古村落集体土地保护利用模式研究

□董娟周霞高玉娟

古村落集体土地保护利用模式研究

□董娟1周霞2高玉娟3

古村落作为我国村落的重要组成部分，承载着巨大的历史文化价值，在美丽乡村建设过程中占据重要地位。寻求集体土地保护与利用的平衡点是重新焕发古村落风貌、建设美丽乡村的重要基石。本文以诸葛村、小埠村、苍坡村等三个不同类型的古村落为研究对象，深入剖析其集体土地保护利用模式，结果显示它们的集体土地保护利用模式呈现同心圆状的分区保护模式、双倒梯形的分级利用模式、多中心式的分类开发模式。通过对比分析，发现三种保护利用模式各具特点。不同的古村落应结合各自的特点选择合适的保护利用模式。

古村落；集体土地；同心圆；双倒梯形；多中心

随着美丽乡村建设进程的不断加快，村落不断被开发建设。作为我国历史文化传承的载体之一，如何平衡古村落的开发与保护已成为古村落建设中必须解决的重要问题。土地是村落建设中必不可少的因素，在保护古村落的同时合理利用集体土地是进行古村落保护开发的重要措施。寻求古村落集体土地合理的保护利用模式对于保护古村落具有重要意义，同时可以提高古村落的生活水平和现代化程度，并加快城乡一体化的进程。

关于古村落的土地保护利用模式国内研究较少，主要集中在古村落土地利用时存在的问题以及对策。例如朱晓明（2000）曾提出古村落的土地利用目前存在人均占地不足，古村落聚居形态解体等问题，并提出建立多层次的保护目标，对古村落实行分级分类保护的措施，同时对现有土地进行保护整理等[1]。龙华楼（2012）指出耕地和宅基地是村落开发中土地利用的重要类型，应注重保持耕地及宅基地的比例[2]。靳洪武（2013）提出将乡村聚落作为土地保护利用的单位，对乡村聚落中的古建筑等进行保护有利于土地的整治及保护利用[3]。综上所述，现有的古村落的土地利用研究主要集中在古村落的保护利用，但是关于古村落的土地保护利用模式的总结梳理则基本属于空白。

浙江、湖南等地作为我国古村落聚集地，拥有众多著名的古村落。本文选取了具有代表性的江南古村落诸葛村、湘南古村落小埠村、流域古村落苍坡村等作为研究对象。

1　现有的古村落集体土地保护利用模式

1.1江南古村落——诸葛村（同心圆状的分区保护模式）

图1　同心圆状的分区保护模式

诸葛村位于浙江省兰溪市，始建于元代末年，至今已有700多年的悠久历史，是目前保存较好的具有江南特色的国家4A级风景区。诸葛村作为典型的江南古村落，其土地利用必须基于村落保护的前提。

诸葛村集体土地的保护利用呈现同心圆状的分区保护模式（如图1所示）。它按照土地功能将全村集体土地划分为古村落核心区、休闲农业区、外围景观营建区等三个区域[4]，针对不同的区域采取不同的保护利用方式。同时，由三个区域的空间布局可以看出三个企业同样以同心圆的形状按照古村落核心区-休闲农业区-外围景观区的排列方式由内向外呈圈层依次排列[5]。这种集体土地分区保护利用模式与美国伯吉斯等人提出的城市空间布局理论——同心圆理论[6]的圈层布局方式相似，如图1所示。

第一个圈层为古村落核心区。是指保存较好的或者经修复的具有历史文化价值的古建筑所属区域。古村落核心区位于诸葛村的中心地带，相当于伯吉斯同心圆中的GBD区域，是诸葛村最核心的功能区。对于这一区域，以保护方式为主。为了更好地保护该区域，诸葛村进行了集体土地产权改革的尝试，即将集体土地按照“按份共有”的方式将土地平均分散到各个承包户，使土地所有权具体化，明晰土地产权，将土地及其附着物作为个人的私有财产进行保护利用。此种土地利用方式有利于促进古村落的保护[7]。此举一来可解决产权经营层面上的矛盾，村民作为土地的名义拥有者，可享受土地收益，因此村民会主动保护诸葛村的古村落；二来可增加村民自发保护的积极性性。产权属于村民后，根据当地《村规民约》中的规定，村民自己的文物或古建筑等被损坏，该村民将会被中止应有的福利待遇[8]。

第二个圈层为休闲农业区。它是指为了更好地保护当地的古村落，将诸葛村原有的中草药等农业资源发展为农业休闲区。休闲农业区的建立一方面可以更好地进行古村落的保护，丰富当地的古村落景观，带动旅游业的发展。另一方面可以使原有的农业资源得到合理利用，确保耕地数量。因此，这一区域的土地应实施以保护为主的措施，不能进行过度开发利用。

第三个圈层为外围景观营建区。外围景观营建区是指原有环绕于诸葛村外围的小山所属区域。该区域形成一道天然屏障，将核心区与第一个圈层保护起来，可有效阻止城市向诸葛村外扩。为了更好地发挥该区域的保护作用，同时为了使该区域与诸葛村环境相符，提高诸葛村的绿化程度以及生态环境，可在结合当地原有的特色植被种植大量林木，营造人造景观区。因此，该区域以土地利用为主。

