优先入户时间。如一些热点学校在招生时，会要求房产证满3年或6年的要求，且6年内一套房子上只能有一个户籍，具体事宜根据招生学校要求来。此外，鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，购买学区房的家长需搞清楚该房学位是否已被占用。”

那些年，我们追过的学区房

1 老牌名校区

这类小学都是济南的老牌名校，对应的初中，又是济南最火的，多年的好口碑以及良好的生源、师资，注定这部分学校受到家长们的极大关注。虽然学区房极为老旧，但单价均突破2万/平米。

代表学校：胜利大街小学、经五路小学、燕山小学、经十一路小学

2 高端大气上档次型

这一类小学都是济南新高端大气上档次的名校。附近的学区房，居住环境也堪称高端，哪怕日后卖掉，也能卖得上好价钱。

代表学校：东方双语实验学校、辅仁学校、甸柳一小、历下实验小学、解放路第一小学、文东小学、燕柳小学、南上山街小学

3 经济实惠款

这类学校，本身还是很有特点的，师资不错，一直处于中上游水平，或曾经是名校，因为生源问题，成绩落到中上游。相对来说，价格比较低，大概在万元左右。

代表学校：纬二路小学、青龙街小学、十亩园小学、营市东街小学、制锦市小学、济微小学、经七路一小、汇才学校、舜耕小学、阳光100内的配套学校、泉景嘉园配套学校。

4 中等实用型

这类学校基本属中等水平，或许不能给孩子太多的资源，但老师都是兢兢业业，教育不会跑偏。附近学区房价格也不是特别高，工薪家庭还是可以承受的。

代表学校：解放路第二小学、十四中小学部、纬三路小学、纬十路小学、德兴街小学、济南师范附属小学、大明湖小学、民生大街小学

5 未来潜力股

这类学校基本都是新建小区的配套学校，还是很有前途的，校长的方向对，老师够敬业，得到了小区家长的认可，基本都走上了生源好的良性循环。

代表学校：经纬小学、伟东配套学校、名士小学、奥龙小学、高新区第一实验学校、龙奥小学、历山国际学校、鲁能领秀城配套学校。