风林火山，招商地产的绿建之道

侯莹

【编者手记】2002年，招商地产在业内首倡“绿色地产”， 经过十多年的发展，他们逐步摸索出一套相对成熟的绿色地产理念体系，走出了一条独特的绿色之路。在一个初夏的午后，我们对招商地产绿色技术总监林武生博士进行了采访，早就听闻林博士知识渊博，在建筑节能研究方面颇有建树。采访中，林博士犀利的观点和幽默的语句给我们留下了深刻的印象，没有夸夸其谈，也没有虚以委蛇，他对绿色地产和节能产品的态度非常鲜明。“避免风险、讲究实效、被动优先、因地制宜”。招商地产对技术考量的严谨与对系统门窗的态度，一定会给门窗幕墙企业带来不少启发。

其疾如风：招商与绿色地产

“近两年来，国家对地产商融资成本、土地获得等方面管控越来越严，房地产行业走势越来越趋于两极分化，强者恒强，弱者遭淘汰。招商地产作为中国最早的房地产公司之一，在‘绿色地产方面做得风生水起，旗下项目不但获得了多项绿色认证，而且在投资回收方面也收获颇丰。”

MISS FC：林博士，请简单介绍一下招商的绿色地产理念。

林博士：相较于万科的工业化，恒大的精装理念，招商地产其实在十年前就提出了绿色地产的概念。我们的社区综合开发和绿色建筑方面实践是比其他地产企业早很多的。随着我国绿色建筑的快速发展，招商地产现在也在考虑增加住宅产业化、工业化方面的投入，也不断地在看有些什么项目能够落地。我们会慢慢增加持有型物业的数量，现在是占30%，以后还会不断增多。

MISS FC：招商一共做了多少个绿色项目？

林博士：我们目前全国有80多个项目，有差不多四五十个绿色项目已经获得证书，其所占比例是全国最高的。2004年招商地产做的泰格公寓，是中国第一个获得LEED认证的商业项目。另外一个深圳南海意库，在深圳是唯一一个既有建筑改造的项目，很多技术都是全世界第一次用，并且得到了业界的好评。例如它有太阳能光热系统：80-100平米，晴天每天可生产55℃的生活热水5000公斤，可以满足每天30人淋浴和400人的备餐食堂盥洗用热水的需要。还有雨水收集系统：埋地式100立方米的雨水调节池，每年收集的约8000余立方米雨水，经处理后用于冲厕水、冲洗清洁用水、洗车用水。在建筑系统方面，南海意库的东西山墙采用植物遮阳和窗扇遮阳结合方式，降低辐射热影响，减少空调运行能耗。顶层加建的会议室采用滑拉式遮阳门窗，可关可开，既利用自然通风又利用自然采光，大大降低运行能耗。它的建筑外窗全部采用中空玻璃和中空LOW-E玻璃，并且具有可随着日光强度变化遮阳系数的功能。

改造后南海意库单位面积年能耗为60-70度，与深圳甲级写字楼相比仅为三分之一，每年能节电约240万度，折合每年节约标煤1000吨，减排二氧化碳2000吨，通过使用节能器具和重水回用等，每年可节约用水1万吨。综合统计每年各项技术节省运营费用合约240万元，4年就能收回绿色增量成本。

其徐如林：招商的绿建保障

“目前建筑界提到最多的一个词就是‘节能，针对节能建筑对项目整体的建安成本会增加多少，招商也有自己的看法。在成本和收益之间，‘满足最优性价比是林博士一直挂在嘴边的话，通过采访可以看出，招商地产对节能效果的考量及交付质量的保障都经过了严格的测算。”

MISS FC ：绿色节能政策对房地产行业的影响都有哪些？地产商对绿色建筑在中国的发展有哪些看法？

林博士：现在的绿色节能规范越来越严格，从原来的50%节能率、到现在的65%，某些地方到了75%，建筑节能要求提高了很多。相应的，对建筑的热工性能的考评也越来越多，所以节能政策对地产的影响都是很真实的，可以说技术门槛越来越高。以前很多项目都可以简单地通过验收，现在都严格了。比如在北方地区，原来房子要求的保温不是那么强，室内温度会冷很多。现在一加保温，室内温度能提高很多，减少了供热所需的能源消耗。在南方也有很多相应的技术，比如说窗子用LOW—E玻璃、通风、遮阳等技术。节能政策和更严格的施工验收对这些行业的影响是实实在在的，很难把它们量化，但是总的来说，就是技术门槛越来越高了。