其中核心区需要村民、村委会、政府以及旅游公司的共同合作。村民是古村落核心区的主要日常维护者，需要将自己名下的土地及土地附着物保护好，村委会负责监督村民进行维护修缮，政府则引导居民进行日常工作，旅游公司则负责旅游业的开发宣传等；休闲农业区由居民进行日常耕种维护，供游人休憩娱乐，其土地以保护为主，不能任意破坏开发；最外延的圈层为外围景观营建区，可组织当地居民种植大量林木，以提高当地的绿化程度，此部分区域的开发程度最高，可以进行利用开发以更好地保护诸葛古村。

1.2湘南古村落——小埠村（双倒梯形的分级利用模式）

郴州市小埠村作为湖南省典型的拥有500多年历史保护价值的古村落，坐落于湖南省东南部，拥有大量的古建筑，以及具有特色的祠堂、戏台、庙庵、字纸塔等，这些具有古代特色的建筑承载着古代巨大的文化价值、历史价值等，具有重要的保护价值[9]。但是由于社会发展等原因，村落居民为了提高生活水平，出现了各种破坏古村落的行为。为了达到保护古村落与进行土地利用的“双赢”目的，小埠村开展了一系列的古村落保护利用的探索。

图2　双倒梯形的分级利用模式

小埠村的布局比较分散，根据小埠村的建筑物的保护级别以及各级土地的建筑面积将小埠村划分为四个不同的级别进行土地的保护利用开发。第一级的土地为拥有保护价值的明清古建筑的土地，第二个级别为拥有传统坡屋顶建筑的集体土地，第三个级别为仿古新建建筑所属的土地，第四个级别的土地为现代平顶建筑所属的土地。由这四个级别的土地面积可知，小埠村的土地利用保护模式为双倒梯形（保护倒梯形与开发倒梯形）的分级利用模式（如图2所示）。第一个倒梯形为保护倒梯形模式，由第一级土地和第二级土地组成，其保护利用模式以保护为主；第二个倒梯形为开发倒梯形模式，其组成部分为第三级土地和第四级土地，保护利用模式以利用为主。

第一级的土地应实行完全保护的措施。由于其地上建筑为具有巨大保护价值的明清古建筑，因此，这一级别的土地不能开发利用，只能进行保护。第二个级别的土地实行以保护为主、整修为辅的措施。因为其地上建筑物为拥有传统坡屋顶的建筑，此类建筑的历史保护价值虽次于第一个级别的，但是可以反映当地独特的民俗风情，因此，这一级别的土地不能进行大规模开发利用，应以保护为主，同时对该类建筑进行坡屋顶、外墙、门窗等的整修，使其整体符合古村落的格局。第三级土地为仿古新建建筑承载用地。此级别的土地占地面积较少，对于此类土地应注重保护与开发并重。与原有古建筑风格相似的仿古新建建筑，可以进行整修改造，使其更加符合村落格局，所属土地应进行保护；与原有古建筑风格差异较大的仿古建筑，其土地可以进行适度利用，可将该建筑拆除，用于绿化建设等。第四个级别的土地则实行以开发利用的措施。对格格不入的新建建筑，可将其全部拆除，所属土地可用于新建厂房，开发生态园区等[10]。

1.3流域古村落——苍坡村（多中心式的分类开发模式）

苍坡村是楠溪江流域古村落群中的一个具有代表性的古村落，位于浙江省温州市永嘉县，至今已有八百多年的历史[11]，村落布局独特，依照“文房四宝”的思想寓意进行村落规划建设[12]。苍坡村作为典型的中国传统古村落，其文化价值、历史价值均具有重要的保护意义，然而随着经济的发展，苍坡村的破坏程度逐渐加大，为了更好地保护苍坡村的原有古风貌，必须寻求合适的土地保护利用模式。

苍坡村的布局较有规律，根据其村落布局规律，发现苍坡村的集体土地保护利用模式为多中心式的分类开发模式（如图3所示）。即将苍坡村按照不同的主题功能划分为商业中心（旅游集散区）、文化中心（古村文化展示区、古村文化街）、旅游中心（古村风貌区）、休闲中心（果园生态风貌区、田园风貌区）等四个不同类别的中心区。这种多中心式分类开发模式类似于1945年由美国学者哈里斯和厄尔曼提出的多中心理论，将苍坡村按照土地的主要用途将其划分为四个不同类别的中心区，四个中心区之间相互依存、共同发展。

