上海新上广经济发展有限公司房屋资产经营模式探索

徐佩忠

（上海新上广经济发展有限公司，上海 201101）

上海新上广经济发展有限公司房屋资产经营模式探索

徐佩忠

（上海新上广经济发展有限公司，上海 201101）

梳理了上海新上广经济发展有限公司现有4种房屋资产经营管理模式，分析了4种模式的利弊及其对应的资产盈利特点，通过上海创意产业园区的发展和案例展示，提出了航天工业企业转型发展应以军民融合为背景，积极发展混合所有制经济，整合有影响力的专业化创意园区项目开发与运营商的资源，形成合作经营管理模式的理念，并共同拓展经营模式的思路及对策，同时，针对平凉路园区规划成为航天技术军转民孵化和创业基地，进一步阐述了合作经营的框架。

房屋资产，经营模式，合作经营，探索

目前，我国正处于新一轮转型发展时期。按照党的十八届三中全会提出的“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，全面深化改革以经济体制改革为主导”的要求，国家和地方政府出台了多项改革开放政策，以促进大众创业，万众创新，增强经济发展活力及动力。为了响应国家要求，中国航天科技集团公司、上海航天技术研究院也相继出台了一系列新举措，进一步发展民用产业，提升市场竞争力。上海新上广经济发展有限公司（简称“新上广公司”）成立于2012年，是由原5家企业兼并重组而成的民品企业，着力打造上海航天技术研究院的民用产业资产经营管理平台。为适应市场化新形势，增强企业活力，新上广公司不断探索企业转型发展之路，始终把握市场脉搏，遵循市场法则，其资产经营模式已从原先的单一自主经营模式逐渐拓展为多种经营模式。

一、探索房屋资产经营模式的意义

（一）企业转型发展的需要

按照上海航天技术研究院“企业化、市场化”转型发展部署，新上广公司在完成5家企业资源的整合后即开始了经营模式的探索和实施工作，分别在2012年启动了昭化路、大柏树园区的对外包租经营模式尝试。2013年5月，新上广公司制定了业态规划，明确了发展定位，致力于构建资产经营、资产处置、资产咨询与服务、品牌经营等4个平台，承接上海航天技术研究院资产重组和管理事务，为上海航天技术研究院提高存量资产利用效益和效率提供专业化服务。其核心是实现产业转型升级、可持续发展。

（二）充分挖掘资产价值的需要

新上广公司拥有4个工业园区、2幢楼宇，占地面积118000m2，建筑面积87000m2，是新上广公司赖以生存的经营资产，是新上广公司提高经济收入、为企业发展筹集资金的一个重要渠道。因此，新上广公司有必要经营管理好这些有限的资源，通过探索和拓展多种资产经营模式，充分挖掘资产的增值潜力，增强企业的发展活力。

（三）实现经济利益最大化的选择

截至2014年12月，新上广公司经营管理（含受托经营管理）的房屋资源建筑面积达230000m2，新上广公司还需结合各园区的不同特征，适时调整经营模式，以实现经济效益的最大化。

二、新上广公司房屋资产经营现状概述

（一）经营规模和地理位置

新上广公司目前经营管理（含受托经营管理）的园区和楼宇共11处，总建筑面积达230000m2，地处上海杨浦、虹口、徐汇、长宁、闵行、松江等6个行政区，地跨上海东西区域，均为上海航天技术研究院所属房屋资产，资产具体情况如图1所示，地理位置如图2所示。

（二）普遍特征

图1 新上广公司目前经营管理的园区和楼宇情况

新上广公司目前经营管理（含受托经营管理）的11处园区和楼宇原来均为上海航天技术研究院所属多个企业的生产和办公场所，由于企业生产经营不善或研究院产业调

整等因素，各自对外经营出租，现由新上广公司统一经营和管理。大多数房屋建设年代久远，房龄长、基础设施差，外观陈旧，附属设施损坏，甚至临近报废，存在安全隐患。此外，由于原先各自经营的原因，存在的历史遗留问题多、可追溯的资料少，出租年限普遍较长，管理难度较大。

图2 新上广公司房屋资产位置分布示意图

三、房屋资产经营管理模式现状概述

（一）现有经营管理模式

上海航天技术研究院目前的房屋资产经营管理模式主要分为自主经营模式、对外包租经营模式、受托管理模式，以及受托经营模式等4种，具体情况如下：

自主经营模式起源于21世纪初，主要以自有房产为资源，对外出租收取租金，俗称“房东”。例如，依托当时上海市经济发展委员会发展楼宇经济的政策扶持成立的都市型工业园区主要以出租工业厂房的形式开展经营。经过10多年的运作，自主经营模式使存量厂房得以盘活，其租金收入从原来的弥补企业各项费用开支，逐步发展成为企业的主要经济来源之一。自主经营模式是目前新上广公司房屋资产经营的基础模式。在管理架构方面，新上广公司成立了相对独立的物业管理处，设置了专门人员负责园区的正常物业运营，提供包括保安、保洁、绿化、维修等在内的服务。