对于绿色建筑在中国的发展，我们招商地产的看法是：做绿色建筑必须要考虑的一个根本的问题就是全寿命周期成本，你投出去的钱什么时候能够真实地带来收益？真实地带来好处？我们做绿色建筑的考评原则是：你的产品一定要有性价比，一定要能够真实地带来好处，而不是做噱头。比如门窗，在南方很多建筑里面使用了LOW-E玻璃，但在北方则需要使用三玻两腔、断桥铝合金窗框、或者是塑钢门窗。通过这些措施，门窗的传热系数与原来相比有很大的降低。原来很多地方对门窗U值要求都是4以上，现在U值普遍都降到2.8以下。

MISS FC：针对国家的绿色政策，招商有没有为此做出一些战略上的调整？

林博士：我们的调整就是所有的技术都要经过技术考量，因为新的技术有技术风险，我们要避免技术风险进而保证有相应的收益。绿色技术有非常多的风险，用错后就会产生非常多的问题。比如我们在南方就不适合用断桥铝，而在北方的建筑里就不适合用LOW-E型的玻璃。招商的原则就是：避免风险、讲究实效、被动优先、因地制宜，这是建设的方向和原则。

MISS FC：招商是用什么模式来保证绿建项目的质量？效果如何？

林博士：前面提到我们有一个技术的考量：第一是这项技术在其他项目应用中效果如何？第二是我们经过计算机的模拟，看看这项技术到底能够达到什么样的优化效果？这是我们在设计之前要干的事。项目落地之后我们会在建筑里做能耗监测，和同类建筑的能耗做比较，然后我们再得出相应的差值。当然我们会在增量成本这方面考虑，比如绿色和不绿色之间要差多少钱？绿色和不绿色之间一年的运行费用到底可以节约多少钱？经过多年的计算经验，我们看到，招商的每个绿色建筑的项目投资回收期都不超过五年的时间，大概在四年左右。所以我们对所有的造价，所有的技术使用都是有根有据的。而且我们比较的这些数据的基准是按照市面上同类建筑提供的权威数据来进行的，而不是胡乱算的一些比较，所以我们只要用对了产品其实就没什么问题。现在招商的项目，像泰格公寓每年可以节约200到300万的运营成本，而我们算了一下1000万的增量成本分摊到四年就可以赚回来了。另外南海意库的增量成本800万，一年省200多万也是4年就可以回来了，所以我觉得这种考量还是很严谨的。我们现在所有考量的基准都是按同一类地区的同类建筑的平均值的偏低值来考虑的，我不找偏高值来考虑，我的节能量是往保守算的，因此比较严谨。

侵掠如火：招商的成本控制

“性能固然必须得到保障，但是成本控制也是地产商追求的目标。在材料使用方面，招商尽量要求去使用集体战略采购的产品，以降低建造成本，当然，对一些特殊的材料可能会有具体的要求，但是一切都是在‘合适、合理的范围内去选用的。”

MISS FC：招商这几年在门窗幕墙方面的绿色节能举措都有哪些？

林博士：我们追求的原则就是因地制宜、被动优先，合适、合理地使用绿色技术是非常必要的。门窗是建筑构件中非常重要的组成部分，也是被动技术里非常重要的组成，所以任何地区的门窗都必须根据他的性能进行严格考量。但是，我们特别反对那种把技术做得特别过分的事情。我认为应该合适合理地去做，根据人的需求、根据气候特点、根据建筑不同的使用状况合适合理地使用相应的技术，这就是招商一直坚持的方向，并且会一直这么做下去。

MISS FC：上面这些举措主要是从成本上考虑的吗？

林博士：是的。越多的设计和技术就说明有可能会越多的提高造价成本。而关于成本的控制，关键是在成本与想要达到的效果之间找到平衡。还是性价比的问题，有些东西不能无休止地去做，我能够两三百块钱人民币搞定的事，就没必要花两三千来提高效果的所谓技术系数。比如现在有一些国外的新产品，能够降低零点零几个隔热系数，价格却要增加上千块一平米，这样的产品我们是不会采用的。