商业中心即为苍坡村的旅游集散区，主要负责接待游客进出，此区域设有住宿、餐饮、购物等一系列可供游人进行日常商业活动的设施，为苍坡村的商业中心。该中心设在苍坡村村口，不影响苍坡村的风貌，此部分集体土地可以进行开发建设，以便更好地服务游客。文化中心主要包括古村文化展示区、古村文化街两个区域，主要供游客进行参观感受，文化中心的文化价值较大，该区域的土地以保护为主，不得随意进行开发建设。旅游中心是指古村风貌区，是苍坡村的核心，主要供游客进行游览参观，感受古村落的风貌，主要采取保护措施，不应进行大规模开发利用。休闲中心包含果园生态风貌区和田园风貌区两个区域，这个中心可以让游人进行亲子采摘活动，可以体验农村生活，是供游人休闲放松的中心区域，该休闲中心的土地以原有耕地为主，在严控耕地数量的条件先可以进行适度的开发利用。四个中心相互独立的同时相互促进，共同发展。商业中心的发展离不开旅游中心、文化中心以及休闲中心的发展，而旅游中心的发展带动文化中心、休闲中心的发展，同时，文化中心、休闲中心的发展间接促进旅游中心的发展[13]。

图3　多中心式的分类开发模式

2　三种集体土地保护利用模式的比较

根据三个古村落的土地利用模式的对比分析可以发现，三个古村落的集体土地保护利用模式不同，三种不同的模式各具特点，其适用对象亦不相同。如表1所示。

结束语

综上所述，古村落的土地利用应基于保护古村落的前提。古村落承载着巨大的历史价值以及文化价值，必须在保证古村落的历史文化价值不被破坏的前提下进行集体土地的开发利用。诸葛村作为江南典型的古村落，其土地的保护利用采取同心圆式的分区保护模式，按照土地的功能将诸葛村划分为三个不同的区域，三个区域以同心圆的形式依次向外扩散，每个区域采取不同的保护利用方式；小埠村作为湘南古村，采用双倒梯形的分级利用模式进行集体土地的保护利用，将土地按照地上建筑物保护级别的不同划分为四个不同的级别，根据四个级别的土地面积可以发现其保护利用模式呈现两个倒梯形的形状，第一个倒梯形采取保护为主的措施，第二个倒梯形采取开发为主的保护措施，同时具体针对不同的级别采取不同的土地利用方式；流域古村落苍坡村的土地利用则是多中心式的分类开发模式，根据土地的作用将将土地划分为四个相互独立的不同类别的中心，商业中心与休闲中心采取开发利用为主的措施，旅游中心与文化中心采取保护为主的措施。

三种保护利用模式的特点不同。同心圆状的分区保护模式可以使土地功能明确化，便于对古村落进行整体保护，可有效阻止城市扩张到古村落，这一模式整体以保护为主；双倒梯形的分级利用模式则可以将土地的各类土地的保护级别划分得比较清楚，便于村落按照不同的级别有选择地进行分散地保护利用，这一集体土地保护利用模式以利用为主；多中心式的分类开发模式可以使土地的中心作用更加明确，有利于按照不同的土地用途进行各种活动，其保护利用模式以土地开发为主。

表1　三种古村落土地利用方式比较

（作者单位：北京建筑大学）

[1]朱晓明.试论古村落的土地整理问题[J].小城镇建设，2000（5）：52-54

[2]龙华楼.论土地利用转型与乡村转型发展[J].地理科学进展，2012，31（2）：131-138

[3]靳洪武.土地整治中乡村聚落保护的理性思考[J].国土资源，2013（9）：42-43

[4]诸葛坤亨.诸葛村的保护与开发[N].中国旅游报，2011-2-28（7）

[5]张建国，孟明浩，崔会平，俞益武，张明如.基于古村落保护与发展的休闲农业规划研究——以诸葛村休闲农业带规划为例[J].湖北农业科学，2011,50（9）：1925-1929

[6]叶锦远.国外城市空间结构理论简介[J].外国经济与管理，1985（6）：22-24

[7]詹静.诸葛古村落土地制度变迁研究[D].浙江师范大学，2006(10)

[8]李艳.古村落保护促进新农村建设[N].中国文物报，2006-10-20(1)

[9]李淼.湖南城郊型新农村规划理论体系的构建与实证研究[D].湖南农业大学，2011,6

[10]郑亮.湘南古村落的保护与利用研究——以郴州小埠村为例[D].湖南农业大学，2010(5)

[11]黄涛.古村落的文化遗产保护与社区发展—以浙江省楠溪江流域苍坡古村为个案[J].温州大学学报(社会科学版)，2009,22(5):46-54

[12]陈志华.楠溪江上游古村[M].河北河北教育，2004

[13]陈小红.传统聚落型古村落保护与旅游开发研究—以温州苍坡古村为例[D].重庆师范大学，2014(4)

1004-7026（2015）03-0058-04中国图书分类号：F321.1；F301.24

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本文为北京市教委面上项目（项目编号051202006）、北京市委组织部优秀人才项目（项目编号00921914018）、建设部软科学项目（我国小城镇集体土地流转价格运行和调控机制研究）阶段性研究成果。

1.董娟（1990-），女，祖籍山西运城，北京建筑大学经济与管理工程学院研究生，主要方向：建设法规、房地产经济；2.周霞（1975-），女，祖籍河南信阳，北京建筑大学经济与管理工程学院副教授，主要研究方向：区域不动产经济、建筑经济；3.高玉娟（1990-），女，祖籍河北承德，北京建筑大学经济与管理工程学院研究生，主要方向：房地产经济。