对外包租经营模式是自主经营模式的拓展，是将原来上海航天技术研究院物业管理处经营管理的房产资源，通过招标方式整体出租，享有承租方提供的基础租金和之后年度固定递增的租金收益的经营管理方式。在该种模式下，新上广公司不承担物业运营费用，不提供物业服务，不参与园区的日常运营。对外包租经营模式具有以下优点：一是企业在缺乏改造资金的情况下，可利用承租方的资金，改造房屋和基础设施，消除安全隐患，提升园区环境品质，打造文化创意主题园区；二是在确保园区原有收入的前提下，通过不承担园区物业运营费用、减少员工工资费用，以及不承担房屋修缮和基础改造费用，可进一步增加盈利；三是分散经营风险，确保在合同期内租赁收入有稳定的增长。

受托管理模式是上海航天技术研究院委托新上广公司代其行使对已出租房屋的日常管理职能，并签订受托管理协议；受托方根据授权人的委托标的、委托事项、委托期限、提供相应的服务，并按租赁合同收入乘以约定的百分比获得管理费的经营行为。受托管理经营模式经营风险小，但收益也相对少，是上海航天技术研究院支持新上广公司转型发展，成立专业资产经营公司的产物，具有航天特色。

受托经营模式是上海航天技术研究院按管理职能将院房屋所有权人的房屋资产委托新上广公司承包经营，并签订房屋租赁合同，新上广公司按合同约定支付租金，负责园区的经营和运行管理的方式，俗称“二房东”。受托经营模式的管理架构和盈利模式与自主经营模式相同，但其经营风险较大，不确定因素较多。

（二）4种经营模式经营规模和收入的占比

以上4种经营模式在新上广公司经营规模（总面积）中的占比分别为：自主经营模式占23%，对外包租经营模式占14%，受托管理模式占50%，受托经营模式占13%，如图3所示。按照2014年新上广公司的收入统计，4种经营模式的收入在新上广公司总收入中的占比分别为：自主经营模式占44%，对外包租经营模式占43%，受托管理模式占6%，受托经营模式占7%，如图4所示。

图3 4种经营模式在经营规模中的占比

图4 4种经营模式在总收入中的占比

（三）4种经营模式的规模和收入分析

从图4可以看出，新上广公司的经营收入主要来源于自主经营和对外包租模式，占比87%，是目前新上广公司收入的基础，是其主要盈利模式；受托管理和受托经营获得的收入在新上广公司经营收入中的占比仅为13%，是新上广公司在几乎不增加人员的基础上，拓展经营的增值收入。从图3可以看出，在上海航天技术研究院的支持下，

2013年，受托管理和受托经营业务的开展拓展了新上广公司的经营管理规模。

（四）4种经营模式的客观评价

截至2014年5月，新上广公司目前经营管理（含受托经营管理）的园区和楼宇总建筑面积达230000m2，初具规模。但目前新上广公司的资产经营质量相对来说仍属于粗放型，资产盈利率较低，尚未把资产价值的真正潜力挖掘出来，与高效、专业、规范的专业资产经营公司的目标定位相比仍有一定的差距。

（五）拓展经营模式的可能性

目前，新上广公司经营管理（含受托经营管理）的11个园区和楼宇中，对外包租经营4个，受托管理4个，受托经营1个，自主经营2个。目前采用前3种模式经营的9个园区和楼宇的经营格局已大致定型，拓展经营模式的可能性存在于自主经营的2个园区和未来受托经营的园区，因新上广公司对这些园区拥有直接的经营权与管理权，因此，具有拓展全新资产经营模式的可能性。

四、资产经营管理模式的未来发展模式思考

（一）从8号桥到打造创意园区的联想

8号桥位于上海市中心城区——黄浦区，占地7000m2以上，总建筑面积12000m2。该园区原为20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的8栋老厂房，随着城市化发展步伐的加快和产业结构的调整，工厂由于产业转型退出中心城区。经过调研和研究，新上广公司决定将该园区打造为文化创意办公园区。新上广公司经过对建筑立面和内部装修进行改造，使得改造后的建筑既有历史感又有时尚感，租金上涨到现在的6元/m2·天，基本与周围高档写字楼的价格持平，经济效益斐然。

图5 8号桥创意园区厂房入口广场设计理念改造

（二）从创意园区的联想到昭化路园区对外包租经营模式

上海市是我国文化创意产业园区发展最早的城市，文化服务业已成为上海市发展现代服务业的新增长点。新上广公司资产重组完成后，自主经营有4个园区和2幢楼宇。在当时“食不果腹”的背景下，对于昭化路园区的经营模式，新上广公司毅然选择了对外包租经营模式，通过曾经负责长宁德必易园（原上海计算机技术研究所所在地）运营和管理的包租方，实现了昭化路园区的创意梦。

昭化路园区位于上海市长宁区昭化路357号，毗邻延安西路高架，老旧厂房和繁华商圈的风格显得格格不入，租金水平与同地段园区相差悬殊。昭化路园区的对外包租经营模式的尝试，是在当时新上广公司5家企业合并后，尚未走出困境，为了减少经营成本，规避经营风险，消除安全隐患，保证和稳步提高租金收入而作出的选择。包租方上海德必文化创意产业发展有限公司2014年实施了对昭化路园区的项目改造。目前，昭化路园区已成为知名企业集聚、空间环境优美、文化创意突出的园区，经济效益显著，租金水平比包租前提高了80%。此后，大柏树园区、广远新村和江川路楼宇也采用了对外包租经营模式。