MISS FC：在提高产品溢价方面，招商地产都有哪些手段呢？

林博士：我们主要还是追求合适的性价比。如在南方在玻璃的方面合适合理地做好就成了，不同的地方采用不同的方式。比如说系统门窗现在很贵，但不是所有项目都要用系统门窗。对于一些舒适度要求比较高的高端项目，根据项目档次、售价的不同选择门窗，好的产品肯定会形成溢价。招商不想为产品质量付出太大的风险，不想因为节省成本造成后期质量的问题，因此会比一般的开发商花钱要多一些。

不动如山：招商与系统门窗

MISS FC：招商对于节能门窗幕墙的关注点有哪些？

林博士：招商在2004年建成的泰格公寓，就使用了LOW-E玻璃，那时候LOW-E玻璃比现在的价钱要高很多。通过在遮阳系数、反射系数等方面严谨的考量，我们发现，通过增加LOW-E玻璃的量，减少了一半的空调负荷值。所以绿色建筑与门窗有着直截了当的关系，是毋庸置疑的。另外在南方地区，窗的开启面积和遮阳系数也有着很直接的关系，还有就是窗上是否有新风系统等，这些都是我们的关注点。在北方就更直截了当了，三玻两腔的当然就比两玻一腔的窗保温效果要好很多，中间有一个被动式设计肯定要比非被动式设计强很多，这样的门窗一定是有非常多的技术含量在里面的，我们觉得非常重要。

MISS FC：招商对系统门窗的使用情况是什么？

林博士：我不知道怎么去定义这个系统门窗，我只是知道现在系统门窗有很多功能。我觉得绿色建筑是要因地制宜地使用一些材料的，我并不认同所有的功能都堆砌上去，合适合理就好。我并不认为绿色建筑必须使用系统门窗。不要因为门窗多了性能，绿色建筑就必须使用。我特别反对加个性能，价钱就升高很多。对于一些具体的要求，系统门窗能够满足要求合适合理的去用就可以了，它跟绿色建筑并没有必然的关系。因此，我从来不认同绿色建筑必须搞系统门窗，不同的地区、不同的建筑采用合适合理的绿色技术就行。

MISS FC：在您的概念中，是不是认为系统门窗的价格必定会贵一些？

林博士：不是贵一些，是贵很多。像旭格、LG之类等。

MISS FC：国内目前涌现出了一大批系统门窗公司，他们的工程造价据我们了解大概是600～800每平米左右，这个价格能接受吗？

林博士：这个价格需要我们去考量性价比，看是否功能达到需要后才能说了算，不是一概而论的。具体来说需要跟项目结合，看门窗能给项目带来什么好处。对于产品我必然要考虑它的性价比。我个人觉得接不接受这都是市场行为，不是我说接受就能接受。

MISS FC：在项目交付使用过程中，门窗的投诉率一直是地产开发商比较头疼的问题，招商在这块有什么措施？

林博士：在整个建造过程中，每个方面都要承担相应的责任。如果有很多人投诉门窗的质量，我们就会对厂家进行评估，在今后就不再使用了。对一些甲指乙供的项目，我们每年都会有一些考评，如果没有达标，就会被取消合作机会。包括过量为我们推荐不切实际的产品的企业，我们也是不欢迎的。地产商之间每年都会进行很多交流，互通相关企业之间的信息，口碑不好的公司是不会得到使用的。我们一般都会找有品牌的大型门窗厂进行合作，因为有品牌的支撑，所以能够做到质量的保证。

结语

招商地产对系统门窗及绿色技术在建筑中的应用采取“避免风险、讲究实效、被动优先、因地制宜”的原则。在整个谈话过程中林博士强调的也是“合适合理”，其对技术的严谨与对商业操作的务实作风值得门窗幕墙企业学习、研究、思考。

【文献标识码】C

【文章编号】1671-3362（2015）10-0042-03

【企业简介】招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司，是中国最早的房地产公司之一、国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1300多亿元。招商地产因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。公司因合理的业务结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。