综上所述，把园区打造成文化创意集中的主题园区是新上广公司未来进一步拓展资产经营管理模式，提高园区租金收入的一种有效途径。

图6 昭化路园区包租前后对比

（三）从波特营到合作经营管理模式的联想

波特营坐落在上海市浦东新区商城路889号，建筑面积12807m2，其前身是上海锦江国际实业投资股份有限公司下属的国有企业天丰食品厂。天丰食品厂原来的主营业务是冷库和食品加工，后来经营困难，主要经济收入依靠零星出租获得，同时还承担着300多名下岗职工的生活安排压力。

同是创意文化产业园区，波特营与8号桥最大的区别在于：天丰食品厂拥有波特营的房屋所有权。新上广公司并没有简单地把房屋零星或整体出租，而是采用合作经营管理模式，通过与投资公司的合作，建立了合资运营管理公司，共同经营，组建专业团队打造主题园区，从重视资产持有的经营理念向重视运营管理价值的理念转变。作为房屋所有权人的锦江集团不仅每年收取基本租金，还可按股权比例分享经营利润。

从新上广公司的发展角度和提高园区运行质量方面来看，合作经营管理模式是新上广公司除原有4种基本经营模式之外，未来可选择的经营模式。

图7 波特营的旧貌与新貌

（四）对中春路、平凉路自营园区未来发展的基本构想

中春路园区地处上海市闵行区七宝镇联明村，租赁的是当地联明村的集体土地，因土地使用权属于集体，不适合新上广公司自主投资开发和改造，存在立项难、风险大等问题。因此，选择合作开发模式可能是实现中春路园区发展的关键。

平凉路园区坐落在上海市杨浦区平凉路上，拥有自主产权，平凉路园区毗邻的上海航天动力机械研究所将于2017年迁往闵行航天城。届时，新上广公司将把平凉路园区建设成为航天技术民用产业化基地，上海航天动力机械研究所将与平凉路园区2地块联动开发，采用合作经营管理模式，打造上海航天高科技创意园区，引进中国航天科技集团公司、中国航天科工集团公司下属企业，以及与之关联的配套企业入驻，成为航天技术军转民的孵化和创业基地，培育航天优势和区位优势相结合的特色经济。

六、新上广公司未来发展策略思考

（一）军民融合，构建平台

以军民融合为背景，按照整体发展规划，整合土地、房屋资源与各类资产项目，形成各类资产项目的发展战略。在基层成立专业化平台机构（资产经营专业公司），作为管理运营的新型专业化平台，以专业的资产运营与管理服务，为上海航天技术研究院构建专业化、系统化的资产项目战略提供支撑。

（二）整体定位，差异发展

以各园区资产项目个性化的现状条件为基础，赋予所管理的资产项目不同主题的定位，契合项目资产差异化发展的内生需求、融合相应的城市功能，实现军民融合。

（三）系统规划，提高效益

通过对园区资产及相关资源条件的盘整，以及对发展模式与策略规划、发展路径与阶段规划、城市及区域功能融合规划、产业发展定位与功能规划、空间结构与商务功能规划、平台运营管理机构与组织规划、团队规划等项目整体性、系统性的全方位规划，保障园区资产项目整体利益的最大化，实现资产收益的最大化。

（四）探索模式，借鉴经验

加强园区资产运营与管理新模式与新策略的探索，借鉴大型国有企业集团对旗下多个园区资产项目的成功开发、运营与管理等方面的经验，为上海航天技术研究院和新上广公司的资产管理提供参考与借鉴。

（五）整合资源，专业合作

整合有影响力的专业化园区项目开发与运营管理机构的资源，借鉴其在各类型园区开发、运营、管理等方面的经验，在条件成熟时可以就某个园区项目的战略定位及规划作为合作的开端，逐步深化在园区项目开发、运营与管理等方面的合作，从而形成合作经营模式，推进新上广公司资产经营平台的建设与完善。

七、结束语

综上所述，新上广公司房屋资产经营现状和模式探索的实践经验告诉我们，航天工业企业的转型发展要以军民融合为背景，助推经营模式的创新与拓展；对于不同的资产，要采用不同的经营模式；在不同的时期，也要适时地调整经营模式。按照十八大提出的积极发展混合所有制经济，以及上海航天技术研究院的“转型发展、融合提效”的多项政策导向，新上广公司要积极谋划、寻求合作，创建上海航天高科技创意园，形成合作经营模式，通过不断拓展和调整资产经营模式，实现资产收益最大化，让资产价值发挥出更大的效能。

1 周政, 仇向洋. 国内典型创意产业集聚区形成机制分析[J].江苏科技信息, 2006, (7): 50~52

2 钱竞, 胡波. 创意产业发展模式借鉴与探索——以上海为例[J]. 经济论坛, 2006, (4): 47~48

1009-8119（2015）11（1）-0103